全域TOD,成都城市发展新格局

昨日，成都第二批次集中供地落幕，成都轨交共拿下6宗TOD用地，总建筑面积为54.09万㎡，均以底价成交。具体来看，该公司在双流共获两宗地，武侯、金牛、新都、郫都四区各获1宗。从这次土拍来看，成都正在大力铺排TOD项目，加速TOD项目落地。

近年来，成都TOD发展迅速，项目建设强度已连续四年保持全国排名前列，市场规模不断扩大，TOD发展模式已成为成都房地产新蓝海，本文将从发展潜力、发展特点以及发展趋势三方面展开叙述成都TOD项目。

1

政策及轨道交通不断赋能，成都TOD投资规模超千亿元

2017年，成都作出大力实施TOD开发的战略部署，对成都市轨道交通远期线网规划的约700个站点、75个车辆基地进行统筹开发。不足两年，成都正式启动实施14个TOD项目，其中陆肖、双凤桥、中环、梓潼宫TOD“四子”于去年底陆续亮相，进展迅速。在今年3月的成都首届TOD发展论坛上，成都首次提出将建设全球TOD典范城市，并与万科、保利等企业进行TOD合作项目集中签约，协议总金额超1300亿元。图1：成都TOD政策路线图

数据来源：公开资料整理除政策外，成都轨道交通的规模化扩张也加速了TOD项目的发展。截至今年6月底，成都运营轨道交通线路总长达652公里，较2016年底增长约452公里、排名上升4位至全国第三，其中地铁运营线路总长达518.5公里、较2016年底增长413公里，占城轨交通线路总长的八成左右。另外，成都规划到2035年将建设轨道交通1666公里，覆盖中心城区60%居住就业人口。大力发展轨道交通的一大目的便是降低线路负荷强度。成都2016年客运强度达2.46万人次/公里日、与北上广等地同列较高梯队，随着轨道交通的发展，轨道交通负荷强度大幅下降，但客运总量整体却在不断攀升，由2016年的5.6亿人次增至去年的12亿人次。轨道交通网的完善与客运量的激增，为成都TOD项目发展提供了客群基础。在此背景下，具有聚流、引流、导流功能的TOD项目成为较大的潜力股。图2：2016-2020年成都轨交客运量及客运强度

数据来源：中国城市轨道交通协会备注：2016-2020年客运量整体呈上升态势，其中2020年受疫情影响有所下滑，但仍高于2018年。轨道交通发展状况映射出成都的“人口增长红利”以及良好的城市预期。根据第七次全国人口普查，成都常住人口在2010-2020年间增长近582万人，成为我国第四个人口超2000万的城市，消费群体进一步扩大。此外，成都目前叠加了“一带一路”建设、长江经济带发展、成渝地区双城经济圈建设等多重国家战略机遇，并在建设践行新发展理念的公园城市示范区，发展前景向好。凡此种种，均为成都TOD项目提供了良好发展基础。

2

TOD高去化特征下，头部房企纷纷入局，加快项目周转速度

目前，成都TOD项目几乎覆盖了一二圈层的所有重要站点，并在向第三圈层扩围。随着TOD项目各点开花，其所具备的特征日益凸显。

01

住宅项目去化率高，客群向地铁沿线聚集迹象加重

目前，成都7个入市的TOD住宅项目均为万元盘，其中陆肖TOD·麓鸣九天与双凤桥TOD·凤舞七里两个项目均价超过2万元/㎡。整体来看，项目去化率普遍较高，且大致呈城南＞城北、主城＞近郊的去化趋势，其中上月底开盘的二江寺·两江映月项目销售火热，中签率仅有35%，开盘即罄、供不应求，而位置靠北的梓橦宫·梓潼四季项目表现相对较差，开盘近半年仍余有少量房源。表1：成都已入市的TOD住宅项目

 数据来源：公开渠道

从开盘批次看，陆肖TOD·麓鸣九天、双凤桥TOD·凤舞七里与城投中南·智在云辰已多批次开盘，三个项目各批次去化率均为100%。其中，前两者房源套数与价格均保持递增态势，而中签率在下降、近乎腰斩，市场火热。这一迹象表明，成都客群对于地铁沿线房源的偏好加深。表2：成都多批次开盘的TOD项目

数据来源：公开渠道

02

合作开发，头部房企接连入局

TOD项目具备“复合业态”和“轨道交通”两大特征，项目整体投入高、开发周期长、回报慢，对企业的资金实力、物业开发组合能力和轨道交通线路建设运营能力具有一定门槛要求。在这一进入壁垒下，TOD项目普遍由地铁公司和房企（一般是头部房企）合作开发，常见的合作模式有项目公司合作模式、股权合作模式、收益权合作模式三种。表3：国内常见TOD合作模式

数据来源：公开渠道

就成都而言，成都TOD项目最开始由成都轨交独立进行开发，如梓橦宫TOD一期项目——梓橦宫TOD·梓潼四季，该项目今年1月底开盘，首开去化率为100%，惠后销售单价为15910元/㎡。在TOD建设发展提速的要求和项目综合开发的考虑下，成都轨交开始寻求合作，通过股权转让的方式引入合作房企进行联合开发。而合作房企多为集房产开发、城市商业运营、生活运营于一体的头部企业。自2019年起，中南、保利、万科等大型房企陆续以股权转让方式入局成都TOD项目开发，目前已参与了8个项目。随着TOD规划的不断落地，未来将有更多头部房企入局。表4：成都以股权转让模式开发的TOD项目

数据来源：公开渠道

03

房企入局后，住宅项目周期缩短

已开盘的7个TOD项目中，除城投中南智在云辰外，其余均由成都轨交集团负责开发。城投中南智在云辰项目由新津城投与中南合作开发，中南入局加速了项目开发，项目不到8个月便正式入市，而其余6个项目周期均超过17个月。表5：成都TOD项目周期数据来源：公开渠道典型案例：城投中南智在云辰城投中南智在云辰为新津站TOD一期项目，位于新津区所属天府牧马山国际商旅区，成贵高铁、地铁10号线、S8号线三轨交汇，距双流机场18公里、成都市中心24公里，路程分别为15分钟、30分钟，交通优势明显。除交通外，新津站TOD具有生态、教育、医疗和产业四大资源禀赋。背靠牧马山，毗邻杨柳河；拥有墨尔文国际学校、石笋街小学等优质教育资源；在医疗方面拥有新津区中医医院花源分院等，还规划有三甲级特色专科医院；产业资源方面，毗邻天府智能制造产业园、天府农业博览园、梨花溪文化旅游区、天府国际生物城。目前，新津正大力推动该区域建设，拟打造未来“TOD+智慧”城市，未来区域将呈现轨交引导示范、智慧城市样板、生态品质宜居三大亮点。此外，在“城南副中心”的定位以及撤区设县的影响下，新津未来将获得更多资源倾斜，区位优势凸显。种种优势加持下，新津站TOD项目孕育而生。图3：城投中南智在云辰项目发展路线图

数据来源：亿翰智库

城投中南智在云辰作为成都排名前列以股权合作模式开发的TOD项目，在中南入局后不足四个月正式开盘，项目周期不及其他入市TOD项目的一半。与周边同批在售项目相比，城投中南智在云辰具有以下几个特点。首先在产品上，由于地处牧马山商旅区，周边房源以洋房、别墅居多，而城投中南智在云辰主打实用自住的刚需产品，在产品定位方面已形成差异化。其次在去化效果上，该项目一批次推出房源较多，共768套房源，在如此大的房源数下，开盘不足一月便售空，此后项目共加推两批次合计667套房源，去化率均为100%，热度高居不下。再者在购房客群上，项目的购房主力客群为初次置业的年轻人，占比超80%，且超过九成客户为非新津本地客户，说明城投中南智在云辰对外来活力客群吸引力大。在新津配套资源、TOD项目规划和品牌房企的共同作用下，购房者对于新津站TOD的增值空间保持乐观认可态度，城投中南智在云辰已成为成都中远郊地区的TOD网红盘。图4：城投中南智在云辰外景图

图片来源：公开渠道

3

房企积极围绕TOD站点布局，并不断提高综合服务能力，以便发展TOD赛道

在房地产行业政策调控趋严的背景下，房企流动性压力凸显，提高销售去化能力成为房企发展的关键核心，而具有高去化率特点的TOD项目将成为房企的角逐之地，未来房企将不断调整自身来适应TOD项目发展。

01

去化压力下，房企将主要围绕TOD站点布局项目

去年，我国中心城市城轨交通客运量占公共交通客运总量出行比率38.7%，其中成都占比首次突破50%达到50.2%，增幅为6大中心城市中较高。成都轨交客运量的迅速增长表明了成都人民对于轨道交通的倚重，轨道交通在日常生活中扮演的角色越发重要。表:6：2019、2020年中心城市城轨交通占公共交通出行比率

数据来源：亿翰智库

随着城市轨道交通网络的不断完善，轨道交通对客流量吸附能力将进一步增强，而TOD具备区位优势、交通配套优势以及功能性优势等，对客群的吸引力较高。在这一背景下，房企为提高销售去化能力，拓展生存空间，将围绕TOD站点进行项目布局。譬如，绿城、正荣等多家房企在双凤桥TOD项目确立后，陆续在周围拿下5块住宅用地，在武侯新城的良好发展规划和TOD优质配套加持下，板块价值上涨，成交楼面价较高达15400元/㎡。 

02

为进入TOD赛道，房企提高商业打造、资源配置、产业引进、配套服务等各方面能力

在政策以及客群购房偏好的影响下，TOD项目发展潜力较大，有望成为开发商传统开发业务的新一轮增长极。但TOD具有业态叠加的特点，涉及到不同商业形态的集聚与复合，大多房企由于开发经验和能力不足，对其有心而无力，这便要求房企需从单一的地产开发商向综合服务提供商转变，需具备商业打造、资源配置、产业引进、配套服务等多种能力。目前，入局成都TOD项目的企业均位列中国房地产开发企业500强榜单前15名，综合服务提供能力较强，未来各房企为进入该赛道，将会着重补齐各方面短板，促进各业态融合发展，构建科学完备的运营管理体系，提高综合服务水平。随着全域推进TOD不断落实，将有更多房企入局成都TOD市场，而TOD模式所创造的强黏性消费力，可不断将人流变为“客流”，进而提升区域红利。在此背景下，房企应顺时做出战略调整，以便能在TOD发展红利中分得一杯羹。

来源：西南房企研究中心