都是高新南三环,一街之隔房价竟差1万+

新政之后大家都比较关注二手房，哪怕不买也想看看行情。

本轮行情大概率会来，但是会来的很揪心，这次的分化极有可能比以往更明显。

前两轮行情（2016.10—2018.5和2020.10—2021.5），排名前列轮各个板块和不同楼盘虽然有差异，但几乎是普涨，涨幅差别也不大，只是基础不同。

第二轮分化就开始了。先是城南上涨，再到城东—城西—城北。

且每个方向涨幅大不同，城南普遍上涨，但各板块各楼盘产生了明显差异；城东也算普涨，但部分板块没有动，涨幅除了个别优秀板块（如攀成钢、三圣乡、万象城）较大外，其他板块涨幅有限；城西只有几个学区强、城市较新的板块上涨，整体涨幅也不及城东；城北由于本身少有亮点板块，大多没有上涨。

而新一轮的行情，分化可能会更细，即在强南东、弱西北的基础上，板块内部会产生更大差异。

这种分化的原因在于：水有限，只能集中在优质资产上。

这就是为什么建议大家要乘此机会置换的原因。

好了，预测摆完，现在聊一聊本文主题。

南三环外侧是成都二手房价的天花板，金融城无论是产业、配套和居住品质都非常高。而与它一路之隔的南站，虽然同属高新区，配套也不错，价格却差了一档。

不过今天我们不聊南站和金融城的差别，这个大家都清楚，而是聊一聊南站内部的差别。

火车南站辐射的区域，以人民南路为界，路西的站南板块（城南宜家），是主城区房价第二高的板块。

路东的东苑板块价格则要低于站南，而且差别很大。目前站南的代表楼盘人居盛和林语二手房挂牌价约在4万左右，中海桐梓林一号更在4万以上。

而东苑板块分化极为明显，其中人居东苑各小区价格较高，多在3万以上，而科华路以西的一片小区，价格较低，基本上都在3万以内。

比如曾经的网红盘，凯德天府挂牌价在3万左右，是片区内较高价的楼盘；皇城花卉、南延新苑等10年房龄的小区，价格在2.3-2.8万左右。

在区位、商业、交通等配套几乎相等的情况下，房价出现了4-3-2的阶梯状差异。原因何在？

首先品质层面，确实站南的几个小区品质很高，面积段也偏大，总价较高，不单自身价值大，还带动了旁边的中海翠屏湾和城市春天这样的刚需盘的价格。

站南代表性楼盘，人居盛和林语

中海翠屏湾，典型受益于板块价值的刚需盘，近2年涨幅很大

而东苑整体品质不如站南，虽然人居东苑还可以，但板块内品质参差不齐，无法产生群聚效应。

锦江环保的东苑，风景独好

其次，学校也有差异。站南片区小学对口芳草小学（南区），人居东苑对口七中附小，初中都是七中天环和七中锦城。学区差别不大，价格差在了房龄和品质。

而人民南路以东、科华路以西的片区，对口高新和平学校（9年制），实力要比另外两所学校差一些，这也导致了该片区房价要更低一筹。

由此可以看出，在地段和非教育配套对等的情况下，品质和学区成为拉开价格的重要因素。

那么有朋友可能会问，既然品质和学区如此重要，那么去买高品质的学区房可行吗？这个只能说部分可行，毕竟高品质的学区房属于稀缺资源，但是首要还是看区位和配套，不能按图索骥。

举个例子，皇后国际为什么价格高，除了盐道街小学和自身品质外，靠近太古里商圈也是重要因素。

而金阳伦敦这个小区，品质不可谓不高，学区也很优秀，但是面积大总价高，流通难涨幅十分有限。为什么？因为板块缺乏产业也缺乏支撑它的购买力。

所以，还是要优先考虑区位，产业或者商业中心，人流量大，需求大，才是支撑购买力的基础，品质和学区属于加分项。

简单说，现在拼的是“综合实力”，不单是靠一项优点就能“打天下”了。

当然，综合实力强品质高的板块就那么几个（金、大、麓、天东西、攀），如果有实力上当然要上。

如果实力暂时有限，打算厚积薄发，不妨关注几个新板块和城市更新项目。推荐新川、白鹭湾、泛东郊记忆板块（杉板桥、二仙桥、驷马桥），次选可以考虑东安湖、怡心湖、北部新城、外光华（双校划片区域）、悦湖、茶花—国宾片区。

城市更新：崔家店、太平寺、省体育馆、人北、天府锦城。

来源：佳爷房谈成都