“稳”为主的大环境下,成都哪类房子保值增值能力强?

前段时间我发布了一篇《成都楼市要凉？对此，我只想说5点心里话》的干货文章，其中提到：现在的成都楼市，不再是随随便便买套房就能实现物业的保值增值，需要提防各种风险。

今天这篇稿件就再来谈谈哪类产品的保值能力更强，持有风险相对较低。

如果将这个问题抛给各位读者，答案其实很简单，并且我相信大家都有自己的评判标准，无非地段、配套、物业、品质几个方面。

因此，本文再强调这些概念也无意义，而是想从更细致的方面来建议。

我自己买过房、卖过房，也陪同周边的朋友看过很多房。至始至终我坚持一个观点：买房的首要因素是评估自己的支付能力，因为让一个支付能力强的人接受一个低价产品是很容易的，但是让一个本身支付能力有限的人去接受一个高价产品明显是不现实的。

对于主流购房群体而言，保值增值能力强的产品它需要建立在每一个人的支付能力之上，举几个例子：

2000年上半年，万科进驻成都打造的排名前列个项目——万科城市花园，最初的开盘价格仅3000元/㎡不到，十多年后的今天，万科城市花园的成交价格普遍在3万/㎡以上，价值已经增涨了约10倍。

2008年华润二十四城一期开盘，较低单价仅5000+/㎡，而现在华润二十四城的成交均价已达到了2.2万/㎡，价值增涨约4倍。

2011年九龙仓御园开盘，价格约11000元/㎡，目前的挂牌价格始终维持在2.5万/㎡以上，价值增涨约2倍。

以上楼盘都是我父母在初次买房、二套置换时所考虑过的楼盘，目前看来它们也都实现了大幅度的物业增值。但是这三个楼盘我父母一个都没有购买，最直接的原因就是它们的开盘价在当时并不低，超出了资金预算，最终错失良机。

再拿去年的华润金悦湾来说，清水单价仅0.99-1.25万/㎡，与二手房的倒挂差不多1万/㎡，但是其最小户型203㎡，总价并不是所有购房者都能接受的。

所以有些看似潜力很大的项目可能它并不合适你我，它们都是建立支付能力之上的。在理清这个逻辑以后，我们再看下面的内容。

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保值增值能力强的产品都有什么共性？

都说时间是检验爱情的较好方式，我认为它同样是检验房子保值增值能力强弱的较好方式，因为房子会像人一样变“老”、会像人一样面临外界的冲击（爱情的小三插足/房子的政策打压），只有经历过时间的洗礼才会还原事物的本质。

上面提到的万科城市花园、华润二十四城、九龙仓御园都是经历过时间洗礼，现实保值增值的成功项目。这3个项目具有以下几个共同特点：

1.开盘时项目所处板块呈现度差，但目前的板块变现力强。

万科城市花园属于川师板块，在最初修建时，整个板块并不起眼，甚至还是连片的荒地，但是现在的川师板块被贴上了“教育资源优质”的标签，川师附小、师大一中、川师附中等名校聚集。

华润二十四城则更是一个项目带动整个板块的典型例子，最初的万年场为402厂旧址，厂房和老小区聚集、双桥子立交更是混乱无比，以至于华润二十四城首次开盘被很多人不看好，但是经过长达十余年的开发打造以后，万年场已成为住宅+购物+办公的成熟板块。

对于经济实力较强的投资群体，可以选择目前表现力较弱，但后期规划良好的板块，因为这类板块前期的开盘价格较低，后期更容易形成溢价空间，实现物业的增值。如果出现风险，可以以时间换空间，或立即转手止损，这是种风险是普通购房群体所不能随便承受的。

收益和风险是成正比的，这类板块看似潜力大，风险同样大。假如板块后期发展乏力，很容易被套牢其中，到时卖也不是，不卖也不是。例如成功的大面板块，失败的视高板块。

对于经济实力一般的普通群体，建议选择各项配套设施完善的板块。这类板块中的产品可能增值幅度不及潜力板块，但是抗跌能力更强，是比较安全的购房方式。

2.品质优越

包含：容积率、梯户比、户型设计、建筑设计、物业等

万科城市花园于2003年交房，该项目除了车位是个难题以外，现在无论是在容积率、小区绿化、房屋品质还是物业方面，都不亚于周边新建项目；九龙仓御园更是在2011年是就主打2梯2户的板式产品。

将视野扩大至整个成都，你会发现那些领跑成都房价的项目（仁恒滨河湾、绿地锦天府、中海城南官邸、麓湖生态城等），它们除了自身板块表现力强以外，其本身品质也是优于市面上的绝大部分产品。

而且在去年的楼市调整周期中，品质优越的项目价格波动也小于品质一般的项目。

因此，如果在支付能力之内，建议优先选择品质优越的项目。这类产品往往有着保新度更高、居住舒适度更高、安全性更高等特点，不易随着时间的洗礼被市场淘汰。

双林、玉林、猛追湾、双楠等区域的“老破小”为什么占据极好的地理位置，但是成交价始终在1.2-1.4万/㎡左右徘徊，就是因为品质一般，在市场中的竞争力偏弱的原因。

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哪些对保值增值是加分项？

房子是实体，必定就是会占据资源，而物以稀为贵，占据稀缺资源的房子对保值增值无疑是一项加分项。

大部分读者可能会认为交通配套资源、教育配套资源、商业资源配套会是稀缺资源，但我认为这些并不算是真正的稀缺资源。随着城市的发展，教育配套、交通配套、商业配套这些都是可以完善弥补的。

真的属于稀缺资源的应该是公园、湖泊、河流、森林这些自然景观，因为这些资源基本是恒定的，很难再生，也是真正赋予一个板块、一个项目是否宜居的重要因素。随着土地资源的陆续开发，后期的自然景观也将更加珍贵。

东湖板块、浣花溪板块、麓湖板块就是依托优质自然景观打造的成功板块。

另外一点，无论是全国楼市还是成都楼市都有一个共性，就是都喜欢炒热点，例如“雄安新区”、“粤港澳大湾区”等都带动了区域内的房价。成都近年也一直在炒热点，“东进”、“南拓”、“大运会”等热点，都潜移默化的影响了各区域的楼市走向。

这些热点伴随着风险，也伴随着机会，最终就看这些热点是否能够落地实施。大胆揣测一下，昨天申请成功的世运会能否能再度影响成都楼市走向呢？

楼市走向受政策调控明显，在政策之外唯有加大对房子本身的筛选来提升它的保值增值能力，地段、配套、品质等都是会影响房子的保值增值情况，那么你认为哪项的影响较大，或者除了这些以外还有什么在影响房子的保值增值能力。

来源：成都摇号助手

小助理有话说：

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