成都楼市:在成都,我从不投资商铺,原因很简单!

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#成都#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，想买房可惜手上还有几套门面套住。想咨询一下，面积均在200-300，一二楼否有，这些门面有好的出手方式么？还有机会跳出来么？压力特别大！

回答：你这个商铺的位置在哪？外资出手扫货一线城市核心区商业地产（主要是商业和办公楼等），但散户没有大资本，能买到的通常是国内二三四线城市的商业内铺。此外，非沿街商业内铺 一直是商铺领域的老大难。一方面，很难吸引到客流。另一方面，由于小业主分散，整个市场招租的业态难以统一，整个市场乱哄哄的，成功的少，失败的多。

关于投资商铺：

一、市场上商铺的几种典型:

1、临街商铺。就是主干道上、商圈外延周边分布的一些临着主街的商铺,主要靠来来往往的路人消费,需要固定的人流量支撑

2、社区底铺。就是分布在小区外围,一般1-2层,主要靠社区住户日常消费来支撑

3、综合体商铺。就是单独的、大型综合商业体内的商铺,一般有统一管理运营,比如万达广场、360广场、丹尼斯等等

4、远郊外迁市场，功能明确、集中分区。

二、投资商铺如何赚钱？

1、 靠升值来赚差价；

2、租出去收租金；

3、自己开店做生意用

三、为什么投资商铺赚不到钱

1、 市场上的商铺货量太大，库存太多，10年都卖不完

2、 价格上涨难，5年不涨反跌

3、 二次交易税费太高，即便价格上涨了，差价也被税费吃掉了：增值税及其附加税、印花税、土地增值税、个人所得说等，基本高达总房价的20%

4、 外迁市场难，分割式概念商铺、包租商铺不靠谱。

商铺 门面升值潜力比较弱，现在到底应该出手还是保留？少有的判断标准是租售比，租售比大于5%继续持有，租售比小于5%，建议出手裂变成住宅产品。

如何快速不降价卖房？详见内部！

提问：成哥好，刚从北京到成都，目前工作在犀浦这边，至少三五年应该不会有变动，目前没有高新区购房资格，想在天西买房，但如果这样就得在北边租房，就还是比较纠结。目前手里现金100，还是希望听听成哥的意见！

回答：1，成都和北京的房产业态不同，北京的地段是围绕天安门东西的东城西城，教育医疗政务等全国全球一流资源在此，中心在此。成都的中心外移，热点区域明显往南，大量资金、人口外溢。作为你们成都的排名前列套房，必须慎重，这决定你们未来的发展方向。

2，大城南正在成为成都的新中心，取代天府广场指日可待。你的未来除了北京就在大城南。租房就先租吧，住在一个表面光鲜但是不在风口的房子，实则是乏味的，比租房精彩不了多少。

3，目标：大城南，天西板块。具体楼盘推荐可以参考内部分享！

提问：成哥好！最近对成都的房子有一些疑问。成都太升路市中心有一栋名为天府公寓的二手房，建于2000年。里面都是写字楼公司，电梯拥挤，环境混乱，物业管理也是虚拟的，但价格很便宜，单价是186平方米，单价为8千多平方米。周边几百米就是春熙路，旁边的老破旧1.4万。价格仅是周边新房的6%折扣，但从交易价格来看，过去几年里这个社区只上涨了30%，但成都市场在过去四年里至少上涨了100%。即使是老旧和破碎的房屋也能跟随市场的上涨。为什么唯独这座住宅的远远落后于市场？在2016年初，它对周围的新房有40%的折扣，但现在它对周围的新房只有60%的折扣。为什么它和周边的二次新房之间的价格差距正在扩大？请问成哥，这值得买吗？

回答：你所说的天府公寓建于2000年，面积超过140的大户型，这都是属于老破大了，买老楼需谨慎，这种房没开发商，没有小区环境，交易流通性小，处于楼市产品链的最底端，涨幅小，以后都是靠片区的均价带动。近两年的老破大的走势并没有涨多少，整体来看都处于很尴尬的。在成都这样的房子是不推荐去碰的。但在往北到深圳的城市，如果位置和租金足够好，在专业人士的指导下，也可以试试。

提问：成哥好，准备成都入手买房，现看中龙泉大面新希望锦麟府的房子，房子是属于改善房,环境打造还是可以,但房价比同区域的房子要贵差不多一倍。请问这么高的价格是有同区域的其他房子的增值空间大吗?另外,龙泉大面差不多要2025年左右才会通地铁，新房也要22年才会交房，这么长的交房期是否值得入手?

回答：如果房价比同板块的其他房子价格贵一倍，基本上属于CEO盘了，这种盘自住很舒服，周边配套环境很好，但是房价已经透支利好，投资肯定是会站岗的，具体看你个人需求。

提问：成哥好，预算300，想问下常州南广场有投资的价值吗？想在常州置换房子，哪个地段的较好？

回答：火车站南广场区域地段不错，是比较有价值的区域。最为重要的因素在于它的教育配套。学区对常州的价格影响很大，在常州自住和投资，优先的不是位置，而是学区。常州的传统学区、周边配套、品质依然是关注的最主要的因素。

目前比较看好武进和天宁钟楼，商业圈成熟，小区教育品质好。

但存在一些不足如下：

1、关系和背景决定了发展和前景，在某些企业单位更是首要因素，虽然慢慢的在有所改变。安稳生活，有机会做生意是大多数人的突破之路。

2、传统产业为主导，金融业、服务业、互联网等行业相对发展滞后，机会和空间自然与一线城市是相去甚远。

3、中小型企业占绝大多数，家族式的管理居多，缺乏现代化的管理体制。

提问：成哥好，坐标西安，请问自住的话未央金茂府的中间楼层（320w）和龙湖春江天序的一楼（360w带院子）哪个更值得买？

回答：首先，周边环境都是一样的，因此这两个项目比的话就是产品本身。

其次，从两个项目本身来看，未央金茂府6层高属于真洋房，龙湖的10+1算不上真洋房。

第三，从产品本身来看，金茂科技洋房产品肯定是比龙湖品质更高，但金茂一楼底跃带院子的相对来说总价高，600万左右。如果希望生活中能够有一个院子，总价又可控的话，那就选择龙湖了，毕竟总价低。

如果院子无所谓的话从品质本身，那就选择金茂了。

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提问：成哥你好！2024年的世界园艺博览在成都东部新区空港新城，是否对三岔湖创造出更具投资潜力呢？

回答：东进是大手笔，目前的阶段是大基建建设，进行前期的安置房建设，有少量的东部新区产业职工住宅建设，打击周期非常长，世园会只会提高成都的知名度，对三岔房产没什么影响。不过至少10年主城区依然是红利期。

提问：成哥好，请问像云著或者诚园这种高品质楼盘，160+的套四好出租嘛？排名前列现在人气配套还不是很好，第二就是能给的起这个租金的人还会缺房子嘛？估计早就自己动手买了吧？

回答：你说得对，目前租赁市场确实不如十年前。房产投资首先看的是增值，租金只是很小的回报，如果买房只以收租金为回报，那是浪费资金不如去买理财产品。如果考虑已租赁为主，可以考虑万科公园5号一类非常成熟的区位，或者去攀成钢和金融城看看二手房。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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