麓山板块196套“真洋房”入市 精装单价14513元/㎡

来源：吴思竹

就在刚刚，位于麓山大道旁的阳光城半山悦项目取得了新的预售证，6—8F的洋房产品共计196套，只有两个户型148和159㎡，均是四房双卫设计，均价14513元/平方米（含3600元/平方米精装），预计2021年交房。

据我了解，近期，项目周边会有数个同总价段的产品入市，不少购房者因此非常纠结，在时间允许的情况下，对于关注度高的项目，我们都会发布踩盘报告。

关于阳光城半山悦项目，在实地踩盘之后我发现，项目的优势和劣势都十分明显，所以今天的踩盘报告，我就将分成这两个部分，望大家综合参考。

优势：地段和产品

这两个部分，是我认为阳光城半山悦项目最突出的优势，我们分别来看下。

地段：天府新区核心地段，已熟

阳光城半山悦项目位于麓山大道旁，南临麓山大道，北临宏达世纪锦城，东临恒大名都，西临香山半岛，周边覆盖了三条城市主干道，天府大道、红星路南延线和麓山大道，具体地理位置如图。

这里是南沿线最早的高端低密居住板块——麓山板块，往北接高新新川、软件园，再往南接秦皇寺、兴隆湖，在南拓发展的背景下，麓山板块可以说是站在了最核心的发展路径中，因此其地段价值毋庸置疑。

而对于自住来说更重要的是，经过多年来的发展，麓山板块已经非常成熟。

公共交通方面，临麓山大道一侧有多条公交线路经过，其中有数条线路可直达已经开通的地铁一号线海昌路站。

商业配套方面，与日常生活相关的配套主要集中还海昌路两侧，均为社区底商，也有定位略高端的麓镇。

总体来说，满足基本生活所需无忧，有消息说，王府井已确定落址在极地海洋世界对面，未来建成后，相信能给周边商业环境带来极大提升。

教育配套方面，这方面，表现略有不足。

我查询了一下项目周边的教育配置，幼儿园到中学，公立和私立均有，表现不足的是小学，目前周边对口的是天府新区第五小学，位于红星路南延线出城方向西侧，东寺街附近，距离项目约1.2公里。

综合来看，我认为，麓山板块应该是目前天府新区最有生活味的板块。

产品：高低搭配，洋房适合改善

阳光城半山悦项目总占地约60余亩，整个地块呈蜿蜒的长条状，规划涵盖了高层和洋房两种类型的产品，两种产品以组团的形式位于地块的东西两侧。

看下两种产品的基本参数。

高层住宅共4栋，17—33层，物业费3.9元/㎡/月，产品面积120—140㎡，2梯5户设计；

洋房共5栋，6—8层，物业费4.7元/㎡/月，只有两种户型，一楼均为148㎡户型，带130—280㎡花园，其他楼层均为159㎡产品，两种户型均为套四设计，1梯2户，层高3米。

此次推出的是全部196套洋房产品，除1、4号楼外，其余三栋楼均为南北朝向的设计。

以下是此次推出的两种户型。

▼ 148㎡户型

标准四房双卫设计，较大亮点自然是前后双花园的设计，130—280平方米的赠送空间基本是别墅级别的赠送了，对于喜欢这类产品的购房者来说，确实很有吸引力。

再来看看室内空间的设计。

空间安排紧凑但不失舒适度，各个功能空间尺度都相对宽裕，尤其是主卧，3.9米*5.7米的居住空间，搭配5件套配置的主卫，舒适度非常高。

有一点不足的是客餐厅进深太长，约8.8米，再加上位于一楼，采光相对较差。

▼159㎡户型

这是半山悦项目洋房产品的主力户型，售楼部现场有设置基本符合交付标准的样板间。

据置业顾问介绍，电梯采用的是两侧开门，因此，虽然是1梯2户设计，但基本可以实现独门入户。

从室内空间格局来看，该户型与149㎡产品较大的区别就在于，159㎡产品是横厅设计，除客餐厅外，其余空间尺寸与149㎡产品基本相同。

多出的约10㎡面积主要体现在了客餐厅的景观阳台上，对于南北朝向的产品来说，这个景观阳台能够体现的功能性还是极强的。

横厅对比竖厅的劣势在于，浪费空间更大，但采光、通风效果都更好，且整个空间也更为大气。

如果不是对底楼带花园产品有执念的购房者，我都建议优先选择159平方米产品。

再来看看精装。

根据公示的信息，精装标准为3600元/㎡，我在售楼部现场没看到公示的精装标准，但在公示的样板间了解到了符合交付标准的精装配置。

以上4张图是我在网上找到的洋房产品的精装样板间图，供大家参考。

中央空调、新风都有；厨卫都是知名品牌；客厅、卧室顶面和背景墙都有造型设计，客厅墙面采用的墙纸，地面有拼花；还有部分柜体等。

此前我在锐理曾深入参加过阳光城在成都的排名前列项目檀府的推广，其在精装方面的表现在业内也是有口皆碑的，在参观过半山悦项目的精装样板间之后（部分不符合交付标准），我认为，如果之后交付能够达到公示的标准，还是算对得上这个精装报价了。

综合以上产品指标、产品表现及精装配置来看，我认为半山悦的洋房产品是达到了品质改善的标准的。

劣势：规划

这里说到的规划劣势主要来源于地块的局限性。

半山悦项目所处的地块是阳光城在2017年收购所得，原属于半山艾玛仕项目规划的二期，地块权属较为复杂，以下这张图是我在成都规划局公示的信息里找到的，大家了解一下就可以了。

其土和圣华是艾玛仕项目的两个开发主体，目前整个二期已被阳光城收购，也就是现在的半山悦项目。

重点说说半山悦项目所处的地块。

处于艾玛仕一期别墅组团和宏达世纪锦城项目之间，因为整个地块呈蜿蜒的长条状，所以，一，没有太多公共空间，且与别墅区完全隔离；二，四面不临路，但是周边住宅区环绕，除了南面的别墅区外，东西北面均为高层住宅，居住体验势必会造成一定影响。

上图为售楼部现场实景拍摄，图中塔吊的部分就是在建的半山悦项目，低层住宅部分是艾玛仕别墅区，高层住宅部分是宏达世纪锦城。

这是我认为，项目较大的劣势所在。

综合以上，说下该项目的购买建议。

项目劣势非常明显，如果你就喜欢居住氛围相对浓厚的，有更多大环境可以享受的项目，那么可以直接pass这个项目。

如果这些劣势对你来说，不算太重要，我认为仅从项目所处的地段、区域成熟度和产品本身的表现来看，还是可以满足品质改善的需求的。

本次将推出196套房源，其中20套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，106套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。

网上登记时间为2018年10月18日—10月20日（共3天）（9:00—18：00）

资格核验时间为2018年10月19日—10月21日（共3天）（9:00—18：00）

选房时间预计为2018年10月31日—11月02日（准确时间以选房细则为准）

文/邱霜