是“除名”危机还是“脱险”机遇?房企并购大年已至!

当房企艰难度过2021，同样不容易的2022到了。

数据显示，从房企海外债到期余额来看，2022-2025年为房企美元债兑付高峰期，特别是2022年，是未来四年房企偿债压力较大的年份。

房企偿债大年来了。

融创、旭辉、金科等诸多房企刚结束2022的元旦假期，立刻启动了赎回美元债或回购公司股份的行动。

年初就行动，是因为美元债价格处于较低位。对于流动性充裕的房企来说，提前回购有利于降低回购成本，缓解压力。

当下有实力的房企提前行动，正在挣扎的那些企业怎么办？

于是，房企并购大年也来了。

2021年12月，央行和银保监会联合发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

困境何在？将会如何？谁在行动？我们一起来看看。

01

债上加债  危机继续

在2021年的第三、第四季度，不少知名房企相继暴雷，该自救的自救，该躺平的躺平，他们有一个共性，大都是近年快速发展，负债率比较高的民营头部房企。

也许这样还没办法让人看出2021的危机，我们根据国家统计局数据制作了下表。

图表中的数据有所简略，但是结论不变：自全面房改23年以来，一共只有5个季度房地产对GDP的贡献值是负数，2021年“贡献”了其中的2个，就是Q3、Q4，2020年“贡献”了1个，是Q1。

2022年会不会再有新增的，贡献值是负数的季度？

数据显示，2022-2025年为房企美元债兑付高峰期，房企海外债到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元。

从2022开始的几年之内，房企都会面临规模巨大的美元债偿付压力，这几年之内又要属今年最多，压力较大。

除了美元债，房企2022年预计到期的各类债务规模约9603亿元，仍处于偿债规模高位，且偿债压力集中在1月、3月、4月、7月，这四个月份的偿债规模超过千亿。

2022也注定不会轻松。

02

暖风吹拂  解冻非一日之功

一众房企度日艰难，在去年年末与今年年初，政策重新吹起了暖风：“部分放松开发贷及按揭”“LPR连降”“充分释放居民住房需求“……

暖风虽然吹了起来，但是从出现回暖迹象到真正回暖总有一个滞后期。

这不，昨天得到消息，又在美元债上躺平了一个。

某房企于官网发布公告：2022年1月到期的两笔美元债，其将不予以兑付，另外两笔还未到期的美元债，则将不继续付息。

这些不付了，“拟就集团其他境外金融负债采取相同原则”——其他的我也不付了。

其实，去年他努力过了，2021年10月，这家房企对今年1月到期的两笔美元债进行了回购，回购金额共计200万美元。

那他需要兑付多少美元债呢？

到期的两笔美元债本金余额共计6.86亿美元，上述四笔美元债本金余额共计10.86亿美元。6.68亿美元与200万美元的比例如下图所示，就不过多描述了。

当下，这家房企还在做着其他的努力，并且着力保证房地产项目按计划及进度进行，确保竣工交付。

上面提到的这一家房企压力这么大，和他一样有压力的也要在躺平之路上排着队……

解决风险、保交付——这个阶段的新关键词出现了。

怎样解决？有怎样的指导策略？

在去年年末，央行、银保监会《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称《通知》）出台，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

《通知》的核心内容包括六大方面：

既然央行、银保监已经为了“并购”做好了这么多的准备，就说明，并购大年已经启幕了。

并购大年启幕，会让那些曾经赫赫一时的房企失去“姓名”吗？

有句话值得注意：“兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目”，这句话最后面的几个字——“……的优质项目”很重要。并不是直接收购企业，而是并购出险房地产企业的项目。

整体来看，《通知》旨在通过并购救活一批项目，一是保证出险企业的项目正常施工与交付；二是帮助出险企业快速回笼资金，度过风险期；三是出手并购的一方可以相对容易地获取优质项目，提高盈利能力。

还有一个重点，据中新经纬报道，房地产并购贷款不再计入 “三道红线” 。这无疑又是个“强心针”。

所以，出险和正在出险以及即将出险的企业没必要那么紧张，抗过这一大波困难，东山再起可期。

03

破冰启幕  将筑房企新格局？

《通知》已有，哪家行动了？

“破冰”的是招商蛇口。

在上清所官网可查，其公司2022年度排名前列期中期票据(并购)30亿元已完成注册，其中首期12.9亿元并购款将用于对去年一笔旧改项目的收购。

上清也可以查询到建发的2022年度排名前列期中期票据(并购)发行披露文件。

“添把火”的是浦发银行。

据浦发银行在中国债券信息网披露的信息显示，其拟发行2022年排名前列期金融债券，其中部分募集资金将用于房地产项目并购贷款投放。这也是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。

既然已经有了“先行者”，相信后续还会有更多“并购”的消息传出。

最后，以成都的房地产市场为例，“巨头”暴雷，艰难度日的情况下，2021却有一批在三四线城市诞生、发展，表现不错且“兴致”颇高的四川本土房企首入成都。

这一番房企江湖的“大起大落”，或许也是一些资金充足的中小型房企“晋升”之机遇。

还有更多房企在探索城市更新、资产运营、租赁保障、物业服务、智慧社区、养老文旅等方面的商业模式，开辟更多发展空间。

1月20日，全国住房和城乡建设工作会议召开，会议要求2022要重点抓好房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动……或许2022之后，房地产市场将形成新的格局。