2022年成都土地市场的 “双限时代”好戏刚刚开场

搜狐焦点成都资讯 2022-01-06 01:21:01
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2020年,公告于10月30日、出让于11月25日的2宗涉宅用地意义重大——这2宗地,在“设置地块最高限价”的基础上,增设了“宗地最高清水均价”,从此开启了成都土地市场的“双限时代”。 限地价+限房价,是成都调控楼市的一记“重拳”。于房企而言,在总货值基本可预见的前提下,必然要严控成本,科学拿地,减

2020年,公告于10月30日、出让于11月25日的2宗涉宅用地意义重大——这2宗地,在“设置地块最高限价”的基础上,增设了“宗地最高清水均价”,从此开启了成都土地市场的“双限时代”

限地价+限房价,是成都调控楼市的一记“重拳”。于房企而言,在总货值基本可预见的前提下,必然要严控成本,科学拿地,减少冲动拿地的情况;于购房者而言,可以更早预判其后期售价,从而作出合理的购房安排;于市场而言,这无疑是“稳房价”的重要手段。

2021年7月8日,交投电建洺悦珑庭和新希望万科知园作为成都首批“双限”项目,正式取得住宅预售许可证,此后多个“限价盘”陆续取证。从住宅市场的角度来说,2021年是成都的“双限盘元年”

截至目前,大成都已经拍出了136宗“双限地”(不含2021年“两集中”拍出的2宗高新区限房价人才公寓地块),约20宗地公布了案名,其中11个项目已经住宅开售。“双限地”的诞生,其目的还是调控房地产市场,房地价联动稳预期。站在2022年的开端,我们回头来从多个切面,复盘一下这些正在接受市场检验的“双线盘”,是否达到了“稳预期”的初衷。(注:本篇开售限价项目仅限于“双限地”,且统计不含双流西TOD·四海云锦,该项目开售地块非双限地。)

房地价差

5450~13818元/㎡

这136宗“双限地”,土地成交楼面地价2450元/㎡~19600元/㎡,清水住宅限价7900元/㎡~28500元/㎡,房地价差5450元/㎡~13818元/㎡

房地价差最低的前10宗地,均为青白江区2021年“两集中”第一、二批次供应地块;房地价差最高的前10宗地,二批次地块占半数,主要来自天府新区、青羊区和锦江区。

开售的这11个项目,涵盖了一、二、三圈层,其中唯一一个“两集中”出让地块为华润置地静安府项目所在地,其余10个项目均为“两集中”之前成交地块,8宗地有无偿移交统筹住房比例要求。其中,房地价差最低的项目是炎华置信花间君邸,价差6220元/㎡;房地价差最高的是新希望万科知园项目地块,价差10187元/㎡。

定价&产品

顶格报价 少“高低配”

宗地限定房价为清水住宅限价,从预售情况来看(仅限已取证批次),开售的11个项目均“顶格报价”,预售均价与清水限价基本一致,且全部采取清水交付

梳理发现,这11个项目除新希望万科知园地块容积率为3.0以外,其余项目所在地块容积率均不高于2.0,但在限房价的前提下,仅极个别项目采取了“叠拼+高层”的经典高低配组合,更多规划为去化更快的小高层及中高层产品。

此外,多个项目均推出了大面积段、全计产权的顶跃、底跃产品,借以拉平均价,比如新希望万科知园、锦城华创万科和园、华润置地静安府、聚亿玺悦府、新城德商蓉御天骄等。

(建筑形态分类:4+1F/叠拼别墅;4-5+1F/花园洋房 ;7-11F/小高层;12-18F/中高层;19-34F/高层 )

板块比价

前置定价 差距不大

从拿地到开售,有一定的时间差,因此“双限地”拍出时,其清水住宅定价具有一定的前置性。开售的11个“双限项目”,其清水住宅限价均高于地块出让年份所在板块住宅成交均价。

除华润置地静安府和兴唐悦府外,其余9个项目所在地块均成交于2020年末,住宅开售于2021年,住宅实际预售均价低于2021年板块成交均价的项目占5席,其余4个项目则高出板块均价约1000~2000元/㎡,差距不算大。

开盘认购

3.5%-100%

以“稳预期”为出发点、售价可预见的“双限地”,最终市场接受度如何呢?可统计范围内,取证次数最多的是二仙桥板块的新希望万科知园,3次取证共推出住宅1061套,另外云门天玺和交投电建洺悦珑庭各取证两次(住宅)。

从各批次认购情况来看,市场接受度最高的项目是新希望万科知园,2021年9月3日开盘时,274套房源全部认购,另外两次开盘也分别取得了82.6%70.5%的较高认购率。除此之外,德商石榴春和天骄、云门天玺以及交投电建洺悦珑庭的认购率也还不错。

不过,也有项目较为冷场,位于武侯新城的聚亿玺悦府,2021年12月开盘认购率仅14.8%。西河板块的兴唐悦府,首批次住宅仅针对人才销售,认购率3.5%,人才选完房后,剩余房源将按现行政策面向普通大众选房。

“双限地”是市场留给房企的一道“命题作文”,加上精装限价以及配建等条件,实际留给房企的发挥空间的确不多,一个猜想是,在中心城区几乎全面“双限”的趋势下,总价高、回款压力大的叠拼产品供应是否会由此放缓,小高层、中高层这类产品供应量增加?

对于购房者来说,“双限项目”是一颗“定心丸”,先不论定价是否符合预期,但至少购房者可以预知未来大致售价水平,提前做出判断与选择。

2022年,还有更多的“双限项目”有待入市检验。此前锐理数据发布了成都清水住宅限价地图,可以清晰看到,四环内外已经形成了泾渭分明的价格体系,均价2万+价格体系呈T字型结构分布,传统五城区+城南全面成势,首次大规模供地的白鹭湾新经济小镇尤其“瞩目”……接下来的“双限盘大战”中,你更看好谁?

来源:锐理数据

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