来了!五城区9块地将拍卖,其中一块起拍价14000元/平

7月5日，成都市公共资源交易服务中心挂出一则土拍公告，以拍卖方式组织出让两宗国有建设用地使用权。1号宗地位于青羊区瑞联路89号，净地面积约29.37亩，起拍楼面地价13000元/㎡；2号宗地位于锦江区林家坡片区，净地面积约31.51亩，起拍楼面地价14000元/㎡。

这两宗国有建设用地使用权的拍卖出让时间原定于7月18日，后来因故终止出让，经过进一步调整完善方案后，拍卖出让时间改为7月31日。

对比调整前后拍卖出让宗地的基本情况，起拍价、容积率、土地性质等关键信息均无改变，但是拍卖方式都有所变动。

1号宗地由原先的“限价竞买+竞自持租赁住房面积+抽签竞得”改为“限价竞买+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”；2号宗地由原先的“底价+限价竞买+竞无偿移交租赁住房面积+抽签竞得”改为“设置底价+限价竞买+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”。

它们都位于三环路以内，位置比6月27日广汉金雁、保利竞得的那两宗地块位置更好，虽然设置了比较苛刻的竞拍方式，但我还是认为大概率会拍出高价。

土地拍卖影响新房市场走向，自两宗地块挂牌起便有很多读者朋友讨论：它们会不会影响成都未来的房价走向？两个地块的位置都不错，是否值得期待？

我们先来聊下排名前列个问题：

除了政策调控以外，房价还受购地成本、建安成本、资金成本、税费、营销费用、利润等因素影响。通常情况下房价的4成是地价，但近年来成都楼面地价持续走高+限价政策的实行，地价在房价中的占比已经远远不止4成，部分项目已接近7成。

地价的占比越高，说明它对房价的影响就越明显。

因此，单从这两块地的起拍楼面价来看，未来成都新房房价还是比较坚挺的。

但我认为这种趋势有可能在下半年得到抑制。

其实地价持续走高的并不止成都一个城市，根据中指研究院统计，全国300城市土地出让总金额为22490亿元，同比增涨16%，成交均价上涨17%。

今年上半年全国住宅用地楼面单价TOP10，楼面地价基本都是4万+/㎡。其中北京拍出了69542元/㎡的楼面地价、同为新一线的杭州、南京，分别拍出了45325元/㎡的楼面地价、39199元/㎡的楼面地价，各地高价地不断出现。

而目前政府对于房地产市场的态度还是稳地价、稳房价、稳预期，可以接受微涨微跌，但不希望大涨大跌。地价的持续走高将直接导致新房价格走高，这是政府所不愿看到的，大概率会再度出手进行调控。

近期成都采用的熔断机制和上述两宗地块的建设条件，都是不同形势调控的方式，提升地块的附加要求、竞拍难度，从而抑制高楼面地价、高溢价率的出现。

再来聊第二个问题：

首先表明我的观点：“两个地块肯定是值得关注的，但大概率是打造改善产品，存在较高的置业门槛，我个人更倾向于2号地块”。

1号宗地位于青羊区东坡街道办，起拍楼面地价13000元/㎡。

1号地块虽然占地面积只有约29.37亩，但整个地块还算方正，加上不大于2.0的计入容积率，只要后期好好规划，打造成一个小而美的项目还是不难。

1号宗地整体的配套情况还不错，与地铁7号线东坡路站、东坡公园、青羊实验中学（优品道校区）、青羊实验中学附属小学直线距离都不超过1公里，按照今年的街道划分，该地块还对口泡桐树小学西区。

泡桐树小学西区划片区范围：

泡桐树小学西区分校(B区)实景图：

但是1号宗地位于航线以下，在我踩盘过程中有多架飞机从头顶飞过，并且十分频繁。而该地块具有高起拍价、低容积率的属性，未来大概率是一个改善盘，飞机噪音将对它的居住舒适度产生直接影响。

1号宗地附近虽然多为十年房龄左右的老小区，但因为良好的区域位置、学校的加持，房价差不多在2万/㎡以上，这对1号宗地的后期溢价提供了有力支撑。

2号宗地位置更好，位于锦江区东二环以内、新希望D10旁，起拍楼面地价14000元/㎡。

新希望D10项目地块是新希望地产于2016年6月29日，以9500元/㎡的楼面地价拍得的，地块总占地面积约45.61亩，计算容积率不大于8.0，在当时特别算是一宗高价地。目前在售的为商办产品，成交均价约35000元/㎡，住宅产品暂无推售计划。

时隔近三年，2号宗地的计算容积率降至2.5以下，远低于新希望D10。

（新希望D10效果图）

该地块总占地面积约31.51亩，其优点在于它位于锦江区二环路以内、东大街沿线上，往内直线约两公里可到达春熙路、太古里商圈，往外直线约一公里可到达东大路、攀成钢商圈，是少有的中心城区地块。

该地块也存在一些隐性的缺点，林家坡片区、水碾河片区老旧小区集中，因此显得周边的城市面貌比较破旧。好在这两个片区近年来已在陆续拆迁、改造，但体量太大，需要一定的时间来兑现。

2号宗地规划为纯住宅用地，光起拍楼面价便达到14000元/㎡，计算容积率又不大于2.5。竞得方如果想要实现溢价，只有打造成一个纯改善型的高端楼盘，个人认为，周边的新希望D10、九龙仓擎天半岛的品质都能以与之对比。

（九龙仓擎天半岛挂牌信息）

写在最后：

地价在房价中的占比越来越高，透过土拍市场，可以提前预知新房市场的走向，后期我们将加大对热门地块、土拍成交情况的报道。

今天写到的这两宗土地，是难得的中心城区地块，由于其起拍价高，后期打造成纯改善产品的可能性较大，具有一定的置业门槛，对于暂时不急于买房的改善人群可以关注。

另外，中心城区还有7宗地块在近一个月有出让计划，都集中在成华、青羊两区，中心城区集中供地，可以一定程度的保证未来两三年内的新房供应情况。

来源：成都摇号助手

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