就想买一套“100%得房率”的房子,能找得到吗?

有时候，面对不同项目的同面积段户型，你可能会产生这样的疑问。

为什么它的客餐厅开间会大这么多？

为什么它能做双套房，而另一个就只放得下一个套房？

为什么它的主卧套房空间感能这么强……

究其问题的根源，其实就是建筑面积相同的情况下，公摊大小的差别直接影响了套内实际使用空间，也就是所谓的得房率。

梯户比、总楼层，以及架空层等公共空间的面积大小等，其实都与得房率挂钩。

得房率低的户型，套内的功能性及空间感都会打折扣。

哪些部分属于公摊面积，影响到了得房率呢？

包括：过道走廊、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积(以水平投影面积计算) 等。

当然了，还有架空层。

根据相关规定，如果是属于半地下室架空层或者是小于3米的地上架空层，不计入公用面积分摊。

但如果是3米以上的地上架空层，是计入公摊面积的。

而现在一般的架空层都是超过3米的。

也就是说，公共空间越多的楼盘，公摊越大，可能你的房屋得房率就会越低了。

如果想要一个实实在在100%得房率的房子，那么你会得到一个没有电梯、没有大堂、没有过道、没有架空层，甚至连墙体都有可能没得的户型……出行全靠飞，空间隔断全靠布来遮。

所以，公摊是避免不了的。

梯户比、总楼层数对得房率的影响，是最直观的。

比如总楼层，30层左右的高层，得房率大概75%；

而15层左右的小高层，得房率就能提高到约80%；

低于10层的洋房产品，更高能有约85%的得房率。

而同样的户型，如果梯户比不同，得房率也会受影响。因为电梯越多，意味着公摊面积也会越多。

比如青羊金沙某个小高层项目的建面约150㎡、153㎡户型。

其中，150㎡户型为1T2户，153㎡户型为2T2户。

虽然要少个3㎡，但150㎡户型的整体尺度感高于153㎡，最明显的便是客餐厅开间与进深，150㎡均要大约30cm。

此外，与主卧相邻的次卧，前者的开间还要宽约20cm。

如今，2T4、2T5甚至2T6的塔楼已经越来越少了，很多改善楼盘都是板楼设计，梯户比下降，得房率也随之降低，但换来的是居住舒适度的提升。

而在电梯数量相同的情况下，同层户数越多，公摊越少。

比如以下两个建面均为143㎡的户型。前者梯户比2T2，后者2T3。

前者为2T2户，后者为2T3户。

但户型结构差别较大，2T2设计横厅，2T3设计竖厅，均为四房双厅两卫。

我们先来看客餐厅空间(不计算阳台)，2T2户的143㎡有约28㎡，2T3的有约32㎡，后者还有一处约5㎡的入户玄关。

在卧室空间，2T3的143㎡户型均达到了约3米。再来反观2T2户的卧室空间，空间感显然逊色了一些，其中一个次卧面宽仅约2.7米。

事实上，“高得房率”在改善项目中，也是存在的。

比如跃层户型，加上多出来的二层空间，户型套内面积确实多了不少。

虽然这部分实际上算是“赠送面积”了，但也有开发商将其算入得房率中。偷换了概念，不过结果都是一样的。

跃层的“高得房率”是比较吸引人的。

以高新区某改善项目为例，总价600万级别。

该项目之前推出的建面约155㎡户型，加上跃层部分，实得有约192㎡(以最终呈现为准)。

这样的“得房率”，谁不爱呢？

但纯跃层项目始终是少数。

如今许多大平层都流行在首层或顶层打造跃层。当然这种产品，在同项目中，总价也是比较高的，所谓的羊毛出在羊身上嘛。

不过，跃层始终不属于常规化产品，我们接触最多的还是普通的平层。

对于这种平层户型来说，得房率高，也不是绝对的好。

如果一昧地追求得房率，气派的一楼入户大堂、功能齐全的架空层、独立入户空间等等地方，可能都会打折扣。

在楼盘品质差别不大的情况下，比起2T4户的布局，2T2户当然会更显低密，居住舒适度也更高。

并且，2T4户多见于塔楼建筑，通透性及采光，均要比2T2户的板楼要差一些。

不过如今也有2T4户的板楼建筑——两户在两端，两户在中间位置。比如下图这样的空间布局，就是一个典型的2T4户板楼，采光及通透性都得到了提升。

此外，得房率高存在着两面性。

如果是首套刚需，更在乎户型功能性，那么追求高得房率没有问题；但若想要居住得到改善，那么得房率的优先级就没那么高了。

改善改善，说得不仅是户型更大，更多的社区公区打造所带来的生活品质的提升则最为关键。

社区环境打造的越好，为房屋未来的升值空间也是有积极作用的。只要得房率在合理范围，就不必太过于在乎。

毕竟，凡事切莫追求极致。丢了西瓜捡芝麻的故事，还是不要发生的好。

来源：溜爸