成都楼市:2020年多个城市调控,房价为何还上涨?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，今年这么多城市出台楼市调控措施，为什么房价还在涨？

回答：全国从7月开始已经有成都、东莞、宁波、内蒙古、台州、深圳、杭州、长春、海口等30个城市纷纷出台调控政策,为楼市降温。

从近几个月的市场波动来看，部分城市房价仍在上涨，尤其是华东、华南地区。执行各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温。

2020年，受疫情影响，各地人才激励政策在疫情稳定后将继续井喷。150多个城市出台了各种人才政策，吸引人才和劳动力。

过去几年，房地产销售火爆，但本轮房地产调控是基于全国房地产销售数据同比仍在下降，部分城市明显过热。

提问：成哥你好，今年国家动用了各种调控手段，半年调控300多次，但为什么房价还不降？

回答：你好，上半年楼市调控政策确实高达300多次。不过是松绑和收紧并存。

上半年，全国楼市量价都冷热不均，不可能全面从紧。部分城市还有适度放松的可能，但放松也是针对刚需。

这半年大部分的调控是房地产的扶持，是人才引进和购房补贴。

放宽土地征用和预售条件；例如，调整人才引进、住房补贴和安置政策，如果人口增加，可能会增加房地产购买者的数量。

同时，一些热点城市明显升温，成交异常火爆，房价快速上涨，偏离了不炒房的定位，不利于房地产市场的理性预期。收紧调控可以在短期内为过热的市场降温，遏制房价不合理高企的趋势。

对于一些过热地区，有利于价格理性回调。对于那些有房票、买房自住的刚需购房者，他们会有更多的机会，可以慢慢选择。

一般来说，“房价长期调整”有几个根本原因

1、目前没有ZC来填补空缺；

2、房地产仍被视为“支柱型”核心产业，各大城市仍“鼓励”市民投资住房；

3、目前仍有不少开发商“捂地不开发”，开发商背后背着银行，“炒地”是房价居高不下的根本原因。

4、从根本上讲，资源集中地区和人口流入一二线城市的住房供需矛盾基本没有改变。房价将长期坚挺，楼市将继续活跃。

提问：成哥你好，今年“金九银十”时期已过近一半。您是否认为在调控压力下，楼市表现将难以令人乐观？今年还有没有机会买房？

回答：你好，今年7月以来，突如其来的严厉调控政策让不少投资者感到不解。

调控的次数很多，调控的力度也很大。政策坚决，住房不炒，非常严谨明确。

楼市已进入金九银十，但调控似乎并不松懈。今年同期，楼市的火爆状态确实远不如去年。

不过，在我看来，调控政策不是让房价大幅下跌，而是保护房价。你会发现，在房价每一次大涨之后，或者房价双双上涨之后，房地产市场并没有一个调控政策来维持房地产市场的稳定。

房地产市场调控归根到底是为了防范房价快速上涨后的金融风险。因此，作为投资者和买家，一定要明白其背后的逻辑，这样才能在这个时候继续买入并迎来下一个赚钱的途径。

因此，虽然今年没有金九银十，但并不意味着没有机会买房。

提问：成哥您好！坐标在成都，已有两套房，一套自住房公积金贷款，一套学区房商贷，夫妻双方年收入50+。父母在龙泉驿有一套房，母亲年龄62岁。现有投资购房的想法。

1、如果以父母名义投资，以成都的限购政策，在哪里买比较好，有没有哪些高性价比楼盘可以推荐，接力贷是否可行？

2、如果想在疫情过后争取低位买房，大概什么时候入手最适合？

回答：1、成都支持接力贷款的银行屈指可数。可以找找银行渠道，65岁之前可以做接力贷。

不知道你有多少子弹？

投资方面，主要有高新区新川板块，成华区八里庄理工大杉板桥板块，龙泉书房，郫县犀浦，新都大丰，金牛天回。 成都当前新房笋盘越来越少了，二手房降价，一定要注意淘笋。

2、如果没有房票建议考虑入手重庆，未来潜力不小。

重庆投资选择公式：真内环+地铁沿线+10年内次新+2.3房，单价不要超过1.5，重点关注2江4岸及延长线。

单价不应超过1.5。重点关注2江4岸及延长线。

提问：你好成哥，有个比较纠结的问题想咨询一下，都说短期看政策，中期看土地，短期看人口。那么是不是只要货币政策放松，利好楼市，房价就一定会涨呢？一个城市人口增加得越多，房价是不是也一定会涨？

回答：判断房地产市场有很多方面。以下几点，我觉得了解75%以上都不算太差。

1、一个地方房价的上涨归根到底是货币因素。毫无疑问，在小城市，三四线城市房价的上涨依赖于货币政策。如果没有货币政策，地方每年都要建楼房，城市里就没有一定的人口流入。按照这个速度，房价可以维持一万年；

2、货币政策的核心是刺激地方经济，房价上涨是副产品，这也仅限于地方经济。

地方经济就是这样。在没有发展潜力的情况下，强行拉动只会增加当地的经济负担，虽然短期内会很爽。因此，三四线的房价都有完全可见的上限；

3、城市人口增长是城市化进程中的正常现象。然而，在这种正常情况下，（三四线）城市的房价并不会随着房价的上涨而上涨。所以关于人口增长和房价上涨的话题对一线城市是有用的，其它城市都不适用；

4、一线城市房价上涨，是因为整体经济太好了。这种说法过于笼统，包括货币人口等。在大城市，人口增长也是经济状况良好的副产品。因此，准确地说，不能说人口增长和房价上涨是经济条件好的结果。

有了好的经济，人们自然愿意去。人越多，城市价值就越充分释放，形成良性循环，房价上涨自然到来。

提问：成哥你好，我是新郑的，现在和老婆名下各有一套房，现在想出手一套，这样有首付可以在郑州买一套小三室那种，东南片区，这样还能离新郑近一点。因为看着郑州房价这个时候还不算很高，但又担心再涨买不起，可是现在新郑这个房又不是很好卖，很纠结的。成哥能不能给个建议：现在这个时候适合买不？如果，是二手房还是新房？

回答：由于楼市调控政策（三条红线），要求开发商降低负债率，提高自有资金比例。

郑州大大小小的房地产企业，现在都急着回笼资金，不少楼盘都是成本价销售。

然而，郑州是一个快速发展的二线城市，每年新增人口数量均居全国前列。

因此，我们的判断是，未来郑州市房价将继续分化：优质区域房价将继续上涨，远离主城区且没有产业支撑的地区，房价将进一步下跌或出现横盘下跌。

因此，至于现在是否是买房的较佳时机，正确的答案是：买有产业支撑、优质市政配套、品牌公司开发的优质房产，未来会有非常值得期待的增值空间。

至于购买二手房或新房，我建议考虑三环附近的优质新楼，特别是东区三环路两侧一些品牌开发商的改善楼盘。

提问：成哥，货币贬值，实际购买力在下降，房子下跌已成为了趋势所在，未来房子还能比钱更保值吗？

回答:未来房价肯定会上涨，尤其是一、二线城市，以及城市群周边城市，或经济相对较好的东部城市。为什么房价会上涨是因为通货膨胀，我们的经济还在增长，另一方面可能是人民币贬值。

1、房地产仍然是一种很好的保值资产。虽然房地产的盈利效果在下降，但目前各种投资渠道对大多数人来说还是比较好的保值资产。即使楼市降温，房屋的增值保值属性依然存在。因此，对于那些想追求资产保值的人来说，他们可以选择房地产。但还是那句话买对房子，不要受一些外部因素的影响！

2、刚需应该抓紧时间买房。从长远来看，房价大幅下跌的可能性不大。虽然“不炒房”的概念一再被重申，但房地产市场正在出现复苏迹象。我们应该抓住这个时机，不要因为迟疑而错过买房的好时机。

3、存钱收益跑不赢通胀。在这一点上我们基本上达成了共识。虽然最近各大银行都提高了存款利率，但是从购买力的角度来看，你在银行的存款加上利息在贬值。因此，从保值和收益的角度来看，存钱并不是一个好的选择。

提问:成哥你好！正在纠结这批次的万科锦绣198和下批次的保利楼王7栋198,相比之下买哪款更好?保利得房率高，后期改造空间大，但是你又说锦绣档次更高，自住兼投资，应该如何选择?

回答：优先选择天府锦绣。定位不同，天府锦绣定位更加高端，小区内部在打造上花了不少心思，高端材质更重，一个价格合理的高端楼盘本身就有一种溢价的潜能。

提问：成哥，南宁武鸣的房价现在可以入手吗？15年3千5左右，现在已经到6千5了！

回答：买房不能和15年比较，15年正是大牛市，全国各大城市房价基本上都普涨，这样比较永远都无法上车。

对于刚需来说，永远没有较好的时机，因为什么时候上涨是很难预判的，不要想着能在大涨前夜买入，能赚到最后一个铜板。

较好的时机就是你的钱足够付一个首付，就尽快选择上车，毕竟刚需未来是要自住的，同时选择尽快买入提前站位，能做的就是等待下一波行情的到来！

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