成都楼市:成都房价十年翻一倍?别乱下定论,内行是这样分析的!

我是成哥说房，一个资深的房产投资专家。用最专业的角度为数万人提供买房的较佳方案。投资房产遇到问题，成哥为你答疑解惑，避免雷坑！

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，据闻成都房价10年翻一倍，按照推算，天府新区现在均是1.8万，2030年就是4万？2040年8万？这样算合理吗，请问成哥怎样看这个问题？

回答：并没有房价10年翻一倍的说法。 只有通胀每年12%的原理。 新区并不是一开始买就能赚钱。 最早起购买的客户，到现在看，收益也都是平均。 天府新区的C位，在于2017年翻倍，2018年的高端楼盘陆续进场，2019年底被新一轮行情继续推动。 溢价标的涨幅趋势减缓， 低估标的涨幅趋势不全。 如果成都的公允价值是4万。 2万标的涨到4万更简单， 4万标的涨到8万更难。 不过并不是每个4万地段都涨到8万。

提问：成哥好，本人现有商住一套在西三环吴家场路的盛今家园，房本面积34平米，loft，目前租金6500，目前挂250万可议，但一直都没有买家。应该如何尽快转售出去？

回答：商住的价值是承接无法上车的溢出人群，现在直接限购导致商住失去了市场定位，政策不放开，流动性短期解决不了 我的建议是如果短期出手不掉，做好持久战准备， 1. 对房屋装修，凤变冰 ，提高租金盘活现金流 2. 如果无贷，建议抵押掉，投资一套住宅对冲损失。

提问：成哥好。请问现有金牛区交大路附近15年房龄小套三、犀浦新房套五清水，感觉增值有点差，想腾挪资格上车。感觉天新保利中海这些还不错，但是生活圈不在那。看了保利时代中铁御花府。准备卖交大路的入手保利时代。你觉得如何？有其他推荐吗？

回答：你好！15年的房龄属于有点老了，成都一般超过20年房龄的房子升值潜力都会缩减。天新适合改善，但现在买入至少得空置五年以上。保利时代修高价那边有几块地一直还没拆，看起来可能会有点乱；西北桥往一环路口子的流动摊贩有点多，可能会看起来嘈杂。旁边的火车北站虽然因为成渝中线造成延迟，但这是个重点项目，改造后我潜力不小，从地理位置来看保利时代位置属于中优，等周边改造估计还是要花一段时间，如果改造好了也不是这个价了。更多推荐可以参考一下内部分享！

提问：成哥你好！目前在成都没有房，天府新区的资格要等明年5月才有，在天府乐高乐园附近1公里已经交了定金，单价1w多一点，请问在哪个位置投资可否，周期有多长？想听听成哥的意见！

回答：既然即将有成都天府新区资格，就不要买仁寿视高这些。投资住房不外乎想等涨价后找个接盘的卖了赚差价，但视高本身产业很差，并没有大规模的人口流入预期，不会有多少本地化的居住需求放量，科学城的产业人口也不可能住到视高，毕竟视高离科学城比天府广场到科学城还远了，买这个房子的人，大都是投资客，大家都想着多年后找个人高价接盘，但是根本没有什么自住需求，但凡能原价出手都不错了。没有流动性的住房根本就不值得投资，所以不建议买。

提问：成哥好，远洋山水，145平米，想置换成沁山水，要再投入300万，请问合适吗？不会如何处理，想听听成哥意见！

回答：石景山地段一直很平淡，国企根基，发展老而慢，多以单位老房子居多。 一些次新盘溢价明显，价格在8w左右，但望京，双井等地也并不比这高。建议早点出了远洋，如果投资就向东看。

提问：成哥好，考虑到养老问题，准备在北京购买一套保值且坚固养老的三居室，总价在450w以内，请问成哥哪里合适？是买新房还是二手房呢？

回答：新房的位置都太偏了，保值能力基本没有。还是建议以淘二手为主 兼顾自住和保值。建议看下昌平回龙观板块，云趣园，或者大兴西红门板块。例如兴海家园星苑，宏大南苑，宏盛家园。

提问：成哥好，请问朝阳东坝利锦府单价6.7万 130平三居是否可以出售了，以北京整体二手房市场来看，今年后续上升空间如何？还是继续等等？另外未来东坝这边涨幅怎么样，换到哪个地方比较好呢？

回答：东坝现在价格上有点偏高，但长期还是看好的，短期预测说不准，北京从长期来看还是挺看好的，不建议等，房价一旦启动后面再上车就来不及了，利锦府可以出掉，换筹到望京比较好。更多推荐可以参考一下内部分享！

提问：成哥好，现在手里有一套望京澳洲康都2居室87平，考虑要不要置换天通苑的200平顶复？现在房屋持有陈本很高，房价也不像前几年那么疯长，持有5年后的房价能超过持有成本吗？ 望指导，谢谢

回答：如果已经盈利50%以上可以考虑换筹，如果没有就别轻易动。北京的置换成本很高，如果你sfsd够买代表本金已经翻倍。不要低估房产的升值潜力，房贷的成本比市面上可见的融资成本都低得多。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。关注成哥，购房有疑惑，成哥为你解答，让你掌握更多精彩的房产资讯！