法拍房成限购政策下“套利离场”的新方法?

近日，有网友在【问政四川】上“建言”称，“随着成都楼市调控政策持续加码，越来越多的炒房客已经把“法拍房”作为提前离场、套现、过户甚至炒作房产的工具。希望政府重视此事，尽快制定政策封堵漏洞，打击炒房客还市场一个健康的环境。”

▲问政四川截图

为了证明，更是直接列举出了一部分刚刚交房，甚至还没有交房，就被通过“法拍房”的名义进行拍卖变现的房源。

其中，有2021年7月26日位于天府新区-万科公园5号的一套刚刚网签备案没几个月，就被法拍处理的房源。据该名网友反馈，该套房屋的所有者最终通过法拍房的名义，不仅变现了650余万，更在短短的半年盈利200余万。除此之外，还有一套位于天府新区麓湖生态城3栋16楼1603的法拍房。且其业主还是在产权都未办理的情况下，就拍出了718W的价格，成功套现离场。另外，据他了解还有一套刚交房不到一个月，位于绿地新里城的房屋也急不可待的通过法拍的方式实现了提前套现。为了核实该名网友所说房源的相关情况，辣妹儿也是专门去【阿里拍卖·司法】的网站上查阅了一番。结果发现，确实有一套该网友所说的那套位于万科公园5号，于今年7月26日经过201轮竞价最终以653.6W成交的法拍房。

▲阿里法拍网页截图且在“标物介绍”中，关于该套建筑面积为185.06㎡的房源的状态处也清楚的标注着该套房源属于在建工程，尚未交房。

▲阿里法拍网页截图而另外那套位于天府新区麓湖生态城3栋16楼1603的法拍房，则是在今年的7月27日，经过26轮的竞拍，最终以718W的价格成交。

▲阿里法拍网页截图与此同时，辣妹儿还在【竞买公告】处看到与该套房源相关的“所有权人及执行案号”。

▲阿里法拍网页截图根据该执行案号，也在天眼查上搜索到被执行人的个别信息。

▲天眼查网页截图除此之外，那套位于青羊区光华北6路1号的绿地新里城2单元14楼1403号房屋的交付时间确实也是从7月份开始的。

最终该套房源共有20人报名参拍，在经过132轮的竞拍后，以318W的价格成交。

▲阿里法拍网页截图但与此同时，【阿里拍卖·司法】网站上自始至终都在该网友所反映的这三套法拍房源的【竞拍公告】中注明了进行司法拍卖的成都市住房已经纳入限购、限售政策范围，竞买人应当符合成都市住房限购、限售政策规定的条件，若因不符合限购、限售政策导致未能办理过户登记手续的，后果及责任自行承担，在竞价成功后以无购房资格为由拒绝缴纳成交尾款的，按悔拍处理的相关提示。

整个法拍的过程也算是清晰、透明。而最终的拍卖结果，在相关网站上也都可以查询到。

为什么购房者会产生质疑？

为了弄清这个问题，辣妹儿再次认真的研读了一下该网友的建言内容。发现问题可能出在以下几个方面：一、这三套发拍房源所属的项目，基本上都算是之前整个成都楼市人气较高的网红盘。且当时新房的售卖价格，要么是与周边的二手房价格存在较大的剪刀差，要么就是有新出让的土地价格为其托底。以至于在广大购房者心中留下了“买到即赚到”的深刻烙印。二、亦如排名前列条所说，这三套法拍房源的最终成交价格中，有两套都超过了市场价或评估价。三、是关于这三套房源的法拍及成交时间。除了绿地新里程那套是已经交付了的外，其余两套都还处于修建过程中。而在这之前（3月22日），根据咱们成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）要求，此后“人房比”超3倍楼盘限售期限由3年延长至5年。相比之下，这3套走法拍流程并成功出手的“网红房”确实未受3-5年限售期的影响。

▲阿里法拍网页截图与此同时，因为其拍卖方式采用的也是增价拍卖、价高者得的常规操作。所以，最终这三套法拍房折算下来的成交单价不仅远比目前官方公示的相关房源对应所在小区或附近相似项目的二手房参考价格高出不少。

▲部分二手房参考价截图

与此同时，因为其拍卖方式采用的也是增价拍卖、价高者得的常规操作。难道，真的是像该名网友所反映的，法拍房已经成为炒房客的变现工具？

官方回复：严格按照限售、限购要求执行

就在该网友发布相关“建言”的第三天，成都市住建局就其所担忧的情况做出了官方回复。

其中的重点内容如下：1、根据《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》第四条第9点的要求：通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体，均应当符合本市住房限购、限售政策的规定”。2、“法拍房”等通过司法程序取得的住房现在已经纳入咱们成都的限购限售管理体系，将严格查堵政策漏洞。3、一旦司法拍卖成交裁定文书下达，竞买人因不符合本市住房限购政策不能过户，须自行承担毁拍的法律后果。众所周知，这个有关于法拍房限购的规定，本就是相关行政主管部门根据群众反馈的情况专门量身定制的“防漏补丁”。同样性质的还前几天刚刚针对群众们广泛反映有人“通过迁移户籍、社保获取靠前顺位，以及通过赠与方式获取购房资格”的情况，专门出台的《关于加强赠与管理和优化购房资格复核顺位相关事宜的通知》。以及此前包括确定刚需摇号资格、严查资金来源等多达几十轮的各式“补丁”。由此可见，相关行政主管部门关于“堵漏”的态度也那是相当坚决的。

再加上，当下受国际和国内宏观经济等因素的影响，现在市面上确实也出现了很多之前贷款买房的群体，因收入下降无力偿还房贷的情况。

从而，导致越来越多的房屋流入法拍房市场。

事实上，就连该网友自己也提到了“法拍房是用于保护债权人权益的一种手段”。所以，在这种情况，如果仅仅只是以某一套或某一批法拍房源原业主的买房时间和被拍卖时间来判断当下的监管政策存在漏洞以及相关业主就是通过法拍方式套现离场的结论就显得有一些武断了。

结语：想象很丰满，现实很骨感

最后关于法拍房是否能够成为限购政策下套现离场的新方法一事，辣妹儿还想再说两句：

根据相关规定，现阶段在成都购买法拍房，如果时间未满5年的话，还需要交5.3%的增值税。

再加上什么契税（尤其是没交房的合同房，这个数值还会更高）、个税，以及可能交付给相关法拍房公司的勘验费等。

这个资金成本可不是个小数。

据说，就在前不久一个购房者自行拍下了一套位于天府新区的法拍房，因为属于合同房，没有下房产证，所以税费大概是11.3-14.3%。加之执行方又是外地法院，不能退税。最后总价240W成交的房屋，光税都给了差不多30来万。加上这种没下房产证的房子基本上是不能贷款的，即便是最后想办法办下来了贷款，那所需要的手续费也比正常情况更贵一些。如果他不想接受这些条件，那就只能被没收保证金15万。反正，怎么算都感觉他亏了。试问这种情况下，即便真的有想要通过法拍房方式套利离场的人，又是否会真的有人愿意花高价帮他解套呢？

来源：四川麻辣楼市