世邦魏理仕发布2018成都零售物业租户普查报告

2018年10月23日，成都 –世界先进的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日在蓉重磅发布《中国重点城市零售物业租户普查报告|2018成都》。本次调查覆盖50座符合世邦魏理仕定义的购物中心，共计零售商业建筑面积537万平方米，涉及品牌门店数超过10,495家，样本率达到86%。

世邦魏理仕华西区研究部资深经理林晴岚表示：“本次租户普查是世邦魏理仕及行业首次聚焦成都零售物业市场需求端，对进驻成都购物中心的零售品牌进行全面普查。普查搜罗的海量数据成为揭示较新商业发展趋势的基础，分析维度覆盖整体市场、区位板块、楼层空间、地铁接驳这四大方面，为读者详尽解构成都零售物业市场需求端的特征及演变趋势，为运营商与品牌方制定未来策略提供参考。”

研究方法论：基于样本选择的增长率解构方法论

2016-2018年，成都新开业14个符合世邦魏理仕定义的持有型优质购物中心。这意味着2016年的租户普查样本构成与2018年大有不同，存在因新开业项目区位、定位、运营等诸多因素导致的“样本选择(Sample selection)”所造成的结论差异。鉴于此，为追根溯源成都零售物业市场租户结构变化的驱动因素，我们将50个样本拆分为三组：同样本、新样本、全样本。

全局篇

健康、网红、科技、互动等七大热门标签折射市场发展大趋势

零售业态方面，既有物业整体规模保持平稳，新开物业比例显著高于既有物业比例；体验业态方面，既有物业积极调整、大量引入取代原主力店，新开物业比例更高，两者调整趋势一致，前者调整速度慢于后者新招商；餐饮业态方面，既有物业与新开物业整体占比保持平稳，无明显上涨趋势；主力店方面，既有物业因租约问题调整较慢，新开商场去传统主力店趋势明显，主力店面积占比显著低于既有物业。

七大热门标签折射市场发展大趋势：健康、网红、科技、互动、文创、新零售、专业细分。

全局篇洞察：

l购物中心重审空间利用，新业态+新零售成关键词

主力店的变迁使运营商重新思考空间利用。蓉运营商竞相打造主题街区，借助情景创造提升人气；更多大面积新业态租户亦借此契机挤入购物中心。此外，快闪店（限定店）融合购物中心运营空间与时间两大维度。

区位篇

成都三级商业市场格局奠定，各级市场业态特征明显

成都零售物业市场三级商圈格局从初现到成型，三级商圈定位及业态组合与该商圈在全市商业格局的功能性匹配度不断提升，异质性逐步显现，更好迎合不同区位、不同类型的消费需求。

2016至2018年间，核心商圈中服饰比例下调，化妆品、电子产品进驻购物中心开设独立门店，网红餐饮受追捧；次级商圈中，“去百货”释放空间，零售、体验业态增加带动收益增长，新零售承担主力店全新职能；而近郊商圈仍处于起步阶段，短期调整有限，家庭消费与儿童业态占比高于市场均值。

区位篇洞察

l鉴别真假口岸—春盐商圈是否能有效带动周边1-2公里商业发展？

核心商圈中春盐板块与非春盐周边区域虽只相差1-2公里距离，但实则其商业资源禀赋天壤之别。在地缘交通因素未出现根本改变的前提下，后者的区位条件价值更接近次级、近郊商圈，前者尚无法有效带动后者实现协同发展，导致“商业凹槽”现象出现。

l家庭消费结构的重塑带动儿童、非儿童业态的互动

购物中心更加注重儿童业态的精细化、专业化及租户组合的多样性，家长的无效陪伴时间成突破口，儿童与家长的同时段消费逐步受商业运营关注，亲子互动渐成趋势。

空间篇

零售与体验业态布局趋势相反，餐饮业态下沉引关注

现代商业赋予购物中心不同楼层差异化的定位与功能。世邦魏理仕对各个项目进行高区、中区、低区及地下楼层进行划分，据此甄别不同楼层的租户构成特征。

零售业态方面，化妆品取代部分服饰品牌成低区新热门品类，3C电子产品青睐低区布局高能级体验门店；餐饮业态加速下沉低区，注重消费体验，多元业态组合助力单楼层完整消费链；体验业态强势扩张，填补餐饮业态在高区收缩的少有；主力店方面，自带流量的新零售超市重新定义地下空间主力店，带动超市业态占比在地下空间逆势上涨；儿童业态青睐购物中心中区，受高区消防局限，未来仍将持续加码中区空间。

空间篇洞察

l餐饮业态适度下沉及调整面积以契合愈加精细化的消费需求

一方面，餐饮业态及品类丰富度提升，热门业态承租能力强青睐购物中心低区优质铺位。另一方面，业主主动求变，在低区引入展示型好、体验感优或跨界经营的餐饮业态，将休憩空间引入零售为主导的楼层。

l新零售对地下空间价值的重塑

超市业态不断细分，凭借“网红属性”自带流量、高互动感增强超市粘性等优势，新零售超市强势扩张，助力购物中心经营效益改善。

地铁篇

地铁接驳重塑地下空间人流动线，改变商业品牌及业态组合，显著提升租金收益

地铁接驳对现代商业的人流动线产生的影响毋容置疑。尤其对于平原城市商业项目的地下空间而言，地铁接驳改变出地下空间的人流导入方式。动线变化必然带来租户结构的差异。调查发现，有地铁接驳的购物中心地下楼层引入大型主力店的概率明显高于无地铁接驳的物业。此外，服饰品牌更愿意进驻有地铁接驳的地下空间。未来，地铁价值伴随城市轨道交通网络不断加密延伸将进一步凸显。

未来展望

成都零售物业市场的七大现有标签与未来设想：

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南表示：“展望未来，零售业态整体占比预计将保持平稳，服饰仍是商业本质、盈利本源，化妆品、电子产品等品类加速扩张；体验业态扩张势力将延续，业态创新是生命力，科技融合提升业态体验感，同质化经营可能面临风险；餐饮业态未来不会有大面积扩张，业态调整加速行业优胜劣汰，精细化、场景感及网络属性更加凸显；然而大型传统主力店将继续退租，新零售超市加速布局市场，抢占市场份额。”

针对调查结果，世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南也专门接受了搜狐焦点的特别采访，详细解读了数据背后的因果。

搜狐焦点：有数据显示，不断进步的成都商业市场隐隐有赶超一线城市的势头，在零售物业市场，成都和北上广深这些城市相比，呈现出怎样的市场格局？

江南：近几年，成都商业市场升级空间够大，很大一部分原因是太古里、IFS的进入，带来了很多高端品牌。对比北上广等一线城市，成都的消费能力比较旺盛，但从人口指标、科技、经济、政策等层面，成都还是存在一定差距。随着成都不断对外拓展，未来会有更多新的品牌，新的购物中心地产方，成都未来商业市场的发展前景十分广阔。

搜狐焦点：从租赁需求端来看，体验、餐饮两大业态持续扩张，总量占比不断增加，这一现象对未来的租户市场会不会有影响？

江南：对于租户市场而言，较大的影响来自甲方的需求以及政策的导向。目前政策层面鼓励大家创业，其中门槛相对低的就是餐饮，因为相对灵活且产出较快。

另一方面，消费者的信息渠道更广，可选择范围更广，从而降低了消费者的忠诚度。面对消费者以及租户市场的不断细分，应对的较好方式就是品牌自身的调整。

搜狐焦点：数据显示，成都零售业态在三级圈层呈逐级递减，主力店面积则呈完全相反的趋势，是什么导致了这一趋势的产生？

江南：最根本的就是资金问题，主力店的特点就是面积大、时间长、租金低，三级圈层的拿地成本相对市中心更低，正好契合了主力店的特性。

搜狐焦点：随着消费者对于多元化互动体验和购物过程乐趣感的需求逐年上升，是否意味着，市场对商场的硬件设施及功能分区也提出了更高的要求？

江南：这是肯定的，成都在没有环球中心、IFS以前，成都没有出现过跨层的“飞天梯”。很多时候，商店卖的不止是产品，而是情景营销。同样的空间，商场通过推出不同的情景体验吸引消费者，用时间换空间，进行商业升级，而这个前提就是硬件及服务。

搜狐焦点：根据CBRE掌握的市场情况进行分析，未来5年内，在“核心—次级—近郊”这三级商业市场中，哪一个圈层的发展势头会更为迅猛一些？

江南：这要根据开发商在整个地块里的住宅量及住宅基数来决定，消费者的行为往往具有目标性的，对应的商业格局也是越来越精准。类似品质较好，单价更高的商业往往集中在核心商圈；跟你生活发生紧密关系越来越多的，单价低的，购物时间长的集中在次级商圈；而花市、海洋馆等越来越多主题性强的商店会向三圈层发展。