成都楼市:楼市拐点即将到来,现在究竟是买房还是卖房?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，请问现在房价是涨是跌？应该买房还是应该卖房呢？能否分析一下楼市的走势，可不可以给一些具体建议避免买房时踏空或套牢？

回答：2021年房价存在上涨压力的城市有：北京、广州、上海、深圳、合肥、杭州、成都、南京、昆山花桥、嘉兴、佛山、珠海、东莞、厦门、西安、宁波。无房户、改善客、限价盘、学区房，需要就尽早买。以上城市长期看涨，即使因为调控而暂时横盘，将来必定会因为宽松而再次上涨。2021年房价存在下跌压力的城市有：石家庄、济南、青岛、天津、郑州、太原、廊坊、沈阳、贵阳、哈尔滨、长春。

以上城市，除非刚需和学区房，其它需求建议观望。闲置资金可以投资其它渠道，或转战至其它更有价值的城市。千万不要奢望抄底，这个底很可能会持续数年！所以，很多人会踏空。因为在你已经觉察出房价上涨的时候，其实，涨幅已经走过了一半，而当你纠结犹豫斗争后决定要买房的那一刻，上涨已经基本结束。

2021年，我们需要持续关注每个月的M2走势，但不管2021年M2走势如何，2021年的货币流动性一定没有2020年宽松，对楼市来说，这就是特别的利空！

在一段牛市行情中，一旦出现调控收紧小道消息，牛市基本就走过了大半程。不论买进还是卖出都要抓紧操作，因为留给你的时间已经不多了。所以已经计划要买房贷款的朋友，建议早买早贷款，越往后拖，利率越高；在大中介买房可以有效保证你房贷申请的通过率、额度和放款速度；买房签合同时，整个交易流程和时间节点尽可能的延长；过桥垫资全款买房再抵押的操作要谨慎。

提问：成哥你好，高新大源有一套房，学区是教科院西区，位置也不太理想。想把另外一套房卖了重新再买，考虑学区。大源核心位置基本都是3.5万，金隅金城府也要3.1万了。现在是继续买大源二手房，还是考虑天府新区的新房？预算450左右，能否给点建议？

回答：大源3.5目前的价格处于高位，金隅目前没有好的高层，房源后期都是别墅产品了，450万左右普通资格。可以考虑陆肖tod的麓鸣九天下批次，这个虽然学区目前不确定，但预期应该不差，毕竟是高投和轨交联合打造的。如果看不上，那就只有去天府新区了，要学区好，450万普通资格，一是招商时代公园，看运气能不能摇中，然后就是兴隆湖的楼盘，类似鹿溪樾府之类的，有一定几率就读天府一小，算是天府新区目前较好的公立了。成都投资回报率高的楼盘详见内部！

提问：成哥你好！家有两套房，一套老房子刚卖掉，明年二三月到位资金210，在住的新房还有不到70万房贷，是高新区金房大榕湾114坪四房。想再买改善房，但普通高新购房资格现在成都貌似没什么机会，在看二手，请成哥推荐一下。如果从投资角度看，二手改善类房型、刚需房型. 、大户型小户型怎么选更划算？

回答：总预算大概400左右，如果想买改善加投资话高新可以看看新盘陆肖和金偶金城府，成华二仙桥板块的中车共享城，天新的保利和光与湖和天府里这些盘都是顺销盘。普通资格都能买的到。二手房可以看看大源都城雅颂居，华润凤凰城一期，天府新区的三利云锦，蔚蓝卡地亚花园城。如果从投资角度看买90-130的改善房以后将成为市场主流。超过这些就是终改，总价更高，未来接手的人范围更小。

提问：你好成哥，坐标成都，收入稳定，月供无压力。长线。目前方案两个：1.看了天回镇的“中南樾府”，单价1.3万， 配套还可以，周围批发市场和物流站太多，有入手价值吗?2.在高新南区看了一个改善盘“北大资源颐和翡翠府”，这个户型很棒，但学位差，单价也在2万左右了。请问哪个更值得入？或者高新南区周边淘二手房，或者别的哪里值得入？

回答：高新区金融城是成都房价的高地，最贵的板块，一般不太推荐。这些楼盘一般涨幅都比较小，属于CEO贵妇盘。高新南区的北大资源颐和翡翠府也属于一步到位的盘， 纯自住可以买，但投资性不高。生活板块在附近可以淘淘笋。北部大丰天回商贸城5号线附近持续有利好，但入手单价控制在1万左右，再淘淘次新盘。成都更多性价比高的房源详见内部！

提问：你好成哥，我现住在成都高新区，名下有一套套二的房子，准备卖了想换一个大的房子进行改善。卖了后有高新区五城区天府新区资格，主要考虑成都南边和东边。用途：自住，大一点，物业好点。首付不超过150万，总价不超过280万。我看了一些二手房和新房，比如中德英伦联邦大套四280w，海洋公园新鸿基悦城280w左右，还看了些新房万科公园城市等，想听听你建议，我该买新房还是二手？能否推荐一下小区楼盘？

回答：成都的新房和二手房目前价格多少都有倒挂的现象，如果有可以考虑新房，如果价格差不多，从投资角度还是建议二手。因为周期短，风险小，当然自住改善，还是要看自己喜欢。楼盘可以关注：德英伦联邦、万科公园城市、华润24城、人居东湖、龙湖九里晴川、恒大天府半岛。成都更多性价比高的楼盘详见内部！

提问：成哥你好！普通资格，预算四百万上下，所有区的资格都有，主要考虑天新的天府公园，还有高新，家里还有一个小孩，考虑上学，有推荐的楼吗?最近的陆肖，天府里,招商时代，首开龙湖都去看了，拿不定主意。或者买二手?

回答：首开龙湖这批次临武汉路近，不推荐。招商和天府里比较，我认为天府里能普通能选的178是很不错的，建议你可优选天府里178户型，普通应该可以买，如果买不到，再去陆肖，陆肖大概率顺销，总价门槛太高了。

提问：工作地点营门口附近，离花照壁地铁口约10分钟路程，之前是想就近购房，但由于现在二手房税费新政策，现在不好下手，附近楼盘有考虑过顶峰水岸汇景，万科加州湾，前者总价略高，后者房源少均价也不低。目前个人情况，单身，社保买房，事业单位，首付较高能承受100万，按揭每月可承受6000左右，现在买房需求，一是自住方便上班，二是保值，考虑以后再次置换便于出手。这些就是我的需求，希望得到相关购房建议，至于新盘最近有了解过万科润园，中楠越府，蓝光长岛国际社区，佳乐云锦阁。

回答：根据目前成都区域价值和你自己的情况，以后能升值，保值，居住方便的话，我建议重点考虑成华区和锦江区，成华区算得上是一个价值洼地，尤其是二仙桥板块（目前成都三环内少有一个拥有3000亩土地可开发的板块，未来发展是可以期待的）。锦江区，作为成都的核心区域，无论是配套还是价值其实一直都在的。至于楼盘，这些可以关注一下：华润24城、中车共享城、铁投紫瑞府、招商中央华城、人居东湖、翡翠城。最后，你说的楼盘里，中楠越府、顶峰水岸汇景这两个盘，可以关注一下。

提问：成哥好，户口青羊，打算以后在成都生活。现在卖掉老家房子，目前手上有差不多50万的子弹。月收入的话因为是自由职业，不太稳定，有时候一月几千，有时候一月几万。孩子明年年初出生，暂不太考虑学区问题，现在要买首套房，想买郫筒的老破大自住，觉得这样没压力，日后有子弹再买一套，再考虑投资或自住。您觉得这个选择做的合适吗？我是自由职业，就没有公积金，对于日后还想买二套房来说，您觉得有必要买自由职业公积金吗？买公积金是不是贷款利率就划算一些？

回答：排名前列套都属于刚需，刚需首先解决的就是自住问题，所以你根据自己的情况买是可以的。如果在条件允许的情况下，建议你找个公司把公积金和社保都买上。对于后期买房是有非常大帮助的。公积金利息肯定比商贷低。

提问：成哥你好！坐标成都，子弹50个，新房价格越涨越厉害，二手房的价格却比较平稳甚至略微下降，这是怎么回事？

回答：楼市出现“买不起卖不掉”这种僵局，最主要还是因为房价涨得太快，开发商和房东又不愿降价，这样就形成了一个拉锯战，购房者和开发商都不愿妥协。

当前新房涨价，属于开发商定价，不是市场定价，一是开发商准确把握住了消费者买涨不买跌的心态，降价的话有时会陷入越降越卖不动的死胡同；二是市场上确实还有少数性价比较高的新盘，如青秀、恒大，川发等，适度涨价也合理，次次售罄说明刚需盘需求旺盛；新房的备案价大幅上涨需要上面默许，懂了就好。而二手房属于市场定价，涨跌反映的是市场的情绪，目前成都今年二手房相比于往年，在个别板块上价格是有略微下调的，购买二手房挑选的空间也更大。

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