成都楼市:首付20万,有机会买一二圈层的房吗?能买到什么房?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥你好，本人在成都工作，有一二圈层购房资格，可承担首付20万左右，想知道买一二圈层的房子还有机会吗？

回答：在成都，如果首付预算在20万，还是有机会能挤进一二圈层的。首先可以考虑市中心不带学区属性的老破小，这类房子一般配套完善，建筑面积大，但是外观老旧，环境不好，并且金融属性弱，很难办理按揭贷款; 其次可以考虑三环内的高密度老电梯房，这类房子相对老破小来说质量较高，楼龄比较新，并且也容易办贷款，但是环境差也是一个很明显的缺点; 最后还可以选择二圈城边缘的一些次新二手房，这些房子虽然地段和区位配套都不够好，但是相对来说居住环境和居住舒适度比较高。

提问：成哥好，请问天西招商会不会大降价？能否仔细分析一下？

回答：天西板块降无可降，招商蛇口有小户型，总价低一些，早批次房源并不对外。180万方的超大体量，商业占比高，获益难度大，主要赚钱靠住宅，价格跌下来的可能性不大。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥，坐标成都，市区一套大两居，预估市价380万，有120万贷款在还，出租中，月租金7000，正好以租抵贷。我是北京户口，目前就成都一套房，今年想在北京上车。成都那套蕞高时总价接近450万，现在为了买北京而卖成都，有些亏，而且我觉得市中 心品质盘还有继续上涨的。请问，是否可以DYD，然后再买北京一个小 户 型呢？在京买算二套？您之前建议的全款购入再抵押是否可行，有什么需要准备的呢？

回答：买二套房子，用DYD最合适。不清楚你目前的手头现金和流水情况，380万且有120万的贷款，靠DYD多出不了多少，还有手续成本损失。不建议高杠杆，结合手头资金情况再来提问。较好能买个450万总价以上的，还有一定性价比可淘。具体分析详见内部分享！

提问：成哥你好，今年打算在成都买房，人生中的排名前列套房，请问有没有需要注意的事项呢？

回答：买房算得上是人生大事了，还是要谨慎对待，有几个雷区千万注意不要踩。切记不要买地段不好离市中心远的大型房以及交通不便没有地铁的房子，这种增值力不高。也不要在过大的小区买房，特别是档次划分不清晰的小区。此外切忌买老龄化严重的小区和户型面积段单一的小区，这两种都不能提供好的居住体验。还应该牢记不要轻信网上的套路，网红盘和被鼓吹的小区都不靠谱，交易量少的小区也不予考虑。最后切忌买存在硬伤影响居住体验的小区和排名前列印象就不好的小区。

提问：成哥你好，坐标成都，在机场上班，毕业后图方便在航空港全款买了套120的二手自住，16年在锦江生态带买了套一百出头的套三, 就被限购限死。成都没资格就陆续买了三亚、重庆、沈阳，资金贷票用完。515后多了个普通购房资格，现在手上无成本资金有230，自住这房子能抵押90，公司福利信用贷30，合计最多350,想买个大点的自住改善。家里娃娃3年后上小学,目前暂定读天府一小(在兴隆湖)， 明后年工作应该也要去天府机场，还好飞国外不是每天通勤，一周2次往返的样子。在想是A最近就去天新买个180左右的改善，还是B再存点钱(一年能存100)等两年买个天悦府之类的学区二手?或者不管学区，在北鑫苑租房住，市中心买套?

回答：我觉得如果你是纯学区需求，为什么你要考虑天府⼀⼩呢？等孩⼦上了⼩学，你可知道选到⼀个热闹的区域，周边有很多的培训班，有利于接送。既然你是有实际学区以及交通购房需求的，不是纯投资。而且现金流也比较充沛,直接买你最心仪的最匹配你需要的房子就好。记住绕开房子增值的坑就好。记住不要买ceo贵妇楼盘就好。

不买别墅洋房，主要买大平层，不买精装修，不买商住公寓,不买华商，银泰华悦居，金融岛和大魔方之类的特殊楼盘。如果有可能，尽量买二手住宅，有利于你避坑。

提问：成哥好，孩子明年要小学，看了很多学区房，满足预算内的学区房只有老破小的楼梯房，但是想这样楼梯房我该怎么选比较合适呢？

回答：其实买房的话尽量不要买老破小，但如果迫于无奈只有买一些老破小的一些楼梯房，建议要尽量选择楼梯房二楼或三楼这样的黄金楼层，后期的转手时间会比较短。其次较好选能有一些赠送的面积，比如说有些人的二楼或三楼会有一个露台，对于这种有赠送面积的房子的话，除了本身楼层会有溢价之外，赠送的面积也是可以算钱的。一般来说每一平方米的正数面积可以按照实际房价的一平方米差不多25%左右进行计算。那一个40平的房子相当于多送了一个10平的房子了。

除此之外较好是买带有物业的楼梯房，或是物业收费贵一点的楼梯房，这一点非常重要也很关键，很多人买楼梯房是为了想要节省一年1000多或2000多的物业费，然后去选择没有物业的楼梯房。几年以后会发现跟同地段的物业比较好的楼梯房相比，整个价差会越来越大，整个房子相差起来可能就五六十万的这种差距。最后一点的话是一些老房子的话往往会带有好的学区，如果这些楼梯房是一梯队的学区，而且是9年一贯制的还是非常不错的，对于很多老破小的楼梯房而言，学区的价值是最关键的，也是最核心的。如果很多老破小的楼梯房没有学区的话，像这个房子建议大家尽量别买，因为以后后期转让的难度会比较大来。

提问：成哥你好！视高的朗诗天府绿郡和天府理想城，这两个盘自住和投资可以吗?视高这个地方未来升值空间咋样呢?值得下手吗?简阳跟视高比哪个以后的前景更好?在成都有两房，一套是限价房未满3年，一套是东城小学的老破旧，孩子在读大学。请问如何才能实现房产保值增值?

回答：视高不建议投资考虑，关于视高，它目前1万左右价格一般，但是区域比较远，而且供应量极大，产品过盛，缺人口，未来应该流动性差，也就是说，你买了之后可能也不会亏，但你也卖不掉。从你目前的资产情况看只有学区老破旧可以置换掉，孩子都在读大学，就没有学区需求了，老破旧也没有太大增值空间，所以置换掉再凑点钱，买一套更优质的改善资产。鉴于是普通资格，较好预算提高一点。

提问：成哥您好，请问昆山下面的乡镇，张浦镇跟千灯镇，将来哪边房价涨幅大些呢？这些年两个镇房价一直差不多，张浦靠苏州工业园区，干灯靠青浦，各有各的优势，请问您怎么看的呢？

回答：张浦是离苏州最近的镇，机场路修好后能较快的到达苏州，规划有地铁K1线通市区。张浦是昆山比较传统的工业强镇，这边靠近甪直和园区，而备受苏州刚需的青睐。张浦现有的商业比较零散，缺乏大型商业中心。千灯其实离上海的核心区不管是虹桥还是陆家嘴直线距离比花桥还近，如果能有条地铁通上海的话位置不输花桥。规划有地铁K2线通市区。花桥和千灯离上海近，但花桥可供开发土地少，房价高，而千灯价格低的多。

随着当地传统污染型工业的逐步外迁，未来可能释放出更多的土地资源和环境资源，区域热度将更进一步的提升。随着“沪昆一体”加速，上海向西发展，千灯极具发展潜力。张浦的购房群体主要是承接城南溢出，刚需客的优选，对苏州的吸引力相对不足；千灯在“西上海”概念的深化刺激下，对上海刚需客的吸引力较大。张浦和千灯各有千秋，就目前的配套上，千灯更有优势。从居住和投资角度来看，千灯是一个更好的选择。环沪投资价值高的板块及楼盘详见内部！

提问：成哥您好，请问总高18层的楼房，选哪层较好呢？设备层，槽钢层，扬尘层分别是在哪层呢？

回答：6层-12层是较好的。设备层为高层建筑，专用于通风、采暖、电器及排气设备及管道，人员可进入设备层操作。高层设备层一般位于地下/顶层。对于建筑物超过100米（即超过33层），设备层将设置在中间。具体位置应结合建筑结构、布局、供水方式等综合因素考虑。在设备层或下一层，设备的噪声和机械振动会给居住环境带来负面影响。高层建筑主体结构施工时，采用槽钢楼板搭设悬挑脚手架，并利用底支撑梁进行放置。建筑高度不同，槽钢楼面所在楼层也不相同。一般每6-8层设置一层槽钢。扬尘层：一至三层空气最脏。具体更多楼层分析详见内部！

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