没有最低,只有更低,首付23万买进成都2.5环

搜狐焦点成都资讯 2018-10-11 08:25:49
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本次将推出472套房源,其中166套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房,184套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。

开始这篇踩盘稿之前,我想先自我检讨一下。

之前我写过一篇中洲里程项目的踩盘报告,根据当时的价格,判断未来30万元买进成都2.5环的机会不多了,时隔不到4个月,我被自己打脸了。

国庆大假前,位于城北2.5环的泛悦城市广场拿预售了,最后一栋住宅,共计472套房源,以9800—12000元/平方米的价格开售,昨天已经开始网上登记。

按照此次推出的80—95平方米的产品计算,最低约23万元的首付就能在2.5环拿下一个套二。

我只能说,怪我太年轻,低估了开发商们金九银十出货的热情。 

为了悔过,今天给大家奉上这个项目的踩盘报告。

城北三环内最具居住氛围的地方

泛悦城市广场的地理位置在昭觉寺南路和中环路昭觉寺横路的交汇处,位置如下。

△项目地理位置示意图

处于城北2.5环旁,昭觉寺板块,地理位置就不用多说了,一个字好,重点我们来看看板块。

昭觉寺板块是成华区重点规划的功能区之一,即昭觉寺文旅商贸区,规划面积20平方公里,重点打造文创基地、禅茶文化商业街、购物中心、甲级写字楼和五星级酒店。从其规划的范围来看,处于北改的核心规划范围内。

说到北改,可能不少购房者都会皱眉头,这跟城北带给大家的既定形象有很大关系,但通过实地走访我发现,相较城北三环内其他板块,昭觉寺还是有两个值得说道的地方。

第一就是板块形成,居住氛围浓厚。

踩盘当天,我从地铁三号线昭觉寺南路站骑自行车出发沿着昭觉寺南路—中环路昭觉寺横路—西林路—最后又回到昭觉寺南路地铁站,粗略算了下,仅我骑行这一圈大概就有不下10个社区,且均已入住。

小区定位都不高,但入住率高,居住氛围浓厚。

第二就是城市居住属性突出。

这跟板块所在的地理位置有直接关系。

公共交通方面,地铁和公交到达都十分便捷,具体就项目周边来看,就有地铁3号线昭觉寺南路站,紧邻项目规划的商业体,此外,项目周边还有至少两个公交站点。

商业配套方面,按照成华区的规划,昭觉寺板块有个很重要的标签就是商贸,所以商业配套不会缺,且大部分已经呈现。

与日常生活相关的有项目自身规划的超8万平方米的商业,包括商业体和商业街,但目前仅有少量底商呈现,此外就是其他项目规划的商业街和社区底商,如金科星耀天都的商业街,距离项目大约500米左右直线距离。

教育配套方面,项目周边1公里范围内,幼儿园到中学都有,其中成都第四十中学与项目关系最为紧密,步行距离200米左右。

值得一提的是,项目今年年底就交房,如果只是简单装修,明年春天就能入住。

综合以上,如果你是老城北,或是在市区工作,亦或是3号线辐射范围内的年轻刚需,选择泛悦城市广场没毛病。

稀缺小户,最低23万元拿下

此次泛悦城市广场推出的472套房源是其最后一栋住宅,产品面积从80—95平方米不等,三种产品,建面80平方米实得86平方米的套二单卫,建面88平方米实得98平方米的套三单卫和建面90平方米实得106平方米的套三双卫。

标准层的公摊率在约22%左右,但因为每个户型有一定的赠送空间,因此产品的实得率是相对较高的。

我粗略看了下此次公示的价格,80平方米产品是此次供应量最大的,一共240套,最低总价大约在76.5万元,最低三成首付大约就是23万元。

这个价格,近郊都不好买。

以上是我总结的项目值得圈点的地方,如果你已被吸引,已报名或是预报名,以下还有三点必看!

1、商业为主,居住纯粹性低

从名字就可以看出来,泛悦城市广场是一个城市综合体项目,总占地111亩,包含住宅和商业两个部分。

住宅部分由5栋高层组成,以大围合方式组团,位于临中环路昭觉寺横路和仁爱路一侧,其中3、4和5号楼已经交房入住,1、2号楼今年年底交房,准现房。

△已交房入住的楼栋

商业部分位于临昭觉寺南路一侧,规划包含商业广场、商业街、写字楼和公寓等。

项目本身的商业占比非常高,达到了整个项目的51%左右,再加上项目周边一圈几乎都是商业用地和商业服务类设施用地,居住纯粹性较低。

而此次推出的2号楼,紧邻项目商业部分,未来居住的嘈杂性是可想而知的。

2、极刚标准

项目的总体规划容积率是4.9,虽然我没有了解到住宅部分的相关用地指标,不过通过现场拍摄的图还是能够感受到居住密度的。

产品方面,80—98平方米套二、套三产品, 3梯8户设计,层高2.9米,具体看看户型设计。

以下是本次推出的户型(总共有4个,88平方米产品有两个,但只有朝向的区别,格局一样。)

户型总体都较为紧凑实用,满足基本功能需求都没问题,舒适度就不多说了。

以上所有指标,都是极刚标准。

3、产品成长性较差

此次推出的472套产品,其中80平方米套二单卫产品共240套,88平方米套三单卫产品174套,98平方米套三双卫产品仅有58套。

如果仅从产品本身和总价来看,对于首付能力极低的刚需来说,真的没什么好挑剔的,但是,结合目前的政策背景和市场环境来看,这类产品的成长性较差,尤其是一些短时间内可能面临结婚、生子等问题的年轻刚需,后期可能还会面临换房的问题,所以,慎重选择。

最后,总结一点!

如果你首付能力非常低,但又非常渴望在成都拥有一个自己的小窝,那么你就上,其他的购房者,一个月一次的购房机会,希望多多冷静,这还只是个开始。

PS:以下为该项目本次预售信息,来源为成都房协官方网站。

本次将推出472套房源,其中166套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房,184套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。

网上登记时间为2018年10月8日—10月10日(共3天)(9:00—18:00)

资格核验时间为2018年10月9日—10月13日(共5天)(9:00—18:00)

选房时间预计为2018年11月25日—11月27日(准确时间以选房细则为准)

来源:吴思竹

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