成都楼市:未来房价呈现“马太效应”,贵的越贵,便宜的越便宜!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥您好！户口在锦江区，普通资格，到明年6月才是锦江刚二，想投资加自住选什么盘，400到500W预算，是现在选吗?选什么盘，还是等明年6月刚二选，等哪些盘?哪些性价比高?哪些不会亏?什么时间点买最适合?听说今年是通胀的元年?

回答：通胀每年都在进行，没有元年一说，今年放眼全国，闭着眼睛买已经过去了，未来楼市两极分化，有人笑，有人哭。随着国家宏观调控和“房住不炒”政策的不断强化，核心城市在政策调控加码的情况下，涨势依旧强劲，新一线和省会城市持续向好。但三四五线城市已不具备投资价值，因为这些城市的房价未来大概率会保持平稳甚至下跌，只会剩下居住属性而没有投资或金融属性。未来的房价将呈现典型的马太效应，贵的会越来越贵，便宜的会越来越便宜。所以，到城市化的后半场，在选择城市和时间上去选择能够跑赢通胀的“东西”很关键。

400-500万的预算，普通资格的选择其实比较多，没必要等明年锦江刚二，因为锦江本来就没有什么便宜房子，也没有神盘，有神盘也轮不到刚二，所以我觉得没必要折腾就现在买，锦江区符合预算的，有建发央玺和滨江樾城，人居九林语，五城区就多了，个人觉得中车共享城和当代璞誉不错，天府新区应该还可以买到德商碧云天玺洋房和鹿溪樾府。二手可等指导价。

提问：成哥好，本人在成都，已婚有孩子，想在成都买房，首付预算80万，想在主城区买房，可以买到吗？

回答：预算80万面对的排名前列个困境就是选择面不大，即使是选择次新二手房，其交易成本也是摆在那里的，因为二手房交易增值税免征年限由两年调整为五年，并且，在2017年“412新政”三年限售的影响下能够满足条件的房子不多，房东有可能坐地起价；第二个困境就是，虽然以前成都有“价格洼地”之称，但是现在也不是如此，早期“洼地”板块拍卖价格已然上攀，而且是起拍楼面价一块更比一块高，楼盘价格也是随之而涨，如二仙桥、万安南。但是上一个洼地消失就代表会有下一个洼地出现，找准时机才是明智之举；第三个困境，现在成都的低总价楼盘多，但是未来就说不准了，都在做改善化和品质化，而且这个趋势正在上涨，所以对于首付80w预算的购房者来说，选择面正在渐渐缩小，在主城区是这样，在二圈层恐怕也是这样。

提问：成哥你好，作为一个外省人，我具备天府新区两年户口的购房资格。可以从五城区或者天府新区买房。很少去成都，以好出租，交通便利，业态成熟为主，同时要兼顾具备升值潜力。应该选择天府新区还是锦江区还是武侯区呢？此外，有推荐的小区吗？

回答：从投资的角度看，老区配套成熟，不存在超预期溢价，你可以当作低风险传统行业，无论老城区新区都有坑，但是新区有更大的想象力，未来的溢价更可观，当然高回报也就意味高风险。投资天府新区建议不要去已经过气，建议去成华和锦江区，成都处于主城空地最多的板块，有空地才有新房才有溢价发展潜力大，锦江区教育资源好，武侯区说实话有些地方受航线影响，具体买哪儿还是看楼盘位置和周边配套。具体优质小区推荐详见内部！

提问：成哥，我看好郑州长期，现有子弹160左右想投资两套，看好金水北，常西湖片区，从投资角度，您建议买多大面积及户型，精装还是毛坯好，新房还是二手?能否推荐具体几个盘，以及建议入手价格区间? 另外惠济区政府北面融创大河辰院板块毛坯12000左右，前景看好吗？

回答：子弹160可以入手2套低价潜力盘长持，面积控制在90-120平三房较佳，优先二手次新带精装，入手即可出租，减轻部分还贷成本。比如首付40~50，很多三环左右甚至以内的都可以考虑了，只要月供问题不大。主要先考虑金水区。常西湖暂时保持观望状态！其他像二七新区，高新区，地缘性客户可以考虑。惠济这几年房价呈下降势态，自住可以买投资不建议。郑州投资回报率高的板块及楼盘具体详见内部！

提问：你好成哥，坐标绵阳，持有一套高端小区3室，成都一套刚需3室已经用了少有房票。现在想改善居住品质，同时考虑升值。在绵阳250万可住得很舒适，成都只能买3室刚需盘，达不到改善居住的目的，但是又不想错过成都的增值空间，女儿可以落户等房票，选哪个城市？如果选绵阳，小岛花园的一跃二带花园，与小枧湿地公园旁新开发的电梯洋房，如何选？

回答：建议买成都，成都非常看好，绵阳三四线城市，能级太低，除了自住价值，投资看不到太大机会，资金还是用在刀刃上，不要错过成都接下来的机会。如果不考虑升值，只想改善自住，那就买新开发的电梯洋房。买房投资里要记住：好的买进是成功的一半，而坏的买进是进退两难噩梦的开始。一套房子，只有金融属性足够强，才会有流动性才会有可交易性，可交易性强才会有增值潜力和动力。具体更多分析详见内部文章！

提问：成哥你好，目前，远大中央公园、川发天府上城、光华瑞廷和华熙528这4个神盘同时开盘，我真的很纠结都想参加摇号，能说说这四个盘该选择吗？

回答：首先，在天府新区有一二顺位资格的购房者，选择川发或者远大，这两个盘相对于周边二手房来说有大剪刀差，还有较多的户型可以选择，预算充足的朋友选择远大，预算较少的朋友选择川发；如果是天府新区三四顺位资格的购房者，以上两个盘很有可能是陪跑，在一二顺位购房者资格被锁定的同时，很可能还有其他盘开出，三四顺位资格购房者可以关注；而锦江区一二顺位资格的购房者选择华熙，该楼盘地段好，配套完善，户型合适，刚需无房者上车难度小；最后，光华瑞庭上车门槛低，配套在二圈城中处于中等水平，具备二圈层购房资格但预算较少的朋友可以考虑。

提问：成哥好，请问五矿西棠和西派金沙相比怎么选择呢？

回答：两个价格差不多。五矿学区是泡小红碾校区，加上石室联合中学红黏校区。预计快的话，明年可以招生，动作稍微慢点，就是后年了。西派金沙是实验小学尚雅校区+泡桐树中学。去年已经开始招生，也就是说比泡小红碾提前办学4年，经验会更丰富，而且是实小直属一校三区，红碾推测是直属校区。五矿的位置，感觉更像是青羊新城的中心，是大力发展的区域，西派金沙算是外金沙板块。 如果是我，会选五矿。

提问：成哥，您好，能否分析一下去年的成都楼市走向对2021年成都楼市的影响？今年的成都房价发展趋势将如何？

回答：去年对于成都楼市来说是不平凡的一年，从中央到地方的各种政策相聚出台，意味着房住不炒已成为当下成都楼市的基本理念， 上半年由于疫情影响楼市基本处于冰封状态，但下半年出台的满五政策、摇号新规、以及对开发商的各种约束监管方法都能体现这一基调。

因此2021年房地产市场透明化，炒房时间成本加大以及刚需优选将成为主要政策，首先，房地产市场透明意味着新房加价也会变得透明，不仅能加大对高杠杆的约束，还能加快开发商的进度，未来能动手长的空间越来越小；其次，炒房的时间将会变得越来越长，新房转身二手市场至少需要七年，随着满五政策出台，时间会越来越长，持有风险也会变高；最后，刚需优先选房，目前神盘已经逐渐消失，尽管房价会继续上涨，但刚需的竞争也相对减弱。

未来房地产市场的分化将逐渐加大，一是购房者转向二手房市场，新房和二手房的分化加大，毕竟越来越多的人更看重居住需求；二是区域升值带来的房价上涨将会代替普涨。

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