2019下半年极具“涨”相的板块:领涨、高端、学区……样样有

2018年11月26日发表文章：(F4房价走势警醒:“今天买房不努力，明天努力买地王”！),形成了四大板块的F4概念。新川板块、天府新区牛鼻子、怡心湖板块、以及大源和攀成钢（市场尾期，合二为F1），称为“F4板块”。

除了F4板块，成都还有这么好的板块吗？F4板块之后，又一极具确定性的一高端板块，它腾飞在即！

天府新区住宅数量根本没你想象那么多！

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天府新区一共规划面积1578平方公里，直管区约564平方公里，而天府新区直管区目前只是聚焦几个板块的建设，每个板块又有其独特不可替代的功能性定位。大量的土地给了企业、产业配套、公园、湖泊、学校等，住宅用地占比少得可伶，住宅用地占比只有直管区建设用地的10%左右。

根据目前的开发情况，我们把它分为以下新的板块：牛鼻子板块、麓湖生态城板块、红石公园板块、西博城板块、天府公园西板块、天府公园东板块、兴隆湖板块等。

▲天府新区板块示意图

“天西板块”---天府公园西板块：天府公园西板块位于天府公园西侧，天府七中相邻地带，区域内四大金刚楼盘：万科天府锦绣、保利和光屿湖、首开天府中央公园项目，蔚蓝卡地亚花园城。

“天东板块”---天府公园东板块：天府公园西板块位于天府公园东侧，区域内代表楼盘万达天府一号、广汇御园、大悦城等。

牛鼻子板块：天府新区的牛鼻子就是锦江生态带！这里聚集了以中海、万科等知名品牌大开发商。

麓湖生态城板块:该板块代表作是麓湖生态城，位于成都天府大道两侧，是一座以生态资源为基底，聚合居住、产业及休闲娱乐配套为一体的新城。

红石公园板块:万科公园传奇、保利天空之城、麓湖浔岭等楼盘为代表。

西博城板块：总建筑面积约为265万㎡的中国西部博览城周边板块 。

兴隆湖板块：兴隆湖是天府新区“三纵一横一轨一湖”重大基础设施项目中的“一湖”，是天府新区的一颗“明珠”。

“严控天府新区房地产开发，大力发展公园城市”，已经成为天府新区的重要战略。限购政策可以看出控制单纯房地产开发的态度的坚决性，天府新区有足够的自信，严控天府新区过快发展，高规格建设天府新区。

F4之后的爆款，为什么不是天府公园东？

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可能不少粉丝会产生疑问：即将爆发的为什么不是万达天府一号、广汇御园为代表的天府公园东板块？

万达天府一号如何？万达的重心一直是以万达广场为主，后续转为以万达文旅城为主。虽然万达有大量的地产项目，但以商业办公、文旅为主，2017年以后，卖出大量万达城、酒店、文旅项目等项目，这样的战略调整，必然使其生意大大缩水。

▲万达一号、广汇御园

真正品质高、潜力大、物管优质的深度居住产品往往与万达无缘，万达的发力点在商业和类住宅。万达1号也因为整体企业的变化，以及万达战略的调整使住宅生意虎头蛇尾。

▲广汇御园

广汇御园位置很好，但是广汇难担此重任，此楼盘并没有成为该板块的“发动机”，虽然率先占有优质的区域，但是其开发水准完全不能与万科、绿城等一线企业对比，该地块是以重大招商引资项目落地，开发商广汇的开发能力与天府中央公园西板块的四大开发商：万科、保利、首开、主打成都的蔚蓝卡地亚不能相比，广汇通过各种渠道、门道推广，开发商是一个短板，该楼盘并没有出现脍炙人口的亮点。

F4之后，看它表演！

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购房需要看到确定性，天府中央公园东、西两大板块对比，更优的是天府公园西板块，该区域的蔚蓝卡地亚花园城、保利河光屿湖、万科天府锦绣、首开天府中央公园项目组成的“四大名牌楼盘”也必将绽放耀眼的光芒。

▲天府中央公园西板块区位图

天府新区牛鼻子---锦江生态带备受贰爷推崇，因为“牛鼻子”实实在在、不刻意去追求花哨而追求居住的实在，14000元/㎡±就可以买到“牛鼻子”带装修的品质楼盘，这本身就是一大红利，而目前“牛鼻子”众多楼盘的价格已经从14000元/㎡上涨到20000元/㎡，短短时间，实现可喜涨势，这就叫确定性。

反之过分通过炒作，通过树立人造景观来获得溢价，往往华而不实。

切记：城市市民生活在繁荣的城市中而非静谧的花与湖中。城市内景观的过度打造，要么是情怀和假象，要么二手房受众人群狭窄。

成本来看，开发商花大价钱打造人造景观，必然带来成本上涨，开发商只能高溢价来覆盖高投入。为什么有些VIEW楼盘获益有限？因为本该属于业主的收益大大被开发商透支了，而后续养护的巨大的成本也是对物业的考验，否则，将面临”湖缩水为潭，绿化论为杂草“的后果。

近距离看天府新区西板块

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天府中央公园板块承接天府新区牛鼻子的改善需求，天府新区牛鼻子在不到三年的时间里迅速的发展，中海锦江城作为龙头，和其他各大楼盘迅速开花，并且价格由最初的1.4元/㎡带装修的价格，跳涨到2万，所以在短短的二、三年的时间里，已经实现了高溢价。天府新区牛鼻子的认知迅速转变，由偏远的板块逐步变成备受追崇的热点。

人们对于改善需求，在天府新区的牛鼻子还没得到彻底的满足，所以期待有更高定位，更大户型产品，更好景观的楼盘出现于是天府公园西板块，天府西板块承接了这样的历史重任，在这里的各个楼盘定位高端。这里主要的亮点是“四大名盘”：万科天府锦绣、保利和光遇湖、首开天府中央公园项目、蔚蓝卡地亚花园城。

▲四大楼盘分布区位

区域配套完善，入住即成熟

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这个板块可以达到入住即成熟的状态，其入住的时间大都在2022年左右。

▲四大楼盘、及学校分布

交通便捷：2022年这里已经形成了成熟的立体交通体系。北有武汉路、南有宁波路、中有武汉路、东有天府大道、西有益州大道。目前，益州大道南延线正处于规划过程中，很快将进行施工。这将直接有利于天府公园西板块的发展，驱动主城区的人口流向到天府公园西板块，迅速实现天府公园西板块的人口导入。

▲中交、中铁大厦

从东往西看，放眼看去，直接可以看到天府新区的诸多亮点建筑物，比如中交大厦和中铁大厦，这两个标志性建筑就在该板块的东面，开车仅三五分钟可到达。

学区过硬：天府七中和天府七小，虽然二者均为私立学校，但是天府七中在短短的两年多的办学时间里，已经声名鹊起，吸引了大量的生源前来报名。天府七中已经拔高了其定位成为好生源的追逐的学校。

▲天府七小

天府七中作为一所2017年在成立的学校，是大家眼中的后起之秀。即便目前暂时没有出口成绩，其教学理念大大获得认可，生源旺盛。

▲天府七中

天府七小和天府七中都是由天投集团投资建立，天府七小从性质上来看，属于私立学校（非营利性民办学校）。

商业：该区域的商业不同于锦江生态带，锦江生态带板块自带商业，该板块的商业还需要时间成熟。

景观资源无敌，环境宜居：该板块尽享天府中央公园得天独厚的生态资源，天府新区中央公园位于成都中轴线天府大道两侧，地处天府新区核心区内，总面积约2.3平方公里。该公园正处于天府新区成都片区直管区的门户位置，契合了天府新区“生态绿色发展”“宜业宜商宜居”的总体规划思路。

▲天府中央公园

在这座面积相当于18个天府广场的公园，从定位来看，中央公园将以CBD核心区公园为特征，突出生态功能与城市生活的紧密联系，强调运动、娱乐、游览、艺术等都市功能。它将是天府新区核心区内一座名副其实的“城市绿洲”。

▲天府中央公园

作为成都市少有跨天府大道中轴线的城市公园，天府新区中央公园将作为天府大道上的一道景观轴，体现“最成都”的文态，水将成为公园的核心主题。

该区域正在紧锣密鼓的建设中，一副欣欣向荣之景，相比传统区域，这里俨然是一个成熟的城市住区模样，汇聚一流的城市资源，稀缺性也不言而喻。

关于网传的省级政府预留用地

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▲网传原省级政府预留用地

根据相关消息：新区正致力发展总部经济、会展博览、高技术服务三大主导产业，着力打造四川面向全球配置资源的对外开放高地、西部地区较具活力的新兴增长极、人城境业高度融合的“公园城市”示范区。新区正致力发展总部经济、会展博览、高技术服务三大主导产业，着力打造四川面向全球配置资源的对外开放高地、西部地区较具活力的新兴增长极、人城境业高度融合的“公园城市”示范区。2018年在9月，为支持新区高质量发展，特别释放出天府中央商务区的省级行政预留用地，为新区打造高级得中央商务区奠定坚实基础。

省政府是否南迁有诸多复杂的因素，但这都阻挡不了成都这座城市一路向南发展的方向。“东进、西控、南拓、北改、中优”，已是成都市的发展规划既定战略，天府新区已经大体成形，向南发展是大趋势。

天府公园西板块的“四大金刚”楼盘，楼面价都在1万左右，“天西板块”定位高端路，预计后续的起售价在2万以上。该板块旨在打造一个与天府新区的中央商务区相匹配的高端板块，供应一等一的品质楼盘，该板块的发展必将受益于天府新区的高起点，也将成为天府新区在2019年下半年和2020年房产开发的主战场，成为F4板块之外的又一明星，天府公园西板块值得你全程关注。

翻番、领涨、高端、学区......，天西板块，全都有！

未完待续……

来源：贰爷房产投资 

小助理有话说：

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