成都楼市:去年的楼市走向对今年楼市有何影响?今年房价将如何?

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提问：成哥，您好，能否分析一下去年的成都楼市走向对2021年成都楼市的影响？今年的成都房价发展趋势将如何？

回答：去年对于成都楼市来说是不平凡的一年，从中央到地方的各种政策相聚出台，意味着房住不炒已成为当下成都楼市的基本理念， 上半年由于疫情影响楼市基本处于冰封状态，但下半年出台的满五政策、摇号新规、以及对开发商的各种约束监管方法都能体现这一基调。

因此2021年房地产市场透明化，炒房时间成本加大以及刚需优选将成为主要政策，首先，房地产市场透明意味着新房加价也会变得透明，不仅能加大对高杠杆的约束，还能加快开发商的进度，未来能动手长的空间越来越小；其次，炒房的时间将会变得越来越长，新房转身二手市场至少需要七年，随着满五政策出台，时间会越来越长，持有风险也会变高；最后，刚需优先选房，目前神盘已经逐渐消失，尽管房价会继续上涨，但刚需的竞争也相对减弱。

未来房地产市场的分化将逐渐加大，一是购房者转向二手房市场，新房和二手房的分化加大，毕竟越来越多的人更看重居住需求；二是区域升值带来的房价上涨将会代替普涨。

提问：成哥好！请问峨眉山房产有投资价值吗？其实名下已经有两套了，想再买一套用老人名字。（本人已无购房资格）；就业地杭州（杭州也两套了）。看了您一直推崇成都和重庆，两个地方都没有房票。峨眉山是眼下就买还是持有现金？还是去买成都和重庆？

回答：峨眉山投资没有价值。老人票可以尽早开发，不然年龄太大无法贷款。成都如果没有房票，可以优先考虑重庆，不限购，采用抵押方式买入。

从使用顺序来看，建议先把自己的主力购房资格用掉，再考虑老人票。毕竟年轻人，有更好的未来性，可以从银行借更多的钱 从投资强度来看，老人票比较适合买入家庭资产配置里头偏小型中型的物业。简单来说，家庭资产配置中的重量级房子还是年轻人自己来装着，小舢板可以让老人票装着从信贷角度来看，现在银行政策允许的住房贷款的年龄上限，是70岁，如果老人是55岁以下，还可以按揭15年。按照贷300万，15年，基准利率上浮10%，月供在1.6万左右 如果大于55岁，为了更久的贷款年限，可以考虑接力贷产品但悲催的是当前可以做接力贷产品的银行并不多，老人家不超过65岁，可以申请子女作为共借人（或担保人）的接力贷，贷款年限最多不超过30年，贷款利率一般是基准利率上浮20%。

提问：成哥好，请问天誉、仁恒、天曜、中洲哪个盘升值空间更大？

回答：可以把仁恒和天誉放在优选。当然二手房是没有价格剪刀差的，所以在这个套房的过程中尽量发掘剪刀差那么后续的增值的速度就比较大，空间就比较充裕。这样改善型的楼盘在楼层的选择，朝向的选择就要有一定的要求，不能凑合，因为后续出手的时候，客群对于住房的要求比较高，所以既要考虑价格，又要考虑是好的房源。成都投资回报率高的楼盘详见内部！

提问：成哥你好，今年年初在成都看房，成都市区新房价有点高，现在有点忧虑要不要看看二手房市场。

回答：目前成都房地产市场的分化越来越明显，越来越多的人考虑居住需求，二手房市场活跃，目前房价的涨幅更看重区域性，而不会像之前一样普涨，可以考虑购入二手房。首先是购房时机，目前成都二手房挂牌数量比较大，不过相较于去年而言，数量还是在逐渐减少的，不少卖家出现惜售的态度，因此目前二手房市场比较活跃，有一定的上涨趋势，是一个好时机。虽然说去年下半年有满五政策的影响，但是从成交数据上来说，还是一个比较好的发展趋势；第二是选择房源，目前新房价格持续走高，二手房价格也逐渐上涨，但是并不是普涨，主要是房龄在十年之内的次新房有所上涨，一环内的二手房房龄比较老，并且区位配套差，没有电梯，今年不建议选择这样的房源，但如果这类房源有美化或者改造的规划，那么在得到修整之后还是有一定的价值的。在二手房市场中一定要多留意有学区、地段不错，交通配套完善，未来规划有前景的的房子。

提问：成哥你好！请问川发天府上城和远大中央公园要怎么选呢?哪个位置更好？哪个性价比更高?麻烦从各方面分析下，增值，商业，配套，居住质量。

回答：从理论上两者性价比都很高，都值得买。但如果让我二选一，我会选川发天府上城。

1.因为锦江生态带肯定远远好于南湖板块，无论从板块规划，定位，各种配套来说，都存在等级差；2.是川发的土地容积率低一些，产品品质更好，远大其实是上一个时代的土地容积率，产品其实是刚需定位鼓捣加了豪装，目的是把价格抬上去，增加利润；3.现在的精装水分至少一半吧，所以清水不用买水分，也不用维权。当然，远大的价格其实更便宜一些，所以它也有合理性,但我会更倾向于川发一些。

提问：成哥您好，手中有一套商住房，16年入手，商贷十年，利率5个点出头。请问这种房子现在把贷款一次还清卖掉划算么？

回答：这种房子一直持有不太划算。商住房顾名思义，就是这类房产既可以居住也可以办公，它有别于传统住宅仅仅用于居住，多用于过渡和投资需求，形态多为loft或公寓。商住房有优势如下：不限购，面积小总价低，地段便利；缺点如下：1.产权年限一般只有40年或者50年，而且使用权期满后，“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。2.不能落户，对于急需买房落户的群体来说，商住房也不适合考虑，大部分的商住房都无法迁入户口，对于家中有学龄儿童的家庭，无论购买的房产离学校多近，都无法享受就近入学。3.生活成本高，大多数商住房的水电都是商用标准，而且物业费招收也远高于住宅项目，如果是一大家子入住，多出来的生活成本一定要提前计算。4.居住体验住宅多为板楼，而商住房多数以塔楼为主，相比通风和采光条件都略有不足，另一方面，由于“商”“住”混合，人员比较复杂。

提问：上海户口，上海社保，上海名下没有房产，想买首套，但是人不住在上海，房子用于保值增值投资，买来后，希望房租租金能抵月供，或者月供自己再加几千元也行，房子以后也有升值空间，首付四百万现金左右，有什么楼盘建议吗？

回答：你要租金低月供，那基本上杠杆就不能放太大，那这个总价预算只能在大虹桥、三林、浦江、大场一带考虑。具体怎么选，需要结合你的通勤偏好来考虑，具体楼盘推荐详见内部分享！

提问：你好成哥，无锡滨湖区二手房纯投资，93年，128平170万可以入手吗？靠近新体育中心。

回答：这种户型属于老破大投资不建议。一般不建议买二线城市房龄超20年的房子，除非带有先进的学区。房龄太长以后再卖时银行贷款年限受限，升值空间比次新房小很多。老破大和老破小有个共同的优点就是地段好，大部分老破大都在中内环，是属于房地产刚兴起的一种产品。老破大因为地段好，面积大，还有一个优点是租金优化空间很大。早期很受业内人追捧。但是老破大的缺点是品质差，一梯多户，物业差，而且大多没有小区，没有绿化。现在很多高品质新房出来之后，老破大地段优势被稀释，户型又不讨巧，而已投资市场上已经逐渐不被看好了，新兴人类接盘侠并不买账。

对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5~10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。当然，在此也要说明，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素，部分地区动辄每平方米几万元的市重点地产就是常见的例子。另外，房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体（或贬值）幅度。新手投资买房建议避开老破大，自住在预算受限又想往中内环住，放弃小区品质的需求，可以考虑。

提问：成哥好，请问买房考虑因素，如户型，地段、交通，价格等因素，哪些更重要？

回答：按重要性从高到低列示。

1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。

2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。

3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。

它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。

4、租金回报率。一般上海只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上

5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。

6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。

1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.

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