一场“封窗”大戏,竟在麓湖上演?

近日，成都“开发商”与“业主”再次上演“封窗大战”。不过这次不在仁恒滨河湾，也不在绿城诚园，而是在麓湖生态城。

作为“中国四大神盘”之一，麓湖生态城一直以“高颜值的外观”和“独特的开发模式”成为成都当之无愧的改善标杆。

而麓湖生态城也已交付过多次，从未发生过类似事件，这次的“封窗大战”备受关注，究竟是怎么回事呢？

PART.01

争议再起！麓湖浔岭一业主封窗被阻

小妹注意到，近日，在小红书、抖音、微博和微信公众号等多个平台都在流传成都麓湖浔岭业主封窗的信息。

原来是一位麓湖浔岭业主正准备把封窗用的材料拉进小区，结果被保安和物业瞧见，并以“小区不允许封窗”为由，将其拦下。

双方争执不休，周边聚集的围观群众，便拍下视频和图片，在多个社交媒体上传播。如此一来，大家都知道了“成都麓湖浔岭业主封窗未果”的消息。

浔岭是麓湖生态城Y9组团，2019年售卖时，户型建面约128-208㎡的房源单价约在20156-26626元/㎡，最低总价只要201万元（清水）。对比下，应该是麓湖生态城上车门槛最低、最有性比价的组团了。

/浔岭组团外立面用材示意图

虽说价格便宜，但怎么也是麓湖，整个外立面采用大面积的铝板金属，具有强烈的现代气息。至于阳台，则是玻璃栏板打造的景观阳台，外门窗则使用断桥铝合金门窗和low-e中空玻璃。从效果图来看，所有阳台都未封窗。

/图据网络

另据多家媒体报道，麓湖在卖房时就会跟业主说明，小区是绝对不允许封窗的。同时，还会跟业主签订合同，确认小区外立面不可擅自封装或改造。因此，普遍认为购买了麓湖的房子，也就等于默认了这一款项。

从某房产大V发布的信息来看，事发后还有业主给物业送来锦旗，看来当天坚持封窗的业主并未得到大多数业主的认可。

然而，小妹在社交媒体上却发现了一些很有意思的言论。

总结一下，无非以下几类：

1、按合同办事，合同没说不能封阳台，业主就有权力封；

2、不能封，封窗影响整个小区的外立面，也会影响小区其他业主居所的价值；

3、应尊重个体差异，考虑到使用和安全等因素，业主有权封窗。

真是各说各有理。

PART.02

“封窗”纠纷是否有案例可依？

“封窗”纠纷，在成都有没有先例可做对照？

去年、前年，诚园业主和绿城物业的“推拉”就曾经引起热议。

2022年2月11日，绿城物业服务集团有限公司成都分公司和四川成都城投绿城诚园生活服务中心联合发布一则告示：诚园一期首户封窗诉讼案一审结果出炉，根据双流区法院判决，违规封装阳台的业主需在十五日之内拆除违规封闭的房屋阳台并恢复原貌，如不执行，违规封装阳台业主将被列入失信名单。

也就是说，伴随着一审绿城方胜诉，“不能封”成为了这次事件的阶段性结局。

究其原因，是因为购房者在购房时已经签订了《诚园商品房买卖合同补充协议》及《诚园小区临时管理规约》，文件中约定“如果业主人数和专有面积超过2/3的情况同意封阳台，业主可以在统一封窗的设计、风格、材质、施工工艺等情况下进行封闭。而在随后进行的投票中，同意封闭阳台的票数并未达到规定的2/3，不能封阳台。”

然而，诚园封窗事件二审却是业主胜诉，物业败诉，同意业主封窗。

/图据网络

这一次业主胜诉的原因一在于小区有封窗案例，二是没有证据表明封窗会损害全体业主利益。条款中有业主投票超过一定比例就统一封窗的约定，也有业主对之前物业方面发起的投票流程的公平性有所质疑。

/图源问政四川

目前，绿城的封窗事件似乎还没有一个最终的定论，或有继续起诉的可能性。

除了诚园、麓湖、蔚蓝卡地亚花园城、锦江首府等高端项目在销售时签署相关协议达到“不允许封阳台”的结果，另外还有新希望D10等项目选择不设计阳台，直接上超大落地窗，从根源上免除了封窗纠纷的发生。

再向前追溯，2020年9月底，新都区三河街道的万科缇香荟郡小区集中交房，有5家住户安装了外置式防护栏，引发其他业主不满，当时物业多次劝说并通知整改。

/外置式防护栏

这个小区也签订过《装修管理协议》和《临时管理规约》相关约定，不能使用外凸式不锈钢防护栏。然而，上报相关部门后，区住房发展服务中心、区综合行政执法局等认定外凸式护栏不属于违建，只能劝阻。

2017年，双流格林城一期交房，也有业主要封阳台，当时格林城百信物业7月9日发出通告：三分之二业主同意即可报规划局审批，业主签订安全承诺书可以自行封装。

/格林物业中心2017年7月9日公告

然而，物业在这个项目上因为装修约束金问题、装修改造问题、装修建筑垃圾清运问题、停车收费问题等引发诸多不满，封阳台问题也就与众多其他问题融为一体了。

关于封窗、不封窗的诉求不少，纠纷也不少，然而这似乎不是一册清晰明目的账本，恐怕还是要一事一论。

那么，物业禁止封阳台是否有法理依据？

小妹在咨询专业律师后了解到，根据《四川省物业管理条例》第44条至第54条规定，物业服务企业根据与建设单位或者业主委员会签订的物业服务合同约定提供物业服务。物业服务企业作为民事主体，本身没有行政执法权，没有权利直接禁止业主封阳台。

但是如果业主与开发商签订的买卖合同所附的小区临时管理规约或者召开业主大会时通过的小区管理规约中有不得封阳台的规定，则相关规定属于业主自治的范畴，物业服务企业在提供物业服务的过程中，也应当就业主是否有违反管理规约的行为尽到注意或者提示的义务。

因此，若管理规约中有类似不得封阳台的规定，则物业服务企业方有权就出现的类似行为进行制止或者要求恢复原状。