库存快见底,200㎡+大平层或迎供应新高

2月28日，麓湖最新批次浔岭峰开盘仅用时2小时又一次清盘；和前几次不同的是，本批次产品清水单价32169-46832元/㎡，主打218-333m²的两梯三户大平层，2/3的房源总价在1000万元+。

麓湖浔岭峰组团实拍图

除了对于麓湖本身的关注，成都商报-红星新闻记者也发现，随着今年1、2月楼市的回暖，200㎡以上大户型的市场存量越来越少。不过对于买房人来讲，好消息是，成都200m²以上的大平层产品或在今年再创供应新高，而且整体的区域和产品力都值得期待。

已有10多个项目推出200㎡大平层

或创近3年新高

成都商报-红星新闻记者统计了近3年成都中心城区200m²以上大平层产品的供应与成交情况：2020-2022年，成都中心城区200㎡以上的大平层项目供货套数，已连续两年上升。但去年受整体市场下行的影响，供应增速和成交套数均明显下降。

近3年成都中心城区200㎡以上大平层的供应和成交数据（不完全统计）

进入今年，截至2月末，成都中心城区200m²以上的大平层总供货321套，成交665套——在不算麓湖·浔岭峰的情况下，成交量近3年来首次达到了供应量的2倍。

尽管当下判定这类产品全年的成交表现还为时尚早，但从开发商们的推货动作来看，项目数量、供应套数都将超过去年。

几天前，锦江赋项目公布了即将入市的消息。占地约109亩、容积率2.0，因2020年拿地之初的楼面地价达到18100元/㎡，一度被认作是三圣乡板块的“天花板”。从现在项目的定位来看，412套房源中，除一小部分户型在200㎡以下，主力户型均为221-322 m²的大平层。

锦江赋建面约241㎡大平层户型图

再来感受一下其他开发商近期的动作：

麓湖生态城，在观澜组团售罄后，全新的C19鸿鹄岸、C10鲲鹏荟组团中同样包含200㎡+的产品；

麓湖C19鸿鹄岸效果意境图

远达·麓湖云邸，规划有4栋200㎡以上精装大平层，已经开放销售中心。

远达·麓湖云邸效果意境图

中国铁建地产与汇厦地产联合开发的西派少城以及西派澜岸二期一直都是市场的期待。

大源西板块中，清水限价34500元/㎡的交投23.5亩地块，50%以上的产品为200㎡以上大户型，预计总价接近1000万；一旁的城投54亩地块，也规划有200㎡以上大平层；

位于天府新区的独角兽岛，包含237-280㎡的户型，而同为天投旗下的天府公园未来城也将是供应热点。

位于省体育馆旁的中瑞天悦去年竞得的39亩地块新绿启境，预计也将以大户型为主。

据不完全统计，已公布入市时间和确定规划的项目中，已有超过10个项目将在今年推出200 m²大平层，或创下近3年新高。

供货量爆发背后

与现实的极限拉扯

200㎡以上大平层的爆发，在业内看来一切有迹可循。

去年11月，在成都市出台“200㎡以上户型由开发商自行组织销售”的消息后，曾有传闻称一个原本把建面设计在约199.56㎡的项目，试图连夜更改户型，改为200㎡以上，后来此传闻被证实为玩笑。

但在4个月后的今天，成都楼市的供应端已开始出现变化：以上述所提到的项目为例，其中不乏从未在成都做过这一类型产品的企业，也都开始涉足，且还并非个案。

一位业内人士提到，去年入市的项目中多为“双限地”，在利润空间不足的前提下房企不会选择去做开发成本更高、销售周期更长的大平层产品。

但从去年底以来，不论是要临时更改1m²的项目，还是已知的多个全新项目，背后有政策的刺激——从土地出让条件中对利润的相对“放松”，到成都去年11月出台购房新政，建面在200㎡及以上的房源，不用公开摇号。

天府半岛建面约260㎡户型图

“更深层次的原因，还是源于核心地段核心资源中改善性产品的供货矛盾。”成都知名地产人彭致远表示，这符合当下改善从刚改到再改，再到深改的趋势。“不过，这里面有隐忧。客户的购买力整体来讲是有限的，它只是在一个过程当中出现了一个阶段性需求，所谓的’真空’。”

卓越集团成都公司副总经理谭朝也表示，“大不等于好，客群也会更为挑剔。如果只是面积做大，只是高总价而不是高价值，楼盘的风险系数会反而变大。”

产品端

未来或出现四个方面的趋势

那从房企和购房者的反馈来看，怎样的产品才能在未来被看作是“高价值”？或者说，成都目前的200㎡以上大平层，在产品端出现了怎样的趋势？

原TOP级房企产品中心体验组负责人、HHS设计工作室主理人彭措提到了一个两个“客观”的变化：“一是由于赠送面积减少，公摊面积增加，现在建面200㎡的大平层套内只有160㎡左右，会比上一个时代200㎡的房子变得更’小’；二是以往开发商在做设计时，会首先倾向于三代同堂的居住功能；现在在做设计时，会更加细分使用人群的需求，从业主本身的需求出发，融入更多元的场景。”

麓湖鸿鹄岸建面约285㎡户型图

新希望·天府锦麟壹品相关负责人表示，客户对于200㎡以上大平层的选择上，一梯一户/两梯两户成为标配，大面宽设计加大屋内的采光和通风，舒适度更强、利用率更高，再配合端厅设置，能最大化客厅的通风采光及景观视野，衍生LDKG一体化，满足现代家庭分享的社交理念，双套房设计、独立衣帽间，满足私密自主的生活诉求，从重功能到重舒适的更迭。

新希望·天府锦麟壹品建面约204㎡样板间实拍图

不过记者也发现，2022年以来新成交地块呈现的新项目中，由于房地价差的增加和容积率降低，低于17层的洋房和小高层形态为主的大平层产品，得房率正在不断地提高。

卓越集团成都公司副总经理谭朝提到，一个更具竞争力的产品力，至少要考虑四个方面的趋势：

一是要有系统性。开发商参与城市建设，既有公园，湖域，商业等生活资源的规划，同时又有创业园区、总部基地、酒店商场、TOD等城市配套产业的规划。社区规划从个体到群体，即从生活功能满足到成长满足，从家庭单元到社群组织；户内功能场景化，即生活场景更加丰富多元，从家庭起居功能到生活方式规划。

二是要重视室内的“关系场”。空间设计上不仅考虑业主在家庭里的角色及相互关系，还增加了社会角色和社交角色等。

新希望·D10天府B1层入户大堂实拍图

三是要注重新材料应用。在楼盘立面，归家动线，社区配套，地下车库，室内精装等材质应用上，已经不再局限于传统住宅，而是借鉴了商业，酒店，写字楼，美术馆等公共建筑。同时科技、绿色、智能化的设施设备应用也逐渐普遍。

四是想象力培养。设计上引入更具国际视野的团队，从满足客户需求到创造并规划新的生活方式。在谭朝看来，从麓湖、蔚蓝卡地亚·花园城、金茂府等，有些是用时间去规划创造，有些是借势而起，“未来能被成都市场认可的200㎡以上的大平层，基本都不会脱离这几点。”

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来源：成都商报