麓山3.0时代!市场归位,各房企纷纷祭出杀手锏
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近日，《2022年成都一季度理想安居指数报告》出炉，数据显示在用户偏爱楼市板块方面，排名排名前列是麓山板块。
从成都最早的高尔夫球场开始，到天府新区各版块内卷激烈逐渐“隐身”，如今的麓山板块待售/在售项目约18个，是目前天府新区供应最多、房企最密集的板块。
数据显示，2022年1到4月，麓山板块成交金额达52.85亿元，成交面积30万方，更是稳居成都楼市板块产值的第二名。
近年来，麓山板块迎来二次爆发，蜕变为3.0版本，是成都当下最受瞩目的板块之一。众多房企也在此“较劲”，从房地产的角度来看，这里究竟是一枝独秀还是各领风骚呢？
麓山板块始于17年前，随着麓山国际社区的开发，一个让成都富人向南10公里的区域诞生了。
早期，在麓山国际社区的带动下，“高端、低密”成为麓山板块的身份标签。这个起点很高，但在日新月异的成都楼市里，麓山还是逐渐被麓湖、新川、秦皇寺等新兴板块超越。
究其原因，在于麓山的“不进则退”。无论是城市配套还是产品，都有落后的趋势。加上土地供应的减少，麓山板块也就失去了对外发声的机会，众多改善客群被转移到攀成钢、麓湖……
2020年3月，成都市规划设计研究院发布《天府新区万安南片区总体城市设计》，麓山大道以南，约12.2平方公里的土地上，终于迎来了新一轮的发展。
在万安南的规划中，参照上海前滩、杭州前湾的打造经验，这一区域被赋予天府前湾的概念。未来这里是人城境业高度和谐统一的公园城市示范区片，同时还形成了“天府森林新绿窗”、“政法服务新高地”和“公园生活新社区”的功能定位。
随后，麓山板块的发展迎来提速。
首先是长期缺位的土地供应迎来爆发。2020年-2021年，这一区域供应住宅用地约14宗，德商、蓝光、佳兆业、奥园、龙湖、万科和绿城等房企得以进入麓山板块，推动区域楼市的整体发声。
其次，区域地价得到提升。2020年奥园以14790元/㎡的拿地价格刷新区域较高成交楼面地价；2022年，保利、中海将区域较高清水房限价提升至25000元/㎡。
频繁刷新的地价、房价，表明房企对麓山的看好，也进一步佐证了当前麓山板块的价值。
事实上，关于麓山板块的利好还不止这些。前期滞后的城市配套在新的契机下，得到少有的推进。
交通方面，麓山板块已经形成以麓山大道、沈阳路、青岛路为主的三条横向道路，还有梓州大道和蓉尊高速两条纵向道路，中间贯穿着地铁6号线，整体形成三横三纵立体交通路网。无论是自驾还是公共交通出行，是去市中心还是秦皇寺CBD都十分方便。
教育方面，麓山板块内有天府三中（中学、小学）、麓山光亚学校、成都市实验外国语学校（西区）、四川天府新区实外高级中学等教育资源，整体形成K12教育体系。
和天府新区其他学校不同的是，这里的学校大多已经输送过毕业生了，教育质量更透明。比如成都市实验外国语学校（西区），数据显示，2021年该校文理本科率为97.09%，文理一本率为90.38%。
生活配套方面，以往一直是麓山板块的软肋，如今随着滨江和悦广场（山姆会员店）、麓镇广场（一期）、建发第五大道的营运开业，得到了极大补充，他们之间合力形成的便捷生活圈，为麓山和天府新区的居住人口提供着优质、高效的生活方式。
特别值得一提的是麓镇（一期），这是一个集商业、艺术与金融为核心元素构建的国际范人文生活空间。不仅有各式餐饮和商超，还有星巴克、银行、影院和国际金奖餐厅，各种生活配套服务一应俱全。
生态绿化方面，麓山板块凭借着浅丘、绿地的地理优势，生态资源一直被人津津乐道。如今在“国际公园城市”的规划下，再添新的生态规划。
整体来看就是万安南板块将被分为6个约2平方公里的公园社区单元，以“50-100米”的生态廊道作为社区单元之间的有机边界，并以20-30米的公园社区绿带向社区内部渗透，构建城园一体化的绿色开放空间。
可以说，目前麓山3.0不仅补齐了多年的“短板”，其配套服务半径扩大至天府新区和主城，是目前天府新区生活气氛最浓厚的板块。
麓山板块早期已呈现出了蔚蓝卡地亚、麓山国际等高端项目，近年来万科·星耀天府、麓府藏月、佳 兆业·麓山壹号等改善项目也接踵而至，量级从大平层到叠拼都有涵盖。
而从去年下半年开始，以万科收购蓝光项目为发端，龙湖和绿城在麓山板块布局的项目规划情况来看 ，更是为这一高端居住板块带来了崭新的活力。
下面我们就选几个典型的新产品，从产品力方向出发，看看TA们有哪些特点。
譬如，还有少量建面约175-253㎡大平层在售的万科星耀天府，项目在产品力上不乏亮点，利用原本的地理高差，打造了约200米的下沉式景观绿道，在部分楼栋配置有3层空中休闲区，以及大面积玻璃幕墙、铝板形成的高颜值公建化立面。其中，高层均为2T2户，所有户型均采用了三房结构、端厅约270 °转角观景阳台，主打追求空间舒适度的深度改善人群。
龙湖在今年初推出的九里熙上，是其在去年集中供地中拿下的双限地，项目配有超60%的销售型人才公寓，由于成都人才引进政策以及土地出让规则中户型限制，其所规划的产品“高低配”属性明显。
项目由小高层、叠拼以及商业叠墅三个部分构成，其中，小高层为13F，主打85-140㎡三房、四房；叠拼将落位龙湖较新一代的墅居产品，诠释出主城核心墅居生活的尺度。
龙湖之后，绿城接踵而至。就在九里熙上旁，便是绿城·桂语麓境，项目占地面积约41亩，容积率仅 2.0，有50%房源是配建的人才公寓。摒弃市场主流的“高低配”，打造13栋8-11F南北朝向的纯板式洋房，这也是麓山板块在售项目里少有一个纯洋房社区，比较稀缺。
总的来看，不仅是新房供应，整个麓山板块还有不少顺销房源，改善属性都比较明显。随着区域学校、交通、商业的逐渐补齐，加上在售的多个项目，板块来将成为天府新区的又一主力供货区域。
麓山板块北迎新川板块、南接天府CBD，地理位置相当优渥。不过，处于两个强势板块中间，麓山面对的压力也不小。
特别是掌握天府新区高端市场话语权的天府CBD板块，论规划、论配套资源，都属于断层TOP1。
从目前来看，麓山板块在售/待售项目多达18个，除了人才公寓，几乎都是高改、深改产品，客群也是更看重产品本身质感的那部分人。
因此，在麓山板块如何找到自己的定位，如何从天府新区高端云集的产品中脱颖而出，是房企需要思考的问题。
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