豪掷重金拿地,新进成都的开发商是赚钱还是赚吆喝?

上回，冷月君分析了去年成都新进房企的生存现状。》》链接：水土不服？成都外来房企面临生存挑战，较低摇号人数仅1人！紧接着给大家分析，2019成都新进房企的境况。

1.

越秀：曲线入蓉 步伐稳健

今年3月7日，越秀地产集团下属成都越秀房地产开发有限公司以3966.23万元的成交价，取得人居兴彭公司45%的股权。3月26日，成都兴城集团下属人居地产集团与越秀地产公司就彭州紫云府项目签署增资扩股协议和投资合作协议。

▲人居越秀紫悦府项目效果图

至此，广州越秀真正进入成都。而这被业内人士认为是越秀的“曲线救国”之策。因为早在去年4月，越秀就在为进入成都做铺垫。

★2018年4月26日，2018成都市成华区新经济发展（深圳）投资促进大会在深圳举行，成华区现场签约落地11个重点项目，投资总额达267亿元。而在签约企业名单中，越秀集团赫然在列。

★成都市新客站城际商旅城管理委员会发布消息称，越秀集团将投资约30亿元在东客站片区建设越秀西部金融中心项目，打造集合金融产业、商贸办公、文化交流、商务会议、产业研发、配套商业于一体的大型综合体项目。这就意味着，一旦项目在后期落地，越秀就将进驻成都。同年10月，越秀还成立了成都公司。但准备了一年，越秀一直未能在成都公开市场拿地。所以只好选择合作开发的方式进入成都。

直到今年5月30日，越秀才以楼面价3880元/㎡竞得位于青白江宗地位于青白江区青江中路以南、团结北路以东的一宗净用地面积达34.5228亩的地块。越秀才算在成都有了自己的土地储备。而人居越秀紫云府已于今年11月26日首次开盘，288套房源吸引了455人参与摇号，表现还不错，比很多一二圈层项目报名人数都多。

资料显示，越秀地产成立于1983年，1992年就已在香港上市，但直到2011年踏上全国布局，且扩张速度一直较为缓慢，截至目前，越秀仅布局全国19个城市。在几乎所有房企都在冲规模的行业形势下，越秀显得有些“克制”。实际上，早在2016年越秀就定下了“不会盲目冲1000亿”的基调。在今年的中期业绩发布会上，越秀地产董事长林昭远再次强调拿地不盲目冲动，坚持“勤竞拍、谨慎拿”的原则。这个老牌房企，走出了“老者的稳健”步伐。

2.

华发：以“地王”之姿入蓉 结果令人期待

与越秀的“稳健”相比，华发则要激进的多。2019年8月1日，位于锦江区林家坡片区约32亩的住宅用地，被锦江统建+珠海华发竞得，成交楼面价为19800元/㎡，成为成都新的“地王”。

也就是说，华发首次进成都，就刷新了成都土地楼面价，高调入蓉，让人不得不将目光转向这个“入侵”者。★据悉，珠海华发是一家颇具发展历程的国字号老企业，也是珠海较大的综合型企业集团，成立于1980年，2004年在上交所挂牌上市，如今已占据珠海房地产半壁江山，珠海十大地标有四个是“华发制造”，包括珠海国际会展中心、珠海中信大厦等。★从2016年起，华发连续三年跻身“中国企业500强”。业务布局从珠海拓展至北京、上海、广州、深圳等全国六十多个主要城市和香港、澳门等地。

★据了解，当年在北京土地价格不菲、别的房企都望而却步时，华发选择进入北京，并中标朝阳区一级土地开发项目，占地面积7.6公顷。看来，华发一向都这么“刚”。再回过头来看看华发在成都拿的这块地，也不简单。该地块位于东大街上，只要稍微对成都有点了解的人，都知道这一位置的稀缺性。春熙路商圈近在咫尺，拥有盐道街中学、娇子小学等优质教育资源，一环路、二环路、东大路、地铁2号线等便利交通，可以说要啥有啥。更重要的是，地块旁边就是目前成都较高端、城市新贵们最爱的项目之一新希望D10，11月取得预售单价达39995元/㎡，总价较高达2042万。由此已经可以预测，未来华发地块注定不凡。成都市规划和自然资源局显示，成都华锦联弘房地产开发有限公司开发的位于锦江区林家坡片区的住宅及配套设施项目于11月8日取得用地规划许可。天眼查显示，该公司正是由珠海华发及锦江统建持股控制。由于该项目需要现房销售，所以只能让我们拭目以待。

3.

禹洲：以18400元/㎡楼面价进入成都 地块已获建设许可

2019年5月16日，禹洲地产以18400元/㎡的楼面价拿下成都锦江区三圣乡华新村二、七组合24.2610亩地块，正式宣布进驻成都市场。一出手就打破了当时成都土拍市场保持了两年的较高地价纪录，很符合闽系房企激进的作风。

不过后来禹洲集团执行总裁许珂先生解释称，“总价约6亿，面积约20亩，地块小，总价低，绝不是地王。”言下之意，总价这么低，我们都不好意思自称“地王”。实际上，这6亿的土地相较于禹洲地产的土地储备货值而言，确实是九牛一毛、不值一提。★截至2018年12月31日，禹洲拥有1738万平方米土地储备，土地储备货值约3000亿元；新浪财经数据显示，禹洲地产2019年上半年拿地金额为141.3亿元，拿地面积为153.44万㎡。★12月9日，禹洲地产发布的业绩公告显示，截至11月30日，禹洲地产今年累计销售金额为672.25亿元，累计销售面积为442.64万平方米，平均销售价格为每平方米15187元。

也就是说，禹洲地产已经提前完成670亿元的销售目标。另外，禹洲地产副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓透露，明年禹洲地产的可售货值约1800亿，完成千亿“没有难度”。（禹洲地产曾宣布2020年冲刺千亿元销售额。）据成都市规划和自然资源局公示信息，禹洲地产三圣乡项目于9月25日取得建设工程规划许可证。根据规划，该项目总计容建筑面积约4.8万㎡，将建设3栋17F住宅及1栋31F住宅，其中除2#楼为两个单元各17F外，其余楼栋均为一个单元。此外，项目将建设机动车停车位406个以及配套的全民健身场所等设施。许珂先生透露，“这个项目，具备打造我们顶端产品线的可能。目前，它还在进行定位、设计，不排除以雍禧系项目进行最终呈现。”根据出让文件，禹洲地产须利用出让宗地东侧的两宗国有建设用地（未纳入土地出让范围）合计93764亩土地上配建公共配套，包含一所有公立幼儿园及小区绿地。据禹洲地产内部人员透露，该地块要等配建完成后才能动工，所以预计到明年中旬才会有动作。目前该地块周边二手房均价约20000元/㎡，在售新房有首创娇子一号别墅产品，价格区间为30000—39999元/㎡。未来禹洲项目价格可以大胆想象。

4.正荣：一直在边缘徘徊 从未进入中心城区

5月21日，正荣地产以约7600元/平米的楼面地价，获得成都市新都区一宗土地。这是正荣地产首次以竞拍的方式在成都拿地。和大多数初来乍到的房企一样，正荣在成都的拿地之路也并不顺利，首次拿地是成都正荣置业发展有限公司成立1年多之后。且正荣拿下的这块地成色也不是那么好。7600元/平米的楼面地价，溢价率约58%，楼面地价较高。周边房价约1万元/平米左右，正荣这宗地块的在定价方面没有优势；地块距离地铁三号线最近的站点约2.5公里，交通通达性不算强势；教育和商业配套还算完善，但不那么优质。10月，该项目桂湖正荣府正式亮相，打造的是纯洋房社区，也只有这样，项目才能有足够的溢价空间，拉开与区域房价的距离。11月项目售楼部开放，但开盘时间待定。

▲桂湖正荣府项目效果图

有媒体透露，正荣这一次在新都拿地，只是一次试水，其更大的拿地动作尚在酝酿。近一两年以来，正荣在成都市场密集看地，曾参予多次土地拍卖，最终都因为价格等因素没有拿到合适地块。11月7日，正荣终于再次出手，以楼面价3300元/㎡竞得位于都江堰市幸福街道彩虹社区72亩住宅用地。看得出，正荣确实很努力在成都拿地，但从结果来看，地块都位于二三圈层，始终未能挤进成都中心城区。这不仅与成都中心城区土地越来越稀缺有关，也与华发、禹洲等行为激进的房企进场，成都土地市场竞争加剧有关。未来，正荣能否在成都土地市场有所突破，在成都的新项目产品打造以及市场反馈如何，还有待继续关注。

5.其他新进房企发展情况

除以上房企外，北京建工也通过郫都区花园镇场镇改造项目首次布局成都。11月15日该项目正式启动，总规模1500余亩，北京建工已取得国有建设用地约342亩，将打造北京建工旗下建邦花溪府项目。其中一期项目地块约103亩，容积率1.1，产品包含130-160㎡的2-4层低密物业和85-125㎡套二、套三洋房。目前该项目正在建设中。

11月5日，位于郫都区蜀都万达附近的一宗约95.7亩住兼商用地被西安中建投资开发有限公司竞得，该公司为央企中建八局下属企业，这也是中建八局首次进入成都拿地。总结：与2018年相比，2019年成都土地市场竞争愈加激烈。从一次次被刷新楼面价可以看出，挤进中心城区的成本越来越高。但“地王”毕竟是少数，更多的新进房企只能“曲线救国”，或者在二三圈层徘徊。更有房企根本进不来，2019年成都新进房企数量比2018年明显减少。

来源：觅窝

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