警惕!这种小区的房子最好不要碰,小心砸手里!

搜狐焦点成都资讯 2021-11-11 08:43:18
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你去售楼处买新房的时候通常问什么? 产业?交通?生活配套?学校?医疗? 更仔细一点,可能会是: 车位比、容积率、绿化率、有没有游泳池? 更专业一点,还可能是: 楼间距、得房率、户型朝向、槽钢层等等。 但,很多人可能不会主动询问一个细节,尤其这个细节非常重要,既影响你后期的居住舒适度,也影响你后期出手

你去售楼处买新房的时候通常问什么?

产业?交通?生活配套?学校?医疗?

更仔细一点,可能会是:

车位比、容积率、绿化率、有没有游泳池?

更专业一点,还可能是:

楼间距、得房率、户型朝向、槽钢层等等。

但,很多人可能不会主动询问一个细节,尤其这个细节非常重要,既影响你后期的居住舒适度,也影响你后期出手的速度。

是什么?

一个小区的大小。

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先来问一下,大家知道社区大小的区分标准是什么吗?

如果你百度一下,百度会这么告诉你:

小型社区人口1000—5000人左右,用地规模20000—90000平方米;

中型社区人口7000—13000人左右,用地规模150000—300000平方米;

大型社区人口规模在3万人-5万人,用地规模大概在600000-1200000平方米。

规模再往上,就是超大社区了。

这种是书面概念,如果看新房怎么问销售?

一句话:

这个项目一共有多少户啊?

销售会告诉你户数,但这还不是小区的最终人数。

如果我们以“栋”为单位换算呢?

按一户3人,每栋33层,一栋两单元,每单元两梯4户来计算。

那么一栋居住的人数大概是792人,以1000-5000人居住的小社区换算,那么7栋以下为小社区。

17栋以下算作中社区;栋数在17-63栋算作大社区,再往上就是超大社区了。

当然,这样的划分多少有点粗糙,这里只是提供一个参考。

知道社区的划分之后,大家可以思考一个问题,社区到底应该如何选择?

社区是越大越好,还是越小越好?

从居住舒适度来说,怎样的社区体量最适合购买?

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先排个大雷,超大社区,不管你是买来自住还是干啥,最好都别碰!

为什么?

很简单的几个理由:

1、人多,资源不够分

因为人太多了!人均能享受的资源太少了。

盘太大,有地铁,但一期和八期到地铁的距离完全不一样!

买房时标榜我们地铁口上盖,结果发现确实地铁上盖,盖的只有一期,从八期走到一期,20分钟。

买房时,说有健身房,结果在二期,从八期走到二期,还没走到运动量就已经达标。

难得健个身,推开门呜呜泱泱全是人,器材全靠抢,心比身体还累。

买房时,说好的菜市场就在小区门口,确实有,可建在一期,八期到一期宁愿喊个外卖跑腿。

一句话总结:说好的配套都有,但你可能用不上。

世界上最遥远的距离不是生与死,而是上班时间,我们都堵在小区里。

2、人杂,住得还不爽

讲句不好听的,林子大了,什么都有。

动不动几万人的社区,有人自己住,有人租给别人住,这个月邻居是张三,下个月邻居就可能是李四。

邻居间互相不认识就算了,而且你永远猜不到你的上下楼住着什么样的人。

买个房子难道不就是为了住得更舒服?

可超大社区完全做不到!

类似广州的超级大盘祈福新村,居住人口超20万人,居住人群杂不说,甚至还发生过命案,这样的居住体验,怎么能好?

好不容易买个房,就为了改善下居住环境,结果从一个糟糕的城中村搬进了另一个巨大的“贫民窟”。

3、人多,物业根本管不过来

超大的社区和超多的人口,对物业的管理和治理要求非常高。

举个简单的例子,保洁和安防人员的配备数量都涉及到管理成本,一旦人员配备不充足,小区环境和安全性就会大打折扣。

一个大型社区,内部环境再美,都会有无法兼顾的管理问题。

园林绿化修缮,外立面粉刷等硬件方面都好操作,但是内部人员杂乱导致的乱丢垃圾等道德问题的管理,才是最难的。

更怕的就是一些突发状况,疫情期间,人口聚集带来的风险就像吹气球,人越多气球越大,破裂的风险也就越大。

在全球疫情的当下,大社区防疫状况会更加严峻,就像此刻的天通苑,正在封闭管理中。

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一个连刚需都觉得居住不舒适的房子,何谈其它?

所以,一个超大社区绝对是不适合买来长期保值、增值的。

除了接盘的人并不买单之外,站在保值增值的逻辑上,超大社区的硬伤是:

同期放盘量太多,业主根本没有话语权,房子根本卖不上价。

事实胜于雄辩,我们可以看一下超大社区的涨幅和周边普通小区的涨幅对比。

以北京的天通苑为例,目前均价4万,而其所在的昌平区二手房均价已经过4.5万,旁边的合木山庄均价5.7万、九台庄园均价5.3万。

再以深圳的小区,桃源居为例,这个居住人口5万多人的大社区楼盘,目前的参考均价为5万/平米,距离不远的领尚花园参考均价6.1万/平米,凤凰雅居参考均价6.5万/平米,整个西乡片区均价为6.2万。

大社区二手市场最大的弱势就在于基数太大,同期放量太多,买家可选择性较大,议价空间自然就更高。

一个超大社区,很有可能出现成百上千套房同时挂牌出售,在供过于求的买方市场下,先别说抱团抬价了,肯定会有少数降价急卖的。

一来二去,更多人为了出手而降价,整个楼盘的二手均价自然就下去了。

外面干不过,内部使劲卷,房子和人都一样!

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怎样的社区最适中?

前面说了,超大社区人员杂乱、物业管理困难,居住体验感较低。

从保值增值的角度来看,因为二手供应端的“内卷”,导致后期潜力不大。

其实我们在购房时,建议的是,其他条件都差不多的情况下,可以选择体量相对适中的社区。

折中,懂?

对于体量太小的,甚至独栋、两栋的刚需盘,几乎没有空间容纳社区配套,园林景观甚至基础绿化都达不到,自住的舒适度也无法满足,后期出手时也难找到买家。

当然,如果你买的独栋是城市中心的豪宅又是另一种价值逻辑。

毕竟越精品的东西,越少,越贵!

圈层象征、优质地段加产品定位已经是另一条价值链了。

这时候还有讨论社区大小的必要吗?

回过头看普通住宅,无论是从居住舒适性还是其他方面,未来独栋无社区、只有空中花园的小社区慢慢都会被市场淘汰。

所以,多大的社区是最好?

结合当前市场情况,我认为建筑面积在15-20万平米左右的社区会比较宜居,社区空间在5-10栋,户数500-1000户是最舒适的。

这样大小的社区有基本的园林和生活配套,居住人口也比较适当,不仅满足生活的舒适度,而且也不会因为二手房的出货量庞大而影响成交周期。

另外,相较于一些大社区项目,体量较小的项目,开发周期更短。

目前几乎所有的大社区都是分期开发,俗话说:夜长梦多!

开发周期长就意味着变数大,尤其是在跌宕起伏的当下。

起起伏伏伏伏伏可以说是目前最贴切的旋律了,人心跟着楼市同频共振。

一旦楼市趋冷,同一个盘,后期入市的房子降价出售,就是一记狠狠敲在早期上车者脑袋上的闷棍。

当居住不适遇上高位站岗,谁不是像饮了一口老油,闹心极了!

敲罢稿子,忽然想起前段时间的一件小事:

同事大毛去年新房上车,某关外大型社区,一天错过打卡,嘴里骂骂咧咧:

“小区人太多,核酸检测,三点起床排队,紧赶慢赶还是迟到了。”

彼时大家都是一笑而过,只有我听到他轻叹了句:

——唉,这个月房贷刚还,全勤奖又没了......

写在最后:

买房选择社区这样的小细节千万不要忽视,大社区人多杂乱,资源不均,未来潜力也不足,独栋等太小的社区配套不完善,居住舒适度无法保证,未来也不好出手。结合自身预算及城市情况,选择折中合适的社区才是自住和投资的最优解。

来源:大胡子说房

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