买天府新区的房子,千万别被带偏!

天府新区在成为一圈层新盘供应主力的同时，也备受大量购房者青睐。热门效应与市场高认可度虽然在逐渐呈现，但与此同时，购房者也很容易被以下几个因素带偏。

高热度带来高溢价

追高热门区域，得到的可能是高溢价

当区域成为热门以后，必然受大量购房者追捧；区域内的楼盘在流通性大增，不愁卖的情况下，价格也将水涨船高。

由于大量购房者存在追赶“热门”的心理，热度也将不断向热门区域集中，热门区域原有楼盘的涨价情绪将继续升高，高溢价随之出现。

此时，购房者难以避开高溢价楼盘的机会的同时,入手时大多报以“未来一定继续涨”的心理。

目前天府新区的个别区域，这种追高热门的现象已经有些严重。

高溢价的存在，将拖累未来升值速度

以高单价高总价入手的热门区域楼盘，虽然在目前成都楼市相对稳定的情况下来看，出现价格下降的可能性不大；但实际上，因为高溢价的存在，很可能出现未来增值缓慢，上涨速度甚至比不上一些目前较为冷门区域的现象。

比如天府新区最早期的热门板块麓山，在2015年前后价格不菲，而这几年涨幅平平。以及雅居乐板块，在2012年某大平层以2w/㎡单价试探问世，价格一时间轰动全城。毕竟在2012年的成都，五城区二环内的新盘，也没有超过2w/㎡的。

即便2012年雅居乐板块的某盘虽然在品质和区域地段上有一定优势，但高价格实际上已经远超真实价值。换句话说，就是热门溢价过高。

因为到了2021年，麓山板块的各小区单价大多也没有超过2.3w。

所谓“天府新区不限购”房子

“天府新区不限购”的房子所谓“天府新区不限购”的房子大致可以分为两类：一类为商业产权性质住宅，也就是我们常说的公寓类产品；另一类则是打着天府新区的幌子，但行政区划并不属于成都，类似某高乐园所在的区域。空有名头，未来堪忧虽然说存在既合理，且天府新区不限购的房子的确能够迎合购房资格受限且资金稍有不足购房者的口味；但现实问题的存在却不容忽视。先不提类似某高乐园的这类区域，毕竟已经脱离成都行政范围，此处再作讨论已无意义。这里重点说说“天府新区不限购”的另一大类，既商住公寓产品。商住公寓基本上可以归类为商业用途，而商业的重中之重则无外乎辐射范围内的人气及区域内的发展预期。从商用角度而言，普通购房者在天府新区能买到的商业产品甚至不如二圈层；至少，在选择难度和未来风险两方面远高于后者。尤其是对人员密集度需求更高，地段要求更高的商住公寓产品。首先，由于天府新区整体本身为新兴区域，商业尚处于起步阶段，作为商业依托的人气聚集区并未成型，未来变数仍旧较大。其次，商住公寓的性质属性决定了其承接写字楼、住宅等产品需求外溢的作用，重点收益集中在租住、办公、酒店等板块。但是新区域的人气尚未聚集，在很长一段时间内，居住、办公需求仍将处于缺乏状态。

高改善产品稀缺性在减弱

高改产品区域内部同质化现象严重高端改善产品的增多正在成为成都一圈层楼市的共性，但在天府新区，这一现象其实更为明显。从数据上来看，目前成都一圈层的新盘，130㎡以上的户型市场占比大约为50％，天府新区占比达到60％。甚至天府新区内，部分区域板块130㎡以上的户型市场占比接近80％。伴随着天府新区部分区域大户型产品成为主流，甚至成为板块常态，高改善产品稀缺性也将减弱。当稀缺性不再，高单价的高改产品未来难以支撑流通性这一点可以参照五城区在零几年较为流行的一些大客厅户型产品；最初的时候，这类大客厅户型产品由于市场缺乏，设计相对新颖，市场接受度也相对较高，虽然价格上不占优势，但却并不缺乏流通性。之后几年由于各大开发商纷纷效仿，这类产品在市场上随处可见，流通性明显减弱，原因很好理解：其产品稀缺性不再，同时空间利用率低等弊端逐渐被放大。目前看来，天府新区部分区域充斥的高单价大平层其实在未来也存在稀缺性不再，流通性降低的风险。总结：由于天府新区目前仍处于建设初期阶段，虽然大致雏形已经显现，但未来不确定性因素仍旧较多；

且纵观楼市整体，热门及高价板块存在周期性轮换现象，购房者对待天府新区更应当控制单价，选择稳妥位置。

来源：成都房小弟