成都楼市:预算200万,如何在主城区入到价值高的改善房?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：你好成哥，本人名下有套自住房，打算在成都主城区买套改善新房，预算200万左右，请问有哪些可以推荐的吗？

回答：目前成都新房刚需门槛在200w左右，越来越来多的人开始寻找改善房局，摇号新规的实施，愈发显示房票的珍贵。

成华区可以关注隆鑫印象东方、永立龙邸、华侨城九熙；高新区可以关注凯德世纪名邸、ICC天峻、SM锦悦；天府新区万科天府公园、川发天府上城、恒大天府半岛。以上根据200万预算和户型上，比较满足需求，另外对预算有限的普购房者，建议不要局限于新房，不少次新房和二手房也是值得关注一下。具体更多价值高的改善房详见内部！

提问：成哥，我现在双流有二套房，一套在自己名下有产权，一套以前父母买的蛟龙港海港广场，无产权，现在打算卖掉海港广场，凑100入手一个二套房，想问下双流这边有没有适合投资的盘？现在小孩快满3岁，主要考虑后边孩子读书的问题，不知道您是否能确认双流美国城那里修嘉祥外国语学校是否是真的？工资收入2万的样子，主要考虑双流区，或者附近的武侯区

回答：你好，双流范围很大，我不知道你是想买接近哪个方位的房子，如果不考虑区位，双流的新盘可以关注一下万景蓉元；武侯区，可以关注当代璞玉、尊邸。另外，双流和武侯区学区都一般，在成都学区较好的，就是锦江区、高新南区、青羊区。还有，你说的那个嘉祥外国语学校这个我也不知道是不是真的，因为我们更多是关注房子本身有没有投资价值。学区房在我们认为是没有投资价值的，因为风险太高，比如：现在国家正在做教育改革，说不定什么时候就成了学区房的接盘侠。成都双流和武侯区投资回报率高的楼盘详见内部！

提问：成哥，目前自住房产为二十四城五期的套三107户型，家里一个老人，孩子4岁半，上幼儿园，老婆成都户口社保，我西安社保，在西安保利天悦投资一个套三房子，目前公积金贷款剩余52万，目前有150米，可借款50米，家庭年收入70万吧，是主城资格，想在成都买个上学兼投资或者改善的楼盘(只有一个资格)，目前关于青二老破小，还是攀成钢的套三，还是皇后国际这种学区，孩子想让上私立，但不确定可以搞定，就需要保底，看过二仙桥的朗诗上不了学，现在想换个套四改善，还是看破小学区保底，还是投资兼学区，就不改善？

回答：目前二十四城的学区就成华区而言，还算是中等偏上的，如果这都不算保底，那么的确要去青羊高新锦江选择了。你们目前作为普通资格，首付可以200万，加上收入，总价可以达到500-600万左右，可以说这样的预算，是很无敌了。

新房市场，基本上目前能兼顾或者说有比较稳定学区的改善楼盘，是很少的，比如青云阙，网上看，还有几套600多万的二楼套四，学区是泡小西区，整体很不错，建议去看看。青羊二区老破小不太值得，主要就是靠学区续命，增值性一般，也没有改善的品质楼盘可言。攀成钢的教育水平属于锦江中上，但不是先进的，这种楼盘是可以买的，属于兼顾教育和自住以及投资的范畴，与之相对应的，就是如青羊五区（青云阙就是）的改善+自住。攀成钢和内金沙内光华（青羊五区）是可以着重考虑的板块。锦江二区的皇后国际，目前价格太高了，既然你们要打算让孩子走私立，我觉得没必要上最先进的学区来作为保底选项。攀成钢和内金沙内光华即可。至于二仙桥的朗诗，谈不上学区，还不如华润二十四城。可以看看天合凯旋城、保利贝森公馆、乐天圣苑以及中洲中央城邦这几个楼盘。

提问：成哥你好，现在楼市不都是可以闭着眼买房了吗？请问成都哪里的房子较好卖掉出手的？

回答：在“房住不炒”的主流背景之下，想要通过炒房实现财富跃迁可能性不大，但这也并不意味着我们购房可以闭着眼睛选，在购房时，要在能力范围内尽力选择保值增值属性较好的房子，房产流动性是衡量房产价值的重要指标之一。一些流动性较弱的房产很难转手，二手房市场极小，交易成本高，对于未来的资产配置优化极为不利。要尽量选择预算范围内流动性较好的房子，即较好卖的房子。

在成都买房，房产流动性随着圈层的递增而减弱，限购区域的房产流动性要高于非限购区域。由二手房存量与成交数据显示，整体来看不限购的视高和公寓二手房流动性最差，其次是购房较容易的三圈层（青白江区、简阳区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津区、大邑县、蒲江县），二圈层（龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区）流动性较好，一圈层（武侯区、青羊区、成华区、锦江区、金牛区、高新区、天府新区）购房门槛较高，而流动性较佳。

提问：我们情况是这样的，资金是排名前列套房抵押贷加上自己一部分存款。看了万科城的房子就是百草路地铁口附近，因为预算有限，只有买得起140左右的房子。三楼的就是光线有点暗然后价格130多，还有套顶楼的价格讲到137也是92的。但是因为没满五，税和中介费加起来也要140多，因为资金压力大还要考虑出租，有没有好的建议呢？我们现在有一套房子在西昌还有40万贷款，房子出租基本可以抵房贷。家庭年收入30多万。自己住的那套房子只有70多，套二的。抵押了然后自己手上只有30w现金。如果买二手房，最多只有150w。龙潭寺北湖国际城二期怎么样，蓝润蓝客城。

回答：万科城小区不错，再加上你考虑出租，选择地铁附近的房子，思路是完全没有问题的，但是，三楼确实有点低，采光不好，对于后期的升值，出售，都会有一些影响。你可以多看一下，我在贝壳上搜万科城，出售的还是有中间楼层的。你可以看一下，至于你说的龙潭寺2个楼盘，现在都没有通地铁，不过以后会通，这2个盘，北湖要好一些。如果三个盘排序的话，万科排名前列，其次北湖，最后蓝润。具体更详细的分析及建议详见内部！

提问：你好成哥，我买房预算总价在500万以内，打算买别墅，请问中洲·中央公园的御湖湾双拼别墅这个项目怎么样，可以买吗？

回答：中洲·中央公园的御湖湾双拼别墅位于北湖宜居片区，临湖而建，区域内生态景观资源丰富，规划了众多文娱场所、旅游度假区。在交通上，目前项目周边缺少地铁，但有地铁规划，未来或能享受地铁利好，周边道路密集，自驾出行较为便利。其他配套如教育、医疗资源配套一般，商业配套不足，缺乏大型商业综合体。在周边环境上，中洲·中央公园生态环境丰富，规划打造“两岛四湖五公园”，环境优美，十分宜居。御湖湾产品主要为洋房、双拼别墅与部分商业。

总体来说，中洲·中央公园的御湖湾加推双拼别墅项目产品稀缺性较强，新房供应量较少，拥有生态景观资源与湖景资源两大优势，清水交付，但周边商业配套匮乏，公共交通稍有不便，配套仍有待完善。购房者可根据自身需求选择相对而言产品性价比更高的。

提问：成哥你好，新手小白排名前列次提问，着急盼回复。坐标安徽淮南，十八线小城市，现有父母名下两居室自住房一套（学区不是特别好），考虑到以后孩子上学想置换学区房，子弹很少，40W，成哥觉得有必要换学区房吗？还是积攒资金在二线城市上车？二线城市投资哪里好呢？省会合肥房价目前已经很高，值得首套房贷款吗？个人不是很喜欢合肥，如果不考虑合肥，考虑哪个城市投资合适呢？

回答：去二线城市投资，十八线小城市没必要加仓，学位房纯粹看你自己的教育理念以及需求。成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。房子不错，学生生源一般不会差。“学票”作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。子弹40，本省优先合肥 其次可以考虑武汉 郑州 重庆 成都等。合肥买房建议详见内部！

提问：成哥好，目前一家名下有三套房产，一套自住（大丰套二），一套金牛北部新城新房还没交房（套四），一套龙湖上城公寓（民宿）。目前手里子弹50，想把大丰的房子卖了（预估80），在五城区或者高新南换个好点的小套三，或者近郊偏改善的大一点房子，总价150到200（不想压力太大）。请成哥帮我分析下哪种更好，有没有推荐的楼盘？

回答：从投资角度考虑，五城区和高新南，肯定比郊区升值和保值效果更好。当然改善，你这个预算就只有卖郊区了。200万左右，考虑高新南的话，选择可靠会比较少，可以把重点放在关注成华区嘛，如：华润24城、招商中央华城、和泓东28，新盘（青秀、源滩麒麟荟、铁投紫瑞府）更多高投资回报率楼盘请参考内部分享！

提问：成哥，请问恒大滨河左岸属于新都绕城外，那边的房子有升值潜力？成都北边能发展起来吗？武侯立交附近，以及武侯新城片区有没有可以推荐的新房或二手房？

回答：恒大滨河左岸在绕城边，根据目前的规划和发展，未来5年上涨50%是没有问题的。北面其实是一个被低估了的洼地，就好比5年前很多人都不看好天府新区一样。武侯新城。目前不看好，所以没什么好地盘推荐。成都其他区域价值高的楼盘详见内部！

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