百城进入万元时代,成都买房需谨慎,买错房,难翻身!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥好，现在百城房价真的进入万元时代了吗？透露什么信号？能否解答一下？

回答：全国平均房价近三个月连续突破了万元水平，基本上可以认为全国房价已经步入了万元的时代。全国房价“破万”，揭示了几个现象：一方面是需求的涌现，特别是城市化为大背景：四个一线城市，成都、南京、杭州、厦门、武汉、西安、合肥等重点二线城市；三大都市圈里面的城市，这几年对人口、资源净虹吸，房地产成交面积占比上升，成交金额上升更大，从而拉升了全国房价水平，这是导致房价破万的主要原因；

另一方面是货币增发、通货膨胀、土地财政等结构变化的综合作用力结果，同时很多内地三四线城市房价横盘或下跌。未来，随着人口向都市圈和大城市迁徙，这个下跌的过程才刚刚开始。所以，全国房价上涨、破万与内地“收缩型”三四线城市房价下跌，这也是不矛盾的。总的来看，进入万元时代，工资涨不过房价，买房要趁早，同时买房选好城市也很重要。

提问：成哥你好，子弹二百成都还有第二套买房资格，想投资武侯区域的保利中心或首航新城不知道是否有投资价值？麻烦推荐一些符合我需求的房子。

回答：保利中心或首航新城都是CEO盘。投资不推荐CEO盘，买入溢价太多，留下的利润少，回报率不如刚需盘。如果非要选择一个，建议优先保利。至少学区非常好，只要学区稳定不被划出，学票溢价就会一直存在。

成都的CEO盘如何选择？核心地段，江景，学区(真伪名校)，物业 品牌，产品力，板块增量，流动性，市场预期等因素，必须同时满足3个以上才能考虑。绿地就属于没学区还死贵这种类型，未来保值能力并不看好，横盘期大概率跑输大势。具体推荐楼盘详见内部！

提问：成哥，你好，坐标乐山，家里有3套房均不在成都，我们名下有2套，手头有闲置资金60万左右，我户口在青羊区，有购房资格，乐山名下有一套房商贷还贷中还有5年时间，月供2000,想在成都投资一套小户型，老公公积金没用过可以贷款，比较关注成都房子走向，几个区买在哪个区保值投资价值好些，纠结新房还是二手房，有比较好板块或者楼盘推荐下？17年底峨眉山景区入口开盘新买入一个30多平酒店托管小户型，有没有投资价值，有必要卖掉吗？

回答：建议你资产进行整合优化，房子好几套，资产却都不够优质，未来大方向我建议是成都。峨眉山景区30多平小户型，没有升值潜力，而且景区接盘侠少，这种坑以后不要再入，能出手赶紧出掉。乐山城市能级太低，不会有大发展，房子价值不会很高，这种三四线城市有一套好的自住就可以，投资尽量去高能级城市。现在适合三四线城市置换到一二线，所以建议把不好的资产出手，扩大资金流，然后重点建仓在成都，资产将来一定更有价值。具体推荐可见内部资源！

提问：成哥，老破大的流动性安全性不如地铁次新和老破小吗？

回答：城市核心区的老破小，对应的低总价上车，高租金回报。由于有些稳定的客群，低上车门槛，市中心老破小的升值很稳定（前提不溢价）。而老破大，地铁次新的总价都比老破小更高，排名前列流动性会受限，郊区地铁次新受市场喜爱，流动性更高，但起步容易溢价。少有要回避的，是远郊区老破小，尤其是距离地铁远的。如果有现金，建议可以一步到位。

提问：成哥你好！自己和老公在深圳一套房、成都一套房，暂时短期都不想卖，手上子弹200个，想在成都再购置一套房，目前有两个方案，一是天府新区购置纯投资盘；二是高新或者武侯的改善盘，这两个板块哪个更值得入手呢？如果有必要，卖掉深圳住宅回成都一步到位可行吗？

回答：你好，成都房地产市场的现状，每个板块的价值都会被重塑，虽然成都已经横盘3年了，三环边板块在水平盘期的所有低迷板块都已经完成了对价格的补涨，如大面板块等刚性需求纯住宅板块价格已达1.8w，我不知道你现在在成都有什么样的房产，如果它是一个成熟的地区，未来纯粹的资本可以考虑长期持有，可以买到高新。天新和市区的改善，未来的概率增加是大势所趋，新的领域是赢得更大的效益。前者更有活力，后者更有进取心。

提问：成哥，我在考虑做一个三到五年的投资，重庆龙兴板块，离龙兴龙湖天街不远的盘，商业、地铁、中小学都在一公里以内，比市场均价低3000左右的改善房，缺点是一楼，优点是有架空层，南北通透板式结构，一梯一户配置的。请问这个投资可不可行？

回答：不算差也不算好。一楼的单价本来就要便宜，你要看看9折是不是基于本身一楼备案价的九折，若那样还可以。一楼是有硬伤的，变现周期很短，只有3到5年，我怕你到时候流动性不好，影响卖房。建议再考虑考虑，一楼一般要长持多年等到大涨才能无损卖出。

提问：成哥好，看上了成都天府新区的首开云著，195平四房，投资兼自住，精装修2.4左右包括6000的装修。这个盘所在区域规划是总部经济，据说潜力很大，应该会超过金融城。周边蔚蓝卡地亚清水2.6左右，还有保利和万科，都是高端盘，不过他们俩因为拿地价格和有配建等开出来的价格应该比首开要高一些。请问这个盘未来升值潜力如何？

回答：距离市中心偏远，区位优势不可能超过金融城。从长线看，这个板块升值性中等略强。如果当前定价比周边便宜一点，也只是眼前的小幅划算。从楼市短周期运行来看，当前成都楼市处于下行期，上车时机还不是较佳。具体更详细的分析请见内部！

提问：成哥你好！普通资格在中建锦澜一号陆肖保利和光与湖锦绣还有高新金融城或大源的二手房，这些当中应该怎么？以投资为主，新川跟天西该如何选择?

回答：普通资格，投资为主，性价比高的你们肯定买不到，性价比低的对你们来说又没有太大投资价值。从你列的几个楼盘来说，个人认为性价比较高的是陆肖，其次应该是保利和光屿湖，其三是万科天府锦绣，最后是中建。二手房都是市场价，价格不虚高的前提下就是个保值，价格虚高还要站岗。

提问：成哥，请问未央湖板块以后发展如何？是否值得入手？

回答：未央湖板块发展起步较早，但发展速度较慢。一方面城市从中心区向外围扩展需要一个过程，城北三环内发展也是从2010年左右才开始陆续起来的；另一方面是因为未央湖板块基本都是城改，成本高、比较复杂。

但目前，这个区域迎来了机会。一方面是因为三环内没地了，只能往这个区域开发；另一方面是因为目前的西安房价，已经可以支撑这个区域的改造。因此我们看到，包括金茂、东原、远洋等开发商都已经进这个区域。更多投资回报率高的板块详见内部分享！

提问：成哥你好！普通资格，金牛区户口，二套房，考虑总价330万元内的新房或者二手房，求成哥推荐！怡心湖和华润未来城和时代之城，未来谁更好呢?

回答：时代之城比未来城更好，用时代之城来对比怡心湖，目前来看，怡心湖的成熟度会更高一些，毕竟城南，又挨着天府新区，如果从这个角度看，目前买怡心湖是更合适的，但如果拉长到5年10年来看，十陵的潜力更大一些，主要还是量级和速度不一样，不仅仅是龙泉的cbd，它还叠加了成都市层面的东进，四川省层面的大运会，要接待的是国家领导和世界各国运动员，从这个角度看十陵的未来会更值得期待。当然，城市建设是一回事，房价是另一回事，不一定100%划等号。

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