就想买一套“100%得房率”的房子,能找得到吗?

搜狐焦点成都资讯 2021-11-15 08:38:04
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有时候,面对不同项目的同面积段户型,你可能会产生这样的疑问。 为什么它的客餐厅开间会大这么多? 为什么它能做双套房,而另一个就只放得下一个套房? 为什么它的主卧套房空间感能这么强…… 究其问题的根源,其实就是建筑面积相同的情况下,公摊大小的差别直接影响了套内实际使用空间,也就是所谓的得房率。 梯户比

有时候,面对不同项目的同面积段户型,你可能会产生这样的疑问。

为什么它的客餐厅开间会大这么多?

为什么它能做双套房,而另一个就只放得下一个套房?

为什么它的主卧套房空间感能这么强……

究其问题的根源,其实就是建筑面积相同的情况下,公摊大小的差别直接影响了套内实际使用空间,也就是所谓的得房率

梯户比、总楼层,以及架空层等公共空间的面积大小等,其实都与得房率挂钩。

得房率低的户型,套内的功能性及空间感都会打折扣。

哪些部分属于公摊面积,影响到了得房率呢?

包括:过道走廊、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积(以水平投影面积计算) 等。

当然了,还有架空层

根据相关规定,如果是属于半地下室架空层或者是小于3米的地上架空层,不计入公用面积分摊。

但如果是3米以上的地上架空层,是计入公摊面积的。

而现在一般的架空层都是超过3米的。

也就是说,公共空间越多的楼盘,公摊越大,可能你的房屋得房率就会越低了。

如果想要一个实实在在100%得房率的房子,那么你会得到一个没有电梯、没有大堂、没有过道、没有架空层,甚至连墙体都有可能没得的户型……出行全靠飞,空间隔断全靠布来遮。

所以,公摊是避免不了的。

梯户比、总楼层数对得房率的影响,是最直观的。

比如总楼层,30层左右的高层,得房率大概75%;

而15层左右的小高层,得房率就能提高到约80%;

低于10层的洋房产品,更高能有约85%的得房率。

而同样的户型,如果梯户比不同,得房率也会受影响。因为电梯越多,意味着公摊面积也会越多。

比如青羊金沙某个小高层项目的建面约150㎡、153㎡户型。

其中,150㎡户型为1T2户,153㎡户型为2T2户。

虽然要少个3㎡,但150㎡户型的整体尺度感高于153㎡,最明显的便是客餐厅开间与进深,150㎡均要大约30cm。

此外,与主卧相邻的次卧,前者的开间还要宽约20cm。

如今,2T4、2T5甚至2T6的塔楼已经越来越少了,很多改善楼盘都是板楼设计,梯户比下降,得房率也随之降低,但换来的是居住舒适度的提升。

而在电梯数量相同的情况下,同层户数越多,公摊越少

比如以下两个建面均为143㎡的户型。前者梯户比2T2,后者2T3。

前者为2T2户,后者为2T3户。

但户型结构差别较大,2T2设计横厅,2T3设计竖厅,均为四房双厅两卫。

我们先来看客餐厅空间(不计算阳台),2T2户的143㎡有约28㎡,2T3的有约32㎡,后者还有一处约5㎡的入户玄关。

在卧室空间,2T3的143㎡户型均达到了约3米。再来反观2T2户的卧室空间,空间感显然逊色了一些,其中一个次卧面宽仅约2.7米。

事实上,“高得房率”在改善项目中,也是存在的。

比如跃层户型,加上多出来的二层空间,户型套内面积确实多了不少。

虽然这部分实际上算是“赠送面积”了,但也有开发商将其算入得房率中。偷换了概念,不过结果都是一样的。

跃层的“高得房率”是比较吸引人的。

以高新区某改善项目为例,总价600万级别。

该项目之前推出的建面约155㎡户型,加上跃层部分,实得有约192㎡(以最终呈现为准)。

这样的“得房率”,谁不爱呢?

但纯跃层项目始终是少数。

如今许多大平层都流行在首层或顶层打造跃层。当然这种产品,在同项目中,总价也是比较高的,所谓的羊毛出在羊身上嘛。

不过,跃层始终不属于常规化产品,我们接触最多的还是普通的平层。

对于这种平层户型来说,得房率高,也不是绝对的好。

如果一昧地追求得房率,气派的一楼入户大堂、功能齐全的架空层、独立入户空间等等地方,可能都会打折扣。

在楼盘品质差别不大的情况下,比起2T4户的布局,2T2户当然会更显低密,居住舒适度也更高。

并且,2T4户多见于塔楼建筑,通透性及采光,均要比2T2户的板楼要差一些。

不过如今也有2T4户的板楼建筑——两户在两端,两户在中间位置。比如下图这样的空间布局,就是一个典型的2T4户板楼,采光及通透性都得到了提升。

此外,得房率高存在着两面性

如果是首套刚需,更在乎户型功能性,那么追求高得房率没有问题;但若想要居住得到改善,那么得房率的优先级就没那么高了。

改善改善,说得不仅是户型更大,更多的社区公区打造所带来的生活品质的提升则最为关键。

社区环境打造的越好,为房屋未来的升值空间也是有积极作用的。只要得房率在合理范围,就不必太过于在乎。

毕竟,凡事切莫追求极致。丢了西瓜捡芝麻的故事,还是不要发生的好。

来源:溜爸

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