成都楼市“黑”五类,再便宜都不要碰!

近日，国家统计局发布4月份全国房地产行业数据，整体情况还是不乐观。

首先，销售几乎遭遇腰斩。

4月，商品住宅销售面积6715万平方米，销售金额8373亿元，同比分别增长8.1%和30.1%，环比下跌48%和38%，销售端未能延续此前2、3月份小阳春的行情。

其次，房企开工意愿依旧萎靡。

4月，房屋新开工面积31220万平方米，下降21.2%；住宅新开工面积22900万平方米，下降20.6%。连续两个月降幅扩大，表明房企开工意愿仍然较低，未来市场新增供应依旧短缺。

最后，房地产开发投资跌幅继续扩大。

4月全国房地产开发投资额同比下降7.3%，较1-3月增加1.4个百分点，单月规模不足万亿，甚至比2022年月度投资平均值还低21%。

就成都而言，虽然新房和二手房价格涨幅依然延续，但在整个行业复苏受阻的大背景，前景也不明朗。

越来越多人开始承认，那个人人都能在楼市中捡钱的时代真的已经过去了。

眼下买房，更要谨慎。有些房子可能是：买到就是亏到！再便宜都不要碰！

截止2020年底，中国铁路营业里程超过14万公里，其中高铁里程超过了3.7万公里，超过世界高铁总里程的三分之二，成为世界上唯一高铁成网运行的国家。

单看成都，目前运营和正在施工的地铁线路都有10多条，通行在一些重要区域和板块。仅从里程数来看，截至2020年底，成都地铁的运营里程从2019年的302.2公里飙升至518.5公里，排名上升3位，超越武汉、深圳、广州，跻身全国第三——其实，这也是世界第三。

可见在成都，地铁已经成为司空见惯的城市配套。

这种情况下，周边有地铁不一定能为楼盘加分，但没有地铁，一定会减分。

特别是周边没有地铁、品质较低的刚需房，减分更是妥妥的。这样的房子，请坚决避雷！

对于远郊，小妹一直没有偏见。

毕竟远郊也有部分人的家乡，他们就在这片土地上生活、生产，也会有置业需求。

而远郊睡城却不一样，指的是远离城市中心、没有地铁、没有产业、甚至没有配套，一到晚上就黑灯瞎火，毫无人气的地方。

仔细想想，前几年大基建时代都没搞起来的“远郊睡城”，能在如今基建收紧的时代迎来发展吗？

答案当然是否定的。

而且从房地产市场也可以看到，在市场热的时候，远郊睡城的房价也能涨，但市场下行，远郊睡城也是第一个受影响的。说明远郊睡城的房子，抗风险能力实在是弱不禁风。

这样的房子，连大冤种都不愿意买！

成都有一些“黑洞”板块，先天条件都不错，比如高新石羊场、双流东升、龙泉洪河等，但由于后天规划不足，导致发展比较拉胯。虽然未来也不排除有翻身的可能，但是当下几年内机会较为渺茫。

比如龙泉驿的洪河板块，这是龙泉驿距离成都最近的板块，从地理位置来看，可同时承接中优、南拓、东进的政策利好，是不可多得的主城“洼地”。

然而，由于十多年前为了配合“东村”规划的落实，龙泉驿把刚有起色的洪河规划权移交给了锦江区，后期随着东村规划戛然而止。

“爹不疼娘不爱”的洪河就被耽搁了，不仅发展也没有跟上十陵、大面这些邻居的脚步，房价也是差了一大截。

如果在洪河走走，就会发现这里不是荒地就是低矮的老房子，洪河板块滞缓的发展暴露无疑。特别是洪河中路，坑洼的路面和周边糟糕的界面，瞬间感觉自己生活在20年前的成都。

2018年，自行政归属权划归龙泉驿后，加上大运会的助力，洪河板块便开始了缓慢的蜕变。但在板块没有完成逆袭那天，小妹仍会把洪河板块看做黑洞板块之一。

目前市面上的公寓有两种：商办公寓和住宅公寓，小妹在这里说的公寓为前者，就是市场上产权大多都是40年的商办物业。

与住宅不同，这种商办类的公寓，基本享受不到和住宅一样的权利，如贷款和落户等方面，一般水电也是商用标准，还有物业费可能稍微贵些。

税费方面，如果需要转卖，除了买家承担的契税和双方共同承担的印花税外，卖家还要支付增值税（又称营业税）、个人所得税和土地增值税。住宅只有1%-4%的契税、营业税和个人所得税，而且通常满一定年限还免营业税。

小妹说实话，普通刚需想自住的话建议首套以住宅为第一选择。尤其是要掏空六个钱袋才能凑到首付的，可能就真的如网友所说，不要碰公寓。当然，壕刚随意，开心就好。

步梯房就是咱们常说的楼梯房，成都在2005年以前，大部分都是步梯房。

随着人口密度的不断增加，步梯房显然已经不能满足居住需求了，它普遍都存在房龄大、居住环境相对较差等问题。

同样地段的步梯房和电梯房，后者的价格通常比前者高出不少。比如同样是三环边，老旧的步梯房单价可能才一万出头，但是电梯房可能就要贵一倍甚至以上。

不过也有不少小伙伴认为，买老旧步梯房可以等拆迁。

但小妹认为，如果不是有非常确切的消息，千万不要去把希望寄托在拆迁上。

特别是近几年成都的老旧城改如火如荼，等来的可能是给老旧小区换上“新衣服”，甚至有的还加装一部外挂式电梯。这也就意味着，短期内，这些房子拆迁恐怕无望了。

▲▲▲

最后，小妹来打个总结：

如果你是打算买房来自住的，不管别人怎么说，按照自己的喜好来就行，毕竟住的舒适安逸是最重要的。

但如果要考虑房子未来的增值空间、市场的流动性和变现能力，以上这五类房子就尽量不要碰，后期可能很难找到接盘侠。一旦买错，付出的代价也是相当大的。