2021年在成都买二手房,需珍惜机会!

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“成叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：成叔你好，最近看中的一套二手房未满五，房子周边环境配套之类的比较满意，不过就是交易税费有点高，像这种未满五的二手房，怎么和房东去谈判降低总价呢？

成叔：你好，随着去年914新政的出台使得“未满五”二手房交易成本增加，加大了购房者的压力。如何与卖家谈判减轻压力建议以下几点：排名前列、对于首付预算较低的购房者来说，首要考虑因素是如何上车，因此可以将税费纳入购房款，在总价上面让步，虽然会提高自己负担的压力，但是可以减轻首付压力，也不失为一个对策；第二、对于首付预算较为充足的购房者来说，首要考虑因素是尽可能降低总价，因此可自行承担税费，迫使房东在总价上做出让步；第三、目前成都的二手房在经历了去年的涨幅之后，与新房相比优势不大，因此二手房下手更应谨慎，新房目前虽有小幅涨价，但相比二手房性价比更高，因此购房者可将留意新房市场，珍惜机会，及时下手。

2.提问：成叔你好，是这样的之前看房的时候留个信息在中介那边，然后上周接到中介电话说是有路地铁口有小商铺，可以考虑一下，想到现在随着成都地铁线路越来越好，打算去投资买地铁口的商铺，毕竟地铁口附近人流量比较大，应该不会亏本的，请问成叔我这样做合适吗？

成叔：你好，随着成都交通网络的逐渐完善，大量“地铁口旺铺”也纷纷炒热起来，但是这些商铺是否都能成为旺铺，还需从以下几点来分析：排名前列、地铁口商铺源自早期的一二号线，例如春熙路站，大量的人员流动带来了巨大的商业性，商业收益较高。而后期开通的线路主要承担交通功能，人员流动性变小，商业属性就越来越弱。第二、地铁口的流动人员消费力并不高，除非是有商业集群的站点，一定程度上能拉动地铁口商业发展；第三、地铁路线密集的区域，地铁口商业价值就会被削弱，地铁+商业衍生出的TOD概念，旨在将某个区域内的居民的生活配套通过站点之间的连接集中起来，在商圈的冲击下，地铁口的商铺盈利率不会很高。综上，地铁口商铺是否为旺铺，购房者还需谨慎看待。

3.提问：成叔您好，本人在成都工作多年，有成都一二圈层购房资格，今年打算在成都买套刚需自住房，预算在300万左右，可承担首付80万左右，请问成叔我这种情况在成都该怎么上车呢？

成叔：你好，成都80W首付刚需该如何上车，要从如下几方面来看：排名前列、五城区兼具品质、地段、配套三方面优势的新盘总价基本在300w以上，首付80w很难选到兼顾两个以上优势的新盘，虽有一些低总价刚需盘，但并不能兼顾地段等各方面优势，成华区可看的比较少、武侯区和金牛区可以看看新城的新房，首付80万左右可以勉强上车；第二、“供应大户”天府新区的开盘频率在降低，目前核心板块上车总价也已达300w左右，天府新区热度能否提升，还得看新盘开盘的频率；第三、满五出台后，二手房成本增加，首付比例提升，如有“网红神盘”开出，势必会加大竞争，届时很可能会出现狼多肉少的局面。

4.提问：成叔你好，本人在成都多年，一直是租房住，成叔觉得现在成都买房会不会跌呀，要不要再等等？

成叔：你好，从目前成都楼市情况来看，这种期望很可能会落空，主要有以下几个原因：排名前列、蓉漂们对楼市的了解大多来自于长辈，而长辈们大多属于“唱衰派”，目前来说，具有发展潜力的地区虽不会像前几年一样疯涨，但也并不代表以后不会有小幅上涨；第二、限价规定取消可能性不大，因此新盘价格不会有水分，在二手房没有限购之前，新房和二手房之间就已经有巨大剪刀差，限购之后价格虽逐渐回温，但新房仍然优势明显，近两年新房价格虽有所上涨是由于市场结构性改变和市场发展所导致的；第三、从2017年土拍开始，成都新盘价格逐渐走高，虽然在限价的大环境下显得平稳，但总体价格还是呈上升趋势，这类情况对刚需购房者来说，无疑是雪上加霜。买房较好的时机永远是现在，不要一直观再等等。

5.提问：成叔你好，在成都做小生意，本人名下在成都有套自住房，考虑到儿子未来两年要结婚，现在打算给他买套婚房，用儿子的名义买，他有首房首贷的资格，可承担首付在100w左右，但是不知道该怎么去选，麻烦成叔指点一下。

成叔：你好，根据你的描述，大概要买总价在300万左右的房子，目前成都楼市行情下，总价300w预算购房者越来越难找合适的房源，高价地陆续推出，成交价不断攀升，自去年914满五出台之后，虽然成交量得到控制，但成交价没有下降，满五次新二手房上涨明显，在此情况下，之后的许多新盘都存在较大优势；而近段时间西门方向推出的新盘与之前货源有很大不同，已在价格高点的二手房处于缓增状态，新盘价格变化不大，因此性价比较高。基于以上背景，100w左右首付的购房者，如果看重房子的升值属性，可将目光转向东门和南门的新盘，像东门成华区新盘供应比较多，也是主城区供应量较大的区，买这里房子未来升值空间比较大。如果对于自主体验和学区房重视，建议考虑西门内环的新盘，西门新三环以内的青羊源城，不仅学区资源多，新盘比周边二手房优势也突出；另外也可以考虑一下二圈层选择性价比较高的洼地区域中的改善产品。

以上内容选自“成叔说房”微信公众号，粉丝提问

成叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。