防止大拆大建“底线”划定后,城市在更新什么?

“以建筑、规划的视觉效果来推动城市更新，这样的模式需要调整，且迫在眉睫。”近期，在仲量联行举行的“睿见论坛：多元引领，焕活城市核心”上，仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄作出上述提醒。

他坦承，过去城市更新大多沿用了传统的地产思维模式，以地标项目改造为主。而眼下，站在城市经营层面，以更加综合的方式推进城市更新，并将其纳入城市发展的“主战场”，已然迫在眉睫。

一个原因是，城市到了改变空间发展模式的重要节点。随着城镇化推进，城市发展面临房价过高、人口过密、交通拥堵、噪音严重等短板。与此同时，一些城市内涝背后，也反映了继续改造的迫切。

城市更新，“更新”什么？正如徐岱雄指出，城市更新将为新一轮发展带来巨大可能，它既是城市风口、市场风口，也将提前布局未来人的需求。

▲徐岱雄

不搞大拆大建、引入市场化力量

成为城市更新主线

城市更新不仅是国家战略，更是一个城市行动。

今年全国“两会”，城市更新被首度写入政府工作报告。7月以来，广州、北京、上海、成都等城市陆续出台相关条例或行动计划，抢滩这一新风口。

尽管政策都有因地制宜的部分，但“不搞大拆大建”“引入市场化力量”成为各地不约而同的更新主线。

“不搞大拆大建”，考验着城市的取舍能力。

近期，住房和城乡建设部副部长黄艳在公开场合指出，各地在城市更新中表现得非常积极，但也出现了很多问题，比如继续沿用粗放的开放建设方式，成片集中拆除现状建筑，大规模新增建设规模，不断加剧老城区交通、公共服务等设施成长压力；大规模搬迁原住居民，破坏原有社会结构，割裂人、地和文化的关系。

徐岱雄提到，城市更新不同于新城开发，要跳出载体改造的思维，需要站在城市经营的层面，从价值重构、战略引导、空间集合、长效统筹四个维度，结合城市功能导入新的业态、新的功能以及新的产业。

纽约布鲁克林海军工厂，一个从传统工业区转身为以技术驱动的现代制造业中心的成功案例。在这里，历史遗存转型成为商业创新功能载体，导入垂直工厂业态引领传统制造业转变为都市制造业。比如老厂房改造成多层次商业业态，而商店和咖啡馆增加了海军码头设计或生产物件，原有建筑成为展品，也将街区结构从工业置换为以服装、建筑、科技媒体、食品为主的新型产业结构。

▲成都市下涧漕社区，广场上“蒸汽机车”造型 王效 摄

但眼下，对中国大多数城市来说，城市更新问题主要集中在城市核心区。而城市核心区往往密度较高，交通压力较大，这也意味着改造的投入和成本也相对较高。徐岱雄强调，各城市最需要的是探索出一套更加经济、且行之有效的管理方案。

从当前的探索来看，“引入市场化力量”是最被看好的方式。目前，上海、成都均开始尝试用城市更新基金的方式，去探索完成项目的实践，并在政府的主导背景下，通过引入更多市场化的力量，去因地制宜地将拆改留保多元举措，完成制度上的改革。

“这是地产界一场最重大的变革。”徐岱雄说，市场化可以改变过去以住宅开发追求高利润回报的传统方式，通过基金，将城市、区域发展的未来收益转化为可供各方主体分享的未来基金池，标志着城市发展的主体话语权，从房地产开发集团向产业、金融、城市运营主体进行转移，更综合性地审视城市更新目标。

这也意味着，城市更新不仅是城市风口，也是市场风口。

▲成都市民在河边绿道散步喝茶 王效 摄

城市更新本质是对人的吸引

“城市大没关系，怕的是长距离通勤”

从结果导向看，城市更新最终要解决的，是人的需求。黄艳曾公开指出，城市更新广义上不是一场“建设行动”，而应是城市治理行动。

当前，我国城市化率已超过60%，城市发展进入城市更新的重要时期——由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”。在此背景下，城市更新既要解决城镇化过程中的问题，还要更加注重解决城市本身所产生的问题。

仲量联行研究显示，当前城市正在面临第三次创新驱动变革，城市亟待提升在地化的城市归属感和国际化的时代认同感，本质是吸引高知人群，满足他们的所需所想，“因为人才在城市的进一步集聚至关重要”。

▲改造后的成都市西南街社区焕然一新 图据极美成都

比如，从交通价值来看，经统计，全球大多数城市的核心区域都具备至少三条地铁线路、两种慢性方式，经过多种交通方式的不断交互和叠加，以载体业态导入人口，将交通价值和商业角质进行有效衔接。

又比如，在核心区赋予多元城市功能和复合的生产生活环境，构建城市休闲、社群交互、教育、运动娱乐、旅游观光等多元空间，适配不同社群和客群等新型生活方式诉求。

以伦敦国王十字车站区域为例，在前期规划中，基于该区域的内在特点，所在区位及周边丰富的文化载体和功能，城市更新在建筑开发用地中仅使用了60%，保留的40%作为了城市公共空间，赋予创意阶层更多的共享和活动区域。据悉，改造后国王十字车站区域的就业数量增加134%，其中知识型就业增加237%，而住宅价值也提升了138%，重构了区域生态体系。

在这一领域，成都被徐岱雄称作是国内城市最有机会的城市之一。他表示，成都的城市更新已经开始改变过去传统的以建筑的、规划的视觉效果来推动城市发展的进程。而改变以功能先行、产业先行、生态先行的公园城市的发展理念，“相信未来在多元创新主题这个层面上，成都可以成为中国城市更新的样本。”

不过，探索始终存在风险。黄艳提到，城市更新要少拆，“少推平头”；不要把居民都赶到城外，“城市大没关系，怕的是长距离通勤”。

今年8月，住建部印发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（后称“通知”），划出城市更新的“底线”。黄艳表示，希望加强统筹谋划，坚持城市体检评估先行，探索一种政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，推动过去简单的开发建设方式转向，把现有的资源“经营好”，从而实现提质增效。

来源：红星新闻APP