婚前财产不公证,能转为共有吗?

今儿周一，又到了购房答疑时间啦，我就是那个最懂楼事的小妹~

在上周，无论是微信评论，还是后台留言，我们收到了大家提出各种各样的问题。本期，小妹就挑选几个较具代表性的问题来回答，供大家买房参考！

下面来看看小伙伴都问了些什么问题吧~

Q：婚前财产不公证，能转为共有吗？

公证应该是一种比较明确的证明财产是否为婚前所有的方式，所以，原则上如果已有足够的证据证明财产为婚前所得，则公证就不显得那么必要了。本着以上原则，你婚前取得的房产，只要不涉及婚后还贷，根本无须公证，房产证本身就是充足的证据。至于你父母的房产，更不会成为夫妻共同财产。

现金、存款、股票这类财产。比如股票，如果你在婚前就已持有，且婚姻期间不发生变化，股票的购买和持有记录足以证明其取得时间。但一旦股票在婚后有出售、再购进等行为，有时就很难分清有没有婚后资金注入了，且按正常理解，婚前股票在婚后的收益，如无特殊约定，应为共同财产。

所以，如果要公证，可以考虑对股票等不易证明的财产进行公证，带相关持有股票的数额、类别等证明，双方共同到公证处，一是明确证明相应股票的归属。二是明确约定该股票帐户上婚后的收益及买卖变化都仍为个人财产。能做的，大致如此。其实婚姻毕竟是两个人一起生活，有时恐怕是很难特别分清的，除非双方干脆约定婚后也是各自财产归各自，财产在谁名下就算谁的，也是是婚姻AA制。

Q：我没有公积金，但是我姐姐有，我可以借她的公积金买房子吗？有什么风险呢？

你好，按照成都市住房公积金贷款相关规定，非夫妻关系在成都市申请住房公积金贷款购房的客户，贷款人需为产权人或产权人之一，拟购房人本人没有缴纳公积金或不满足成都市公积金贷款政策要求，借用姐姐公积金贷款购房，姐姐必须作为购买房屋的产权人，按照相关规定，房屋产权人可以依法在其份额内，对购买房屋依法享有使用权 占有权 收益权，处分权，实际购房人没法取得房屋实际决策权，存在不小隐患，不建议借用他人名义贷款购房。

Q：我家2006年买的房，面积158㎡左右，写的我父亲和我名字，现在想把我那部分过户还给父亲，如何办理费用较低？

排名前列种方式是赠与，直系亲属赠与，不需要购房资格，把你的那部分产权赠与给你的父亲，契税3%，因为是2006年的房子所以个人所得税和增值税免增，但是赠与所得部分，产权不到5年卖掉会有差额20%的个人所得税。

第二种方式是买卖过户，共有人之间的买卖不需要购房资格，把你的那部分产权卖给你的父亲，若你的父亲首套房，契税就是1.5%，同样因为是2006年的房子，个人所得税和增值税免增。

总结这样两种方式对比下来，还是第2种直接买卖划算，税费更低一些。

Q：我将名下的少有住房赠与给父母，那我现在算刚需首套吗？

成都市新建商品住房公证摇号及选房顺序按照棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通家庭顺序，先后摇号排序、依序选房；并按规定保持登记购房人、摇号排序人、按序选房人、合同签订人相一致，登记购房人及其家庭成员在成都市行政区域内名下均无自有产权住房且2016年10月1日以来无住房转让记录。现将名下少有住宅赠予出去，存在住房转让记录，故不满足刚需首套要求。可按普通家庭顺序参加摇号选房。

Q： 我名下有一套非限购区单位房子赠予给父母后，我就有购房资格（五城区），如果我在成都购买一套改善型房，再让父母把前面的房子回赠予我，是不是交2次个税，父母再次赠予我会不会给20%增值税呢？或者问，有没有哪一种最优的节约税费的方法呢？

你好，不知道您所说的那套非成都限购区域的房产所在地税费征收标准是否和成都一样。如果和成都市的税费征收标准一样的话，那么您那套房产，由父母回赠给您的时候，是不用交个人所得税的，直系亲属之前赠与是免征个人所得税的，所以不会交20%的赠与税。

若这套房产从您父母名下正常买卖的形式交易不能免个人所得税的话，则由父母回赠给您这种方式所产生的税费会更少一点。

若这套房产从您父母名下正常买卖的形式交易可以免个人所得税的话，则以正常买卖交易的形式转让给您所产生的税费会更少一点。

Q：您好！请问成都目前的政策，父母投靠落户成都以后，有没有资格接受子女赠与成都房产的资格？

您好，关于您提到的父母投靠落户成都后，是否有资格接受子女赠与房产，按照成都市较新的购房政策，直系亲属赠与是不需要购房资格，父母属于直系亲属，是否投靠落户成都都可以接受子女赠与房产。

根据成都市的限售政策，“在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让”，其中“转让”的方式包括买卖、赠与、以房抵债、互换等。所以赠与房产需要满足限售政策，如果赠与房产处于限售状态将无法赠与。

Q：我在成都有套房，房产证是我的名字，我户籍也在成都。我儿子在成都上班，现户口跟我在一个户口本上，也属于成都户籍，现在我儿子跟我居住在这套房子。请问我儿子现在去买房，是算首套购房或是二套购房呢？

房产证是您一个人的名字单独所有，您儿子没有这套房子的名额对吧，您儿子也是成都户口，并且他也没有结婚，名下在成都也没有房产，如果是三圈层户口只需要满一年，就有三圈层的购房资格，而且目前成都市政策三圈层购房不限制套数，如果是一圈层或者二圈层户口满两年以后就有相对应圈层的购房资格，那么他的购房资格就算是首套房，如果全国范围内没有过住房贷款记录，那么他的购房贷款资格也是首套房。

Q：买房时没有用住房公积金，现在还可以把商贷换成公积金贷款吗？

成都这边的商业贷款是不能转公积金贷款的。商业贷款还贷一年之后，可以将公积金取出。但是取出的额度不能大于按揭的额度。

Q：社保买在天府新区满了24个月，为了参与摇号把户口落到天府新区来（刚落户的不满一个月，不满一年）能算是顺一报名摇号吗？

您好，看是否是刚需排名前列顺位需要具备几个条件：1、家庭目前名下无房，且2016年之后没有房屋转让记录；2、购房人的户口和社保都在参与摇号楼盘对应行政区域；3、满足购房资格的条件。所以，您天府新区社保满足24个月，户口也在天府新区，只要您家庭名下在成都限购范围内无房且2016年之后没有过房屋转让记录的，就可以算作是天府新区的刚需排名前列顺位。