缺货10年南一环首次上新,约4000元/㎡的剪刀差,能不能买?

刚刚，先进·云门锦绣首批次278套房源获取预售，建面约130-207㎡，清水均价约26272元/㎡，带装修均价约29000-31000元/㎡ 。

文/成都商报-红星新闻记者 谢雯

项目取证后，该项目在我们的购房群里面引发了许多读者的讨论，他们关注的点主要集中在两方面，一是认为这是成都南一环近10年来首次有新房供应，“房荒”板块补仓，很“香”；二是取证价格与一环区域的次新房存在约4000元/㎡剪刀差，看似也很“香”。

那先进·云门锦绣究竟适合哪些人买？发哥对该项目进行了实地测评。

项目概况

278套房源，清水均价约26272元/㎡

项目名称：先进·云门锦绣

地址：南一环与永丰路交汇处，地铁3号线衣冠庙站C口旁

占地面积：约25亩

容积率：5.0

总套数：共505户，本批次共计278套

户型：建面约130-207㎡

售价：清水26272元/㎡ ，带装修均价约29000-31000元/㎡

先进·云门锦绣首批次住宅共推出1、3号楼，共计278套房源，清水整体备案均价约26272元/㎡，装修标准为2999元/㎡，带装修后均价约29000-31000元/㎡，建筑面积段130-207㎡ 。

接下来我们将从地段与配套、产品与户型、价格及购买建议三个方面进行测评。

测评一

地段与配套

主城中心、交通便捷、配套能级高

买入评级：4.5颗星

南一环路内侧，地铁3号线衣冠庙站C口，是先进·云门锦绣的所在位置，正好是南一环更新后的范围。

地铁3号线衣冠庙站

来看项目3公里范围内的其他配套：

医疗——华西医院集群；

教育——有10所幼儿园，包括弟维小学、武侯区计算机实验小学等在内的6所小学，以及包括棕北中学（桐梓林）、石室锦城外国语学校、成都市第十二中学等7所中学；

商业——来福士广场、王府井（科华路店）等；

景点——武侯祠等。

来福士广场

主城中心、交通便捷、配套能级高，这几乎是所有看过先进·云门锦绣的客户，对该项目最直观的反馈。

从前期意向客户的构成来看，大部分以华西医院的员工等周边地缘性客户为主，他们看重的也是区域成熟的居住氛围和成熟的城市级配套。对于这些客户而言，这也是和其他主力供货板块相比，较大的优势。

地段决定价值，从这一维度测评，先进·云门锦绣的评级可以达到4.5颗星（注：以下评级满分均为5颗星），被扣掉的0.5颗星来自所有城市中心地段项目都不可避免的短板，城市界面相对老旧。

测评二

产品与户型

建面约130-207㎡，满足首改、再改客群

买入评级：4颗星

先进·云门锦绣此批次房源共计5个户型，建面跨度约130-207㎡，满足首改、再改需求，我们重点测评一大一小两个户型。

建面约134㎡的户型，该户型的亮点是在三房之上，增加了0.5房的可改造空间，对于首改家庭来说，这是比较友好的，同时约6.8米的客厅开间，以及双套房系统，在市场同面积段产品中也具备竞争力。

先进·云门锦绣建面约134㎡户型图

建面约207㎡的户型，发哥认为有两个点比较突出，一是LDK厅、中西厨、增加X空间等设计，符合开发商这几年一直提倡的“全生命周期”户型，能较好地满足多代同堂的需求；二是主卧面积达到约44㎡，配备步入式衣帽间和梳妆台，或能打动不少女主人。

先进·云门锦绣建面约207㎡户型图

但在梯户比，如有一些2T4的产品上，先进·云门锦绣还有一定提升空间。因此，在产品部分，我们给了4颗星。

测评三

价格与购买建议

清水均价约26272元/㎡，至少有4000元/㎡“剪刀差”

买入评级：4颗星

从先进·云门锦绣今天的拿价来看，清水均价约26272元/㎡，带装修均价约29000-31000元/㎡。

横向对比，南一环周边上一次新房供应还是2012年的华宇·蓉国府，同区域新房比，不具备太多参考；但对标一环周边房龄10年左右的次新小区，贝壳app上目前时代豪庭的成交均价约为41962元/㎡。

图据：贝壳APP

纵向对比，今年以来，成都共拍出两宗一环附近的土地，一是一批次供地中，中瑞天悦以13600元/㎡拿下的省体育馆约39亩地块，清水限价为30500元/㎡；二是鸿山集团在7月以15200元/㎡拿下的锦江区青和里约10亩地块，清水较高限价为34000元/㎡。

中瑞天悦地块，拍摄于3月

这样来看，先进·云门锦绣此次约26272元/㎡起的清水备案均价至少有着约4000元/㎡的“倒挂”，将是未来两年成都一环周边新房的较低价。

购买建议

那作为南一环这一“房荒”板块断供10年后的首次上新，先进·云门锦绣究竟能否购买？

发哥的两位同事在实地看过后从不同角度给出了参考：

“青羊区陈女士”，90后，一次购房经验：南一环，出门就是地铁站，走到先进·云门锦绣首先要感慨的就是“位置真好”。

虽然从整个大区域来看，或许没有天府新区那么强的国际感，但实际到达便捷度以及玉林的烟火气都是很吸引人的。比较遗憾的是，建面约130㎡的房源临一环路，或有噪音影响，客厅卧室需配置隔音玻璃。

玉林

“红星路房姐”，80后，多次购房经验：先进·云门锦绣，买或不买，归根结底是市场供应端的选择问题：3万买主城，还是买供货主力的天府新区？

在我看来，先进·云门锦绣将来无论是出租还是出售，都能获得一定溢价空间，非常好转手。在回归主城的趋势下，预示着“主城稳，大势稳”，因此，买南一环，买下的不是预期，而是更高的城市确定性。

来源：成都商报房产发布