成都楼市:成都房产市场变数大,主城老破小大概率已无价值!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问:成哥你好!准备年后从乌鲁木齐来成都发展，已落户武侯区，社保提前找公司代缴，今年8月份满一年社保，社保缴纳地在高新或者武侯，现有子弹40，名下在成都范围内无房无贷，但是在乌鲁木齐有房产一套，有贷款记录。目前遇到的问题是，如果今年有资格就买，按照新政限贷，主城区内需要4成首付，可选择的余地不多;新津新房可以做到三成首付，但是感觉又太远，担心后续的发展;如果等到明年老家的房产处理掉(今 年没法处理掉是因为产证没下来，不好卖)，加上手上的钱，有子弹85，可选择的余地要稍微多一些，但是又担心未来一年成都的房产市场变数太大，后续出台更加严格的调控或者限贷政策。

想请教下:1、对于我这种成都刚需首套房，我是今年就咬牙上车还是等上一年资金充裕一些之后再买呢?这两种情况哪种风险更大? 2、如果今年就买，只有子弹40个， 是选择主城区老破小呢还是选择新津地区地铁口附近带学区的新房(楼盘是金融街金悦府)呢?

回答：首先社保缴纳地是高新还是武侯？这是两个不同的限购资格。如果成都高新社保只是满1年的话，依然买不到高新，不过可以买除了高新以外的其他区域。目前你子弹40的话，按照4成首付，最多也只能买到100左右的房子，而如果是85的话，可以买到 212万左右的房子，品质差异是很大的。100万的房子说实话选择性有点小，并不建议。建议你尽早处理下老家房产，把子弹凑满，时间和空间做一个抉择。

1、综合来看，接下来大半年的成都楼市会相对平稳得多，大涨大跌的可能性不大。所以你们抓紧时间，还有机会。当下买小房子，或者很偏远的房子，实际的风险，是大于后面买200万房子的。2、主城老破小没有价值了，除非挂户学区房稍微能保值，但是限售3年，你会失去很多机遇。新津也是如此，但相对来说更具有未来性，非要买的话，可以选择这个新津地铁学区房。

提问：你好成哥，打算今年在成都买房，首付预算在60-80万左右，主要是刚需自住房，但是不知道该怎么选房？

回答：目前成都各个城区开出的楼盘很少有小面积低总价的项目，不管是五城区还是高新南，要么就是供应量少，要么就是价格不菲，对于预算在50万的朋友来说购房是难上加难，但对于60万~80万的朋友来说，还是有一定机会的。

排名前列、守住一圈层，保住好地段和好配套，可以将目光转向成华金牛两个区域，根据成都城市发展方向来看，未来这两个区域的发展机会增多，区位配套也会逐渐完善；第二、可以多关注一些老楼盘，特别是12年之前的二手房，这些房子户型合适，并且价格便宜；第三、在买房区域优先级一圈层＞二圈层＞三圈层，一圈层的各版块价值比较明显，现在也处于一个比较稳定的阶段，而二圈层的发展方向和潜力尚不明确，甚至一些板块的房价也和主城区相当，因此不要轻易退让到二圈层。

提问：成哥你好！上班族，月收入平均2w多一点。我们都在青白江体制内上班，家里有个上幼儿园的小孩。我户口在龙泉，老婆的户口在天府新区三年。房子现在龙泉驿老城区一套三室，青白江新区一套三室。现在考虑上班和孩子读书，考虑卖掉龙泉驿房子因为房龄有10年了，重新买一套，能够买到105万。考虑到新都和金牛天回买一套，新都就是长的本地学校好点的，附近小区。金牛天回有个实验小学北新校区，附近有保利公园里、北星城、碧桂园城市花园，房价在1.5W左右。麻烦成哥分析一下这两个地方的选择，或者还有其它区域可以考虑吗？

回答：从综合分析来看，你们目前2万的月薪，在卖一套龙泉房子后，总预算在105万左右，是过于保守的投资手段了。如果可以的话，我们建议你们把房价总预算买到150+。先说新都还是北部新城，毫无疑问，果断买北部新城！北部新城属于金牛区，教育资源与5+2区域同步，即便是凤尾，也比鸡头强，更何况北部新城的实验小学等教育质量并不差，是传统意义上的价值洼地。如果按照105万总价预算的话，可以考虑北斗七星城或者碧桂园城市花园。这也预算还有两个出炉，一是青羊二区、锦江二区的学区房标间挂户，如时代凯悦、金色夏威夷、蓝光时代华章等。另一种是兼顾学区和住房的，比如三圣乡的锦江城市花园、鑫苑名家等。新房大多没有这种区间的，建议还是主要在二手房里选筹。成都更多价值高的区域详见内部！

提问：成哥你好！我女儿目前户口在高新区，正在想办法找高新的就业单位（有点困难），这样未来社保也就是高新区的，满足刚一条件。目前女儿名下有套小户型（其他区），明年满3年准备出手换高新的房子。：1、这个情况在明年出手小户型后，参加新房摇号时，能否算刚一？还是普通资格？2、如果算普通资格，已有高新户口的情况下，再去增加高新社保是否无意义？（因为要找高新单位不容易）3、如二手房限价政策出台，高新的房子会有走低的可能吗？4、高新二手房有没有性价比高的楼盘推荐？首付可以200。

回答：1.不算刚一，只能算普通；2.如果高新户口满2年了，那么已经有高新购房资格了，再增加高新社保，就无意义；但如果户口没满2年，那么可以去续上高新社保，满到1年后，可以达到高新购房资格。话说即便不找高新公司，随便找个社保代缴高新户口也是可以的啊。没那么麻烦。3.普遍走低概率不大，但是再往上猛涨的可能性近期也很低，二手房指导价不是为了降价，而是稳定房价，遏制房价快速上涨。4.可以看看单价3万的东苑系列；或者大源西的楼盘，比如朗基御今缘、建发翡翠鹭洲、北辰朗诗南门绿郡、万科金域名邸一期等。

提问：成哥你好！请问，保利和光屿湖，153平米，四百一十多万,低楼层值不值得投资，以后流动性会不会差?升值空间怎么样?如果不值得，总价400左右的房子，有没有哪个楼盘推荐，我是高新区普通资格。

回答：2.7万接近清水房，这个价格就不算太便宜了，我不知道这个户型有没有赠送，如果有就可以买，如果没有，就是普通平层的话，价格就有点高了。保利和光屿湖整体上性价比是比较高的，但你说的这套房源感觉价格有点贵，你根据有没有赠送空间来判断买不买。除了和光屿湖之外，普通资格400万，金隅金成府，鹿溪樾府，天府里，招商时代公园可以对比考虑。成都价值高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥好，坐标北京，北漂无户口，已落天津集体户。有过房贷，资金100出头，家庭税前年收入40-50，买北京还是天津？孩子小，过五六年再去天津也行。看了大兴黄村总价200-250的老破小（单价4万出头），或者有推荐持有五六年近地铁的上车盘么？谢谢

回答：因为你有过房贷记录，所以北京一线城市买房就属于二套，那么子弹100就太少了，不如买二线天津。200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘客购买力薄弱，很难有涨幅。同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强。天津现在的价格下，250万以下的匹配区域价值的中小户型，中低总价户型去化速度都是比较快的，所以投资这类的话还是可以的。市内六区，考虑南开，河西区楼龄不太老的房子，周边配套成熟一些的。环城四区，地铁沿线北辰区外环内。西青区 中北镇，天津南站。天津投资建议详见内部！

提问:成哥您好，请问总高18层的楼房，选哪层较好呢？设备层，槽钢层，扬尘层分别是在哪层呢？

回答：6层-12层是较好的。设备层就是高层楼盘中专门用于通风、采暖、电器和排气等设备与管道，而且人员可以进入设备层进行操作。一般高层设备层都设在地下/顶楼，超过100米（即33层以上）的楼盘，会在中间设置设备层，具体位置，要结合建筑的结构、布置、给水方式等综合因素考虑。在设备层或其下一层，设备的噪音、机械振动等都会给居住环境带来负面影响。槽钢层是高层房屋主体结构施工时，用于搭设悬挑式脚手架，使用底部支撑梁搁放的楼层。建筑高度不一样，槽钢层所处的楼层也不一样，没啥规律可言，一般情况下每隔6-8层会设置一个槽钢层。扬尘层：一至三层空气最脏。

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