前5月集团销售额遇挫,美的置业成都项目表现如何?

日前，美的置业首席财务官林戈对媒体表示，“行业不可能靠融资维持愿景，核心要靠销售回款”。但据美的置业发布的今年前5月未经审核销售数据显示，美的置业前5月销售额同比下跌53.8%，5月单月合约销售73.2亿元，按年同比下跌54.4%。

即使美的置业已经成为首批启动信用保护工具融资的民营房企，但从销售业绩来看，今年的情况很不乐观。

焦点君注意到，美的置业正在做“减法”，放弃一些能级较低的城市。其中，美的置业在新一线城市之首的成都，形势严峻。

进入成都快5年了，美的置业依然没能在成都楼市寻得一席之地。

— 1 —

销售遇挫 今年前景看淡

日前，美的置业控股有限公司(简称：美的置业)发布截至2022年5月31日止五个月未经审核销售数据，截至2022年5月31日止五个月，美的置业公司及其附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约人民币319.2亿元，同比下降53.8%；而已售建筑面积约266.2万平方米。

此前，美的置业曾发布今年前4个月的数据，截止今年前4个月，美的置业实现合约销售246亿元，同比下滑53.6%；已售建筑面积约208.2万平方米，同比下滑53,7%。

两组数据一对比，美的置业5月单月实现合约销售73.2亿元，按年同比下跌54.4%，已售建筑面积约58万平方米。截止目前，今年销售业绩并不突出。

销售额的快速下降，最显著的变化是在今年前四月里，美的置业几乎暂停了拿地。

不过，值得注意的是，去年房地产企业业绩普遍下滑的时候，美的置业却实现了逆势增长。

2021年，美的置业集团及联营合营公司实现合约销售金额约1371.4亿元，同比增长8.7%；营收737.03亿元，同比大增40.4%，营收增速超过A股其他房企。

分析人士认为，这也是美的和碧桂园、龙湖一起被监管机构选定为首批启动信用保护工具融资的民营房企的原因之一。

当然，还有一个更重要且明显的原因。

美的置业背靠美的控股，在美的集团财务支持和大股东何享健家族的担保之下，美的置业有近百亿的银行融资，加权平均融资成本为4.82%，远远低于同行民企。

融资端持续利好，但剔除预收款后的资产负债率，美的置地高达72.1%，参考2021年A股上市房企剔除预收款后的资产负债率平均为61.27%，表现并不算好。

特别是今年一季度的资产负债表里，美的置业融资活动现金流入约32.07亿元，基本和经营活动现金流入持平，也说明美的置业正靠着融资续命。

这是整个地产行业的真实写照。不过，在这个充满变局的时代，有人出局，就有人趁机扩张。

从去年四季度开始截止今年3月末，美的置业已经收并购了13个项目。美的置业坦诚，在当前的市场环境下，美的置业对第三方项目持审慎态度，只会选择风险系数较小的项目。

那么，追求“安全”的美的置业，会成为行业变局中的“黑马”吗？

— 2 —

快速扩张的背面 是危机

其实回溯美的置业的发展可以看出，美的置业一直都蛮低调的。

论出身，美的置业从属于美的控股，美的置业官网显示其成立于2004年。但其他信息源显示，美的置业集团有限公司成立的时间应该是在1995年，距今已经有27年。

2018年，美的置业在香港上市，2019年销售额首次突破千亿，对比行业其他房企，美的置业这一步确实走得慢一些。

考虑到上一轮楼市周期突然涌现多个千亿房企，也可以理解为美的置业与时代共生共长，时代扩张时，就是美的置业扩张之时。

这样做，有一个好处和一个坏处。

好处是稳健。

资料显示，美的置业成立之后，其业务范围主要集中在广东，先后打造了君兰国际高尔夫社区、美的御海东郡及简岸花园等项目，2010年开始进入云南、广西地区。

2016年开始加速布局全国，于2017年首进广州、重庆、南京、成都、长沙、苏州、合肥、宁波等城市。

数据显示，2016年美的置业合同销售额首次突破200亿元，2017年这一数据升至500亿元，2018年赴港上市同年，这一数据再次升至790亿元。2021年美的置业合同销售1371.4亿元，虽然今年的情况不容乐观，但不能否认，此前美的置业步伐还是比较稳健。

还有一个坏处：当行业遭遇紧缩，高速增长带来的风险便显现出来。

所有房企快速扩张的背后，一定是高周转和高杠杆，美的置业也不例外。

数据显示，在2017-2021年之间，美的置业的资产负债率基本维持在83%-90%之间。特别是快速扩张的2015年和2016年，净债务与权益比率分别为622.1%和624.7%，股东面临偿付债务的风险系数较大。

在行业疯狂扩张的时代，这些是可以选择性忽略的问题，但在潮水退去之后，“做减法、安全至上”成为房地产行业的共识。

— 3 —

成都市场冷清 暂无独立操盘之作

2019年开始，美的置业逐渐放弃一些能级较低的城市。最近几年的新增土储也都集中在长三角、大湾区、长江中游、区域中心城市、省会城市等量级比较高的城市。

焦点君注意到，美的置业在成都，涉足的项目并不多。而且从项目的选址开发再到市场反馈来看，品牌影响力势弱。

2017年11月，美的置业拿下青白江宗地首进成都、12月拍下崇州宗地、2018年1月在彭州拿地……项目多在成都三圈层区域，远离核心地段，且无独立操盘之作。

眼下的成都主城，美的置业只有港龙美的未来映和美的德信·东樾玖院两个项目在售，一个在双流区，一个在龙泉驿区。

2020年12月，港龙中国以11620元/㎡的价格拿下双流区东升街道一宗宅地，后引入美的置业，联手呈现项目——港龙美的未来映。

资料显示，项目总占地面积约76亩，规划了14栋11F、12F阵列式排布的1T2洋房和2T3小高层，客群定位以追求品质感的年轻人为主。

项目曾在2021年两次取证，准售房源568套。可从透明房产网的数据来看，目前还有230套房源处于可售状态，实在算不上好卖。

而美的德信·东樾玖院的情况显然更为波折。

2021年6月，新希望在大面板块拿地，后引入美的置业进行联合开发。7月，新希望退出项目公司。8月，德信介入项目开发，项目案名为美的德信·东樾玖院。

从地块条件来看，配建要求比较多。

整个地块占地面积约108亩，土地竞得人须在地块二西侧配建幼儿园1处、小学一处。其中，幼儿园设置12个班360个学位，小学设置不低于30个班。还须配建代征绿地5891.57㎡、道路2条、公厕1处等配套。

从开发主体来看，美的置业和德信地产都是百强房企，品质和交付应该都没太大的问题。

结果项目从今年5月7日取证至今，售出和已拟定合同的房源只有22套，还有272套房源处于可售状态，即使再去掉约78套叠拼房源，这一数字也是非常不好看的。

客观来看，这两个项目的地理位置一般，不热销是情理之中。特别是美的德信·东樾玖院的开盘刚好跟东安新城几大新盘撞期，房票被分走不少。

但从企业来看，美的置业已经进入成都快5年了，从未涉足过成都核心区域的核心位置，无独立操盘经验，也无让市场眼前一亮的产品。

当前的成都楼市正在快速分化，作为百强房企的美的置业如何抓住机会，迅速打响产品力，是亟待思考的问题。