二批次土拍前瞻:高新天新8大热门地块,终将花落谁家?

还有几天，成都2022二批次集中供地就要敲鼓鸣锣开拍了。

作为成都楼市的风向标，在最受关注的高新区和天府新区，本批次将出让8宗地，覆盖大源西、新川、天府文创城、锦江生态带和成都科学城等重点板块。

从这8宗地的情况来看，呈现以下几个特征：

1、板块限价标准提升：来自大源西的宗地是本次集中供地中限定房价较高的，大源板块的限定房价也被推高至34500元/㎡，同时新川板块的限定房价被推至30500元/㎡，科学城板块的限定房价升至24000元/㎡。

2、高新土地小而精：高新区本次出让宗地4块，其中一块来自大源西板块，三块来自新川板块。从地块面积来看，大源西宗地占地只有23.48亩，形状周正，是典型的“小而精”地块，十分考究开发商的手艺。此外，在广都地铁站旁的一宗人才公寓用地，占地面积约26.18亩，同样是醇熟地段上的“小而精”地块，也会是众多房企关注的重点。

3、天府文创城开始供地：天府文创城是天府新区三大功能区之一，总规划面积约60平方公里，将以打造“中意文化创新”为核心，凸显国别合作特色的天府文创新级核。天府文创城本次将出让两宗地，总占地约158亩，容积率在1.8-2.0之间，两宗地的出让也意味着天府文创城的供地大幕已然拉起。究竟区域成色如何，我们在土拍现场见分晓吧！

高新区

土拍前瞻

高新区即将拍出的4宗地分别位于大源西和新川板块，是开发商和购房者特别关注的板块之一。目前土地供应充足，正是开发的热土。

来看这4宗土地的具体情况：

【高新区23.48亩宗地】

宗地位置：高新区桂溪街道铜牌村6组

净用地面积：23.4832亩

土地用途分类：住宅用地

计算容积率：2.0

起始楼面地价：19600元/㎡

土地较高限价：22400元/㎡

可售商品住房清水较高销售均价：34500元/㎡

成品住宅建设比例：100%

该宗地位于高新区天府四街与天府五街之间，属于大源西板块。

这一片区在上个月刚刚调过一次规，因此在宗地南侧是呈带状的商业用地，西侧和北侧是成都教科院附属学校，而更西边则是清水限价28500元/㎡的远达58亩宗地。参考当时远达地块拍卖的盛况，该宗地大概率人气会很旺。

同时地块小、总价可控，34500元/㎡的清水限价、留给开发商的利润空间更大，拍卖现场也会更加激烈。

值得注意的是，该宗地是本次供地中起拍价、较高清水房限价较高的地块，分别为19600元/㎡和34500元/㎡，实属“金贵”。

目前，区域的二手房市场主要集中在天府四街以北，多个成熟小区生活气氛浓厚。比如建发翡翠鹭洲参考均价27101元/㎡，二手房挂牌价在32000-36000元/㎡之间；北辰香麓参考均价24526元/㎡，二手挂牌价33000-41000元/㎡之间；合能璞丽参考均价26739元/㎡，二手挂牌价25000-46000元/㎡。

虽然挂牌的价格可能有价无市，但也反映出业主对大源楼市的预期非常高。

至于该宗地究竟花落谁家，7月12日，我们一起来开蛊吧。

【高新区26.18亩宗地】

宗地位置：高新区中和街道劲松社区4组（原劲松村4社）、5组（原劲松村5社）

净用地面积：26.1794亩

土地用途分类：住宅用地

计算容积率：2.5

起始楼面地价：16200元/㎡

土地较高限价：18500元/㎡

可售商品住房清水较高销售均价：28000元/㎡

成品住宅建设比例：100%

该宗地位于高新区广都地铁站附近，旁边有龙湖九里晴川、宸光和悦·龙湖等小区，周边配套也是应有尽有，从位置和周边成熟度来看，并不输大源西的宗地。

公开资料显示，该宗地为人才公寓用地，也是本次集中供地中少有的一宗人才公寓用地。

按照出让方案，该宗地需建设90㎡以下住房套数不低于住房中套数的30%，90-120㎡住房套数比例不低于住房总套数的30%，单套住宅面积较大不超过220㎡。

目前，成都已经成功出让了数十宗人才公寓用地，拿地企业包括了成都城投置地、轨交、首开、绿城、人居、龙湖……

从该宗地28000元/㎡的较高限定房价来看，给开发商预留的空间相当大，竞拍过程肯定会相当激烈。

【高新区49.29亩宗地】

宗地位置：高新区中和街道蒲草社区4组（原蒲草村8社）、5组（原蒲草村7社）

净用地面积：49.2885亩

土地用途分类：住宅用地

计算容积率：2.5

起始楼面地价：16300元/㎡

土地较高限价：18600元/㎡

可售商品住房清水较高销售均价：30500元/㎡

成品住宅建设比例：100%

该宗地位于高新区与天府新区交界处，和下面一宗地同属“万安北”板块。

从地理位置上看，宗地临近万安地铁站，区域内很多项目还在在建状态，表明该区域正处于开发初期，城市界面不是太完整。

不过政府对区域的期望倒是挺高，两宗地的清水限价都冲破30000元/㎡，比一批次成交的中海宗地略高，区域房价再上一个新台阶。

焦点君还注意到，今年万安北片区计划出让6宗地，容积率在2-2.5，面积合计约350.3亩。除了本批次的两宗地，后续还有4宗地待出。

【高新区75.11亩宗地】

宗地位置：高新区中和街道蒲草社区5组（原蒲草村5社、7社）；天府新区万安街道东林社区1组（原 河边村4社）

净用地面积：75.1051亩

土地用途分类：住宅兼容商业用地（商业占比10%-21.7%）

计算容积率：2.0

起始楼面地价：15300元/㎡

土地较高限价：17400元/㎡

可售商品住房清水较高销售均价：30500元/㎡

成品住宅建设比例：100%

宗地位于新程大道以南，锦和路以东，与新川49亩地块一街之隔，紧邻三利麓山城，距离地铁6号线万 安站约200米。

对于该地块而言，与今年首批次成交的中海地块同处一个片区，去年出让成交的双限地项目中国铁建新川樾、天恒瑞云府分别限定清水住宅均价21100元/㎡、17580元/㎡，价格优势明显，但均为配建型人才公寓项目，符合条件的人才购房者有优先选择权。

区域也存在一定短板，地块处于万安站TOD一体化城市设计范围内，区域内现处开发建设阶段，当前周边有大量闲置空地，学校等公建配套还处于在建中，后期呈现仍需要时间。

天府新区

土拍前瞻

在天府新区即将拍出的4宗地块中，分别位于天府文创城及兴隆湖科学城两大板块，天府文创城是天府 新区三大主体功能区之一，将重点发展创意设计、数字影视、文博旅游三大主导产业。

其中，天府文创城两宗土地的入市，也是区域首次供应宅地，预示着区域即将开启新一轮供应。兴隆湖科学城板块近几年也成为天府新区供应主力军。

来看这4宗土地的具体情况：

【天府新区94.7633亩】

宗地位置：四川天府新区煎茶街道老龙村二组

净用地面积：94.7633亩

土地用途分类：住宅兼容商业用地（商业占比20%-25%）

计算容积率：2.0

起始楼面地价：5900元/㎡

土地较高限价：6700元/㎡

可售商品住房清水较高销售均价：19000元/㎡

成品住宅建设比例：100%

主要位于天府文创城板块，邻近在建中的天府文化共享中心项目。据了解，天府文化共享中心是天府 数字文创城网络视听高品质文创空间，涵盖文创产业公共服务平台、文化产业展演中心、文创企业创 新孵化器、加速器、特色商业、生活配套服务等内容。

根据出让方案，地块兼容了20%-25%的商业，竞得者除须建设宗地红线范围内的市政设施用房、公厕外，并无其他配建及自持要求。

对于该地块而言，周边3公里范围内既无涉宅地成交，也无在售新房项目，加上各种资源配套还没有进 入集中呈现阶段，整个区域城市面貌稍显荒凉。

【天府新区92.99亩宗地】

宗地位置：四川天府新区兴隆街道保水村二、三组

净用地面积：92.9891亩

土地用途分类：住宅兼容商业用地（商业占比5%-15%）

计算容积率：2.5

起始楼面地价：10150元/㎡

土地较高限价：11600元/㎡

可售商品住房清水较高销售均价：24000元/㎡

成品住宅建设比例：100%

本批次待出让的92.99亩宗地，就位于鹿溪智谷科学中心，毗邻中铁先进时代城项目，距离地铁18号线 兴隆站直线距离约400米。

板块内生态优势明显，靠近鹿溪智谷绿道，距离兴隆湖直线距离约1.5公里。但周边的生活气氛还不浓厚，很多配套比如地铁19号线蓝家店站，都还在在建状态中。

从区域市场来看，1公里范围内拥有中铁先进时代城和人居越秀和樾林语两大住宅项目。其中，中铁先进时代城为去年中铁天圆以底价竞得，清水较高限价20000元/㎡，人居越秀和樾林语在售建面约137-183㎡洋房，参考价格为24770-28837元/㎡。

【天府新区62.59亩宗地】

宗地位置：四川天府新区煎茶街道老龙村一组，鸿湘村四、五组

用地面积：62.5945亩（商业占比35%-40%）

土地用途：住兼商

起拍价：4600元/㎡

拍卖较高限价：5200元/㎡

容积率：1.8

可售商品住房清水较高销售均价：19000元/㎡

成品住宅建设比例：100%

62.59亩宗地位于天府大道与文创10路交汇处，隔着天府大道与已经建成开馆的中意文化交流中心相对应。从宗地位置示意图中也可以看出，这一宗地东、西均有绿地规划，西侧还有一河流流经，生态配套有明显的优势。

另外，这一宗地兼容35%-40%的商业，竞得人须自持宗地商业服务业设施计容建筑面积比例不低于50%。当下天府文创城板块生活配套还没有完善，板块的居住属性也刚刚起步，但宗地存在商业兼容，因此，这一宗地的项目呈现后，日常生活购物会有一定的保障，且区域前景向新向好。

【天府新区93亩宗地】

宗地位置：四川天府新区正兴街道回龙村一组

用地面积：93.0052亩

土地用途：住宅用地

起拍价：10100元/㎡

拍卖较高限价：11550元/㎡

容积率：2.5

可售商品住房清水较高销售均价：23000元/㎡

这宗地是天府新区本批次供应的少有一宗纯宅地，处于锦江生态带板块，剑南大道南段与武汉路西段交界处。周边交通配套较有优势，五号线龙马路地铁站和回龙地铁站都在宗地周边600米范围内。

区域市场方面，锦江生态带今年有华润置地幸福里、华润置地建发天府和鸣等项目入市，限定住宅清水均价均为21114元/㎡，待拍宗地的23000元/㎡清水住宅限价相较于此前项目有明显提升，市场对该区域的住宅显然有更高的价格预期。