成都楼市:成都地铁五线齐发,在哪个区域买房投资机会大?

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提问：你好成哥，现在成都地铁五线齐发，请问在哪里买房的话投资机会大，未来升值空间也大呢？

回答：成都地铁五条线齐发对成都房价有利好的三个区域。排名前列、原本有地段优势但无地铁覆盖的区域。交通短板补齐之后，未来的升值空间将会更大，例如东湖、静居寺、龙潭寺等板块，特别是有学区和商业区加持的东湖板块，今后的竞争力将会更强。龙潭市目前配套尚未完善，但位于三环的天然地理优势也是一大加成。第二、地铁开通后能与核心板块对接的区域。地铁线路能串联多个商务圈，这些与区域在未来能受到更多辐射影响，例如九号线、十七号线连通的西门－南门、六号线连通麓山万安南－秦皇寺，内、外部联系都将有所增强。第三、地铁换乘点所在区域，换乘点往往对应多条地铁线路，辐射区域更广，例如东光、三元、机投桥、金融城东等站点所在区域。此次开通对区域内的交通、商业等方面都会带来有利影响，而这种影响最终会以房价上涨的方式呈现。最后需要明白一点，地铁给房价带来的红利会随着其覆盖度加深而逐渐削弱，除交通之外，还有商业、教育、环境等众多因素共同影响着房价。

提问：成哥，我在科学城上班，最近去看了龙光天瀛这个盘，请问能不能帮忙分析一下？

回答：首先地理位置，龙光天瀛位于天府新区独角兽岛东侧，属于科学城板块中不太核心的位置，虽然目前还是发展阶段，但大量科研机构的入驻，注定这片板块价值不低；其次是区位配套，商业方面主要靠兴隆湖环湖商业，目前已有一部分开业，整体商业成熟不会等很长时间；交通方面离地铁、公交较远，出行不太方便，还需要看未来规划；学位方面从幼儿园到中学都有资源，但教育质量目前尚不清楚，层次一般；最后来看楼盘选择，从品质上说整个盘很一般，没有亮点，优势不大；由于单价不低并且能享受的区位配套有限，虽然在板块内有一定稀缺性，但是吸引力不够；户型适合刚需或者改善，套三b户型的性价比较高。

提问：成哥，坐标成都，您看好天府新区的核心板块秦皇寺片区吗？天府大道以东，这里定位未来的CBD商务核心区。地标建筑旁有“中海天府里”这样容积率6.3的高密盘。110的套三，2.2的精装单价，价格不低的刚需盘。但位置核心，周边配套完善，未来有升值空间吗？还是考虑锦江生态带这样单价便宜3000左右的纯住宅片区呢？

回答：天府新区距离市中心太远了。而且2万的单价也不算特别便宜，如果可以的话，尽可能往市中心走走。如果一定要考虑天府新区的话，建议买核心区，便宜3000的价格坡度不够，不值得放弃确定性。具体更详细的分析详见内部文章!

提问：成哥你好，最近看中的一套二手房未满五，房子周边环境配套之类的比较满意，不过就是交易税费有点高，像这种未满五的二手房，怎么和房东去谈判降低总价呢？

回答：随着去年914新政的出台使得“未满五”二手房交易成本增加，加大了购房者的压力。如何与卖家谈判减轻压力建议以下几点：排名前列、对于首付预算较低的购房者来说，首要考虑因素是如何上车，因此可以将税费纳入购房款，在总价上面让步，虽然会提高自己负担的压力，但是可以减轻首付压力，也不失为一个对策；第二、对于首付预算较为充足的购房者来说，首要考虑因素是尽可能降低总价，因此可自行承担税费，迫使房东在总价上做出让步；第三、目前成都的二手房在经历了去年的涨幅之后，与新房相比优势不大，因此二手房下手更应谨慎，新房目前虽有小幅涨价，但相比二手房性价比更高，因此购房者可将留意新房市场，珍惜机会，及时下手。

提问：成哥你好！请问，保利和光屿湖，153平米，四百一十多万,低楼层值不值得投资，以后流动性会不会差?升值空间怎么样?如果不值得，总价400左右的房子，有没有哪个楼盘推荐，我是高新区普通资格。

回答：2.7万接近清水房，这个价格就不算太便宜了，我不知道这个户型有没有赠送，如果有就可以买，如果没有，就是普通平层的话，价格就有点高了。保利和光屿湖整体上性价比是比较高的，但你说的这套房源感觉价格有点贵，你根据有没有赠送空间来判断买不买。除了和光屿湖之外，普通资格400万，金隅金成府，鹿溪樾府，天府里，招商时代公园可以对比考虑。成都价值高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥好，请问总价250w，投资，二圈普通资格可以选择哪个片区和盘？目前有关注的如下: 三圣乡的东城花汇、绿地和锦蓉佳苑感觉学区一般。二八的中车近期无新盘，中环tod不一定有机会。乐天圣苑70平户型挨二环吵，中房优山和锦东庭院学区一般。天府新区不知道是否有上涨空间？

回答：总预算偏低，250万基本买不到什么新盘，二圈层普通资格，所以你不要要求太多。你考虑投资，买二手房都是市场价，现在没有欺头可捡。中车你预算不够，300万起的门槛，中环tod你普通没戏。三圣乡绿地468>东城花汇>锦荣佳苑，位置配套还可以，出租应该问题不大。沙河堡锦东庭园沙还可以，新盘东安湖的华润未来之城，或者十陵可看看。具体更多有价值的片区及楼盘详见内部！

提问：成哥你好，兴隆湖未来发展潜力怎么样，投资买房这里升值空间大吗？

回答：兴隆湖作为成都十大热门板块之一，一直人气不减，主要有以下三个原因：排名前列、兴隆湖处于成都科学城规划范围内，属于天府新区的核心区域；第二、国内外知名科技企业纷纷入驻，为兴隆湖带来了巨大的升值空间；第三、区位配套设施逐步完善。自兴隆湖开发以来，仅公开销售四个楼盘，今年3个楼盘集中开盘，能适当缓解供不应求的情况。总的来说，兴隆湖是一个极具升值空间和升值潜力的板块，但是发展成熟还需要一定的时间。

提问：成哥你好，请问买房是到发展成熟房子老社区环境差的老城区买房还是在规划好，房子新环境好的新区买？

回答：具体到老城区买还是新区买没有一个固定的答案，具体要看个人需求。老城区经过多年的历史变迁，各方面都比较成熟了，但是人口密度大，大多数的老本地人是不愿意离开他们住了几十年的地方的，除非那个地方拆迁。所以老城区意味着拥挤、狭窄，城市要发展，新落户居民的居住需求，以及大量的工业、产业用地需求。

往哪里发展？总不能全部窝在老城区，拆也拆不起，所以，开发新城区就是城市发展的必然方向。城市的中心并不是永恒不变的，会随着城市的发展迁移。人随着产业走。当老城区的薪资水平无法满足你的需求，而薪资高、产业多、建设更好、新房更多的新区就会成为你置业的优选。当然并不是所有的城市老区都会没落，北京、上海、厦门的情况就是例外。

提问：成哥！现在有许多人买房子喜欢买“尾盘”，请问“买尾盘”有什么技巧？

回答：尾盘一般有足够多的折扣，较好找到好的代理机构，这样可拿到较大的折扣。可以询问下开发商有无直接折扣。另外，尾盘一般是现房或者准现场。要么是楼层特别好，要么是楼层特别差，一定要实地看房，如果价格特别便宜，一定要留心周边有没有垃圾站、变电站之类的。尾盘有的时候还会有开发商卖的样板房，这个可以考虑，但要样板房的装修其实金玉其外，内在的质量要多花心思看看。

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