主城新出重磅供地计划 西3.5环或是较大赢家

来源：锐理数据

金牛区仍在持续霸占成都楼市的“C位”。

昨日（3月21日），金牛区举办了2019年度区域营商环境暨项目推介会，会议不仅详细展现了金牛区的发展价值，还现场推介了16宗拟在2019年入市的土地。

金牛区推介会现场

由于楼市的持续调控，购房者偏向主城物业的“求稳”态度越来越清晰。因此2018年下半年以来，房企回归主城区的意愿强烈，旭辉、阳光城、德商等各路品牌房企现身主城抢地。

投资跟着规划走。因此，在目前这个房企急需“补粮备战”的时机下，金牛区这一份2019年供地计划，自然引来了众多房企的关注。

壹

全区重点推介651亩 国宾高科新城占比近半

从这份供地计划来看，2019年金牛区重点推介经营性用地16宗，合计651亩，分布于金牛区规划的“一核”（人北中央商务区）、“三城”（环交大智慧城、国宾高科新城、北部新城）以及环城生态带。

统计显示，2019年金牛区的国宾高科新城和环交大智慧城为供地主力，尤其以金牛大道天府文化景观轴一带供应最为集中，沿金牛大道一线，供地规模从大到小依次是——

国宾高科新城西片区（本文指供地最多的金牛大道方向，不含沙河源街道，下同），2019年重点推介地块6宗，308亩；

环交大智慧城的营门口街道，计划供地1宗，41亩；

人北中央商务区的抚琴街道，计划供地1宗，15亩。

“存量就是王道”。可以看出，2019年金牛区的“抢地”主战场将分布在金牛大道沿线，尤其是国宾高科新城西片区，对于房企来说拿地机会最多。

金牛区“一核三城”规划示意

开发重心向外走是城市发展的必然趋势，那么即将成为金牛“供地担当”的高科新城西片区，必定会迎接很多房企的审视：区域留给房企的开发空间到底大不大？在此拿地到底值不值得？

关于这一点，锐理君有一些看法，在此提出来，以供各房企参考。

贰

区域少有新项目将入市 这里拿地值不值？

探寻区域市场前景，必先了解区域现状。

国宾高科新城西片区近两年在市场中的声音比较少。锐理君探访该区域发现，近两年的新建住宅非常少，仅有中粮祥云里、保利学府城和保利国宾首府三个项目入市，另外就是侯家桥社区的长虹地块，项目定名为长虹天樾，目前已进入主体封顶阶段，从进度来看，上半年申请预售证的可能性非常大。

查询发现，长虹地块成交于2016年11月1日，距今已两年有余。作为区域内比较具有代表性的项目，尽管开发周期较长，长虹依然等来了“解套”的机会，因此具有一定的参考意义，而关于“两年才解套，值不值？”这个问题，也已经有了答案。

“土地断供两年 追涨空间有多大？

从拿地到项目入市，为何耗时两年半？

长虹天樾地块是国宾高科新城西片区最近一次出让的宗地。统计显示，2016年-2019年3月，该区域仅在2016年供应土地4宗并全部成功拍出，长虹置业、中粮地产和保利发展三家房企选择了这里，此后两年间区域无新增土地供应。

2016-2019.3 国宾高科新城西片区土地成交情况

截至目前，中粮祥云里、保利学府城和保利国宾首府的住宅都已入市并售罄，仅余长虹天樾，成为了国宾高科新城西片区近三年公开市场已出让土地中，少有一宗还没有销售的地块。究其原因，与地块的特殊性不无关系：

1.本场土拍是金牛区土地市场的分水岭。2016年11与1日土拍前，金牛区的土地成交楼面价集中在3000-5000元/㎡，而本场土拍中，长虹地块楼面地价为8250元/㎡，200.77%的溢价率也远高于市场水平。此外，同一天出让的保利两河地块楼面地价更是达到了12140元/㎡，金牛区土地市场自此进入“万元时代”；

2.竞得者长虹是以军工起家的川派国企。长虹置业母公司为长虹电器股份有限公司，从军工起家的长虹，是否也是优秀的地产开发商？

可以说，长虹拿地之际，正逢金牛区乃至成都房地产市场大调整，大环境的变化给地块的开发带来了一定的难度。但两年之后，金牛区土地市场已经发生了很大的变化。

从下图可以看出，2016年金牛区已拍卖宗地平均成交楼面地价为3791元/㎡，到2017年和2018年，平均楼面地价跃升至9400元/㎡左右。并且，区域内也诞生了多宗万元地块，包括德商茶店子地块（17200元/㎡）、融信百寿路地块（16900元/㎡）和保利两河地块（12140元/㎡）。

相较之下，长虹8250元/㎡的地价已不算太突出，其所在的国宾高科新城西片区，两年多未供地，前期土地开发将尽，区域楼市还有非常强的吸收能力，因此后期土地价值还有很大的提升空间。

“多重购房需求叠加 谁能“解渴”？

土地供应少则在一定程度上令住宅供应吃紧。

纵观整个金牛区，过去两三年，新增的住宅供应多集中在北部新城、茶店子等区域，而国宾高科新城西片区还存在一定量的住宅供应缺口。2017年以来，片区共新增商品住宅32.02万㎡，成交47.07万㎡，供销比为0.68，进入2019年以来，区域内还无新增住宅供应。

“缺货”不仅仅是片区内部。国宾高科新城西片区有两条交通要道：金牛大道和交大路-西华大道。金牛大道沿线的茶店子版块及周边近年来有龙湖、保利等项目，但交大路-西华大道沿线住宅断供比较严重。从2017年至今，该区域新增住宅供应10.21万㎡，销售14.15万㎡，其中仅2017年下半年度有新增供应。

一方面，住宅供应有缺口，另一方面则是持续增加的购房需求。国宾高科新城西片区未来的购房需求将主要来自于三个方面：

金牛区实际管理人口达153万人，居五城区之首，居住需求总量大；金牛区于1960年设区，城区历史久，居民换房、改善需求累积；金牛区“产业立区”，其中国宾高科新城主要发展文旅经济、总部经济等，持续导入的产业人口，会源源不断地带来新的购房需求。

从目前来看，定位为纯居改善的长虹天樾，将成为国宾高科新城西片区乃至周边区域的一场“及时雨”。而在供求失衡的情况下，区域的住宅产品还有一定的追涨空间。

““产业+”带动 3.5环的新热点版块正在酝酿？

从位置来看，国宾高科新城西片区位于西3.5环，是成都外溢过程中重要的承接地带，包括武侯新城、三圣乡、北部新城等都处在3.5环处。优点在于，这里与成都市中心距离适中，城市面貌也在迅速更新当中。

国宾高科新城西片区城市面貌的更新主要归功于，产业带动下各项配套落地。以长虹天樾周边为例，已经有丰富的商、教、医等配套。

商业配套：沿西华大道往市中心，有欢乐谷商圈、交大商圈等；

教育配套：七中万达学校就在数百米之外，华侨城金苹果幼稚园、兴盛小学等；

医疗配套：就近有金牛区人民医院、西区医院、金沙医院等；

此外，片区被环城生态带环绕，比如长虹天樾，其北侧与环城生态带相邻，生态环境会是一大优势。

“路网加速完善 区域距离市中心还远吗？

在衡量国宾高科新城西片区开发价值的时候，有一个重要的因素不可忽略：日益完善的交通路网。区域内的交通路网种类丰富且覆盖面广。

金牛区的地铁线路规划密度在大成都各区域中都非常靠前。仅长虹天樾项目，目前与地铁2号线金科北路站的直线距离约2公里，预计2020年开通的地铁6号线与规划中的地铁9号线（3.5环环线）将交汇在兴盛站（规划中），站点距离项目不到1公里。

另外，项目周边还有由三环路、金芙蓉大道、西芯大道、金牛大道、西华大道等组成的城市道路网络。

同样的，未来在该区域落地的其他项目，也可以享受到交通路网带来的便利。

回到前面提出的问题：“供地主力”国宾高科新城西片区到底有没有开发价值？长虹天樾从拿地到入市，就是区域价值快速增长的较好注脚。长虹以高于市场水平的溢价率拿地，至少有两方面考虑：一是对宗地区域有信心，二是对品牌能力有信心。目前前者正逐步得到验证，那么长虹将如何去打磨产品，让定位为改善的长虹天樾能得到市场的认可，锐理君还将继续观察。

小助理有话说：

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