看它!看完立省5W+ —— 二手房选购指南!

成都官方在9月14日重磅出台房地产新政15条，稳定地产行情，前期也做出了详细解读（突发！刚刚，成都重磅出台“房产新政15条”！附权威解读)。其中一条是个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，给二手房买卖双方都当头一棒。新房摇号回回做分母，二手房也让人这么难吗。

本着为人民服务的原则，caca火速上线整理了二手房购买攻略，让你在挑选二手房时找回自信！买到适合自己的房子。

特意采访了我正在二手房市场淘货的朋友，从选房前中后不同环节会关心，需要留意的问题重点梳理了出来，保驾护航买“二”之路。

买房准备期

了解购房流程

确认自己的购买资格

确认自己资金状况

在资格和资金能重合的部分

选起来吧！

确认资格：

1、社保和户籍，必须满足其中一条：拥有2年或以上成都户口有购房资格。连续2年或以上缴纳成都社保，且稳定就业有购房资格。落户不满2年，但在成都稳定就业并连续缴纳社保12个月也具备成都购房资格。

2、购买套数：户籍在大成都范围内的2人或以上的家庭，最多可以在成都购买2套房。户籍不在成都的家庭(不论人数)，最多可以在成都购买1套房。户籍在成都的成年单身青年(1个人脱离父母自立门户)，最多可以在成都购买1套房。

3、可买区域：

确认资金：

对所有的开支款项做大致了解，做到心里有数，能不能全款买房？如果全款大概多少万？准备贷款的话，需要算能用多少公积金，房贷一般首付最少30%，余下还款每月是家庭总收入的一半以下。这样就能估算你的买房款了。

你以为手里有40万就能首付3成买120万的房吗？Too young。

先看看总税费，总税费公式=契税（1% ~2%）+个税1%+七七八八工本费（300元以内）+中介费（1.5%）+赎楼费（1.2%的赎楼担保费和大约1%的短贷利息）+增值税5.6%+评估费+土地增值税≈总房价的5%~10%左右也就是说，一套总房价100万的房子，在没有增值税的情况下，税费大概在6万左右，如果房子没有满五年，税费则能达到10万甚至11万！！（税费都给不起，告辞）

所以如果是100万成交价，首付30%，你的预算应该在40万到45万（首付比例增加10%到15%），这样大概能反推你能负担的总价范围了，当然实际中可能会有所浮动。

在知道总价范围以后，高出这个范围的太多的总价基本上就不用看了，买不起的。

买房考察期

好了，现在可以pick一位正规中介一起开始实地看房啦！

看房时的考察重点

周边配套（交通，商业，学校等）

户型布局

房屋质量

装修、房龄

小区状况（物业，停车位等）

看周边配套：一般优选繁华便利地段，交通优于商圈配套。通勤时间是重要的考量指标，如果通勤太长每天和西天取经一样，还没上班就提前预支两小时加班，这是什么人间疾苦。

其他的日常居住配套（医院、超市、菜市场、商场、公园、电影院）关乎着生活便利，根据自己的生活习惯进行取舍，比如买菜、吃饭每天都必须做的，近一点，至于商场、医院、公园，如果不是每天都去，可以远一点，大可不必听中介忽悠什么紧邻CBD啊、半小时商超啊等等忽悠。

有孩子的家庭留意小区有无幼儿园和对口的学校。此外，要了解这一区域治安环境好坏。

在看房的时候，往往只会注意大的区位条件好不好，而忽视掉日常生活中需要主要的一些小细节，而对于自住来说长时间的小细节问题是很影响生活品质的。

看户型：主要要看户型是否实用，首先要避免奇葩户型，其次并不是户型方正就够了。选二手房，还要看布局是否合理，毕竟很多设施都是固定的，不同于毛坯房还可以轻松改造。

其实实地去看可以在空间里想象一下自己在里面生活的流程是否顺畅，看户型图看不出个名堂，但可以判断是否有过多走廊和奇葩走位浪费空间，房间里的透气性要好，光线充足，毕竟不是买来种蘑菇的嘛。

一句话就是你生活在这里方不方便。

奇葩户型住也不好住，卖也不好卖

看房屋质量：最明显的是看外观是否发霉、漏水、墙体开裂，是否有改动搭建的情况。如果这些都有明显bug就还是打扰告辞了吧，不要听业主说是小问题，他住那么久都没有改变解决的，接盘后只会更严重。

检查门窗的五金是否生锈，开关门/窗是否灵活；检查各个下水管是否有堵塞的现象；试下房屋的隔音效果如何。

看装修：不要对装修太过在意，只要不漏水，地板整齐，墙壁没开裂，天花板没漏水脱皮就足够了。装修成“宫殿”就比同小区贵一截，完全没必要！

装修这部分的优点，是抵消不了采光和其他方面的差异的，更何况随着时间变化装修只会越来越贬值的。

看房龄：

1、5年以内的新房，美则美矣就是太贵，个税增值税多一大坨，有钱任性当我没说。

2、5年-10年的房子，是最亲民的一类了，周边该有的都有了，房子的状态也处于良好状态，税费较少减轻了一定的贷款压力。

3、10年以上房子，通常会是比较有年代感的小区，守护你安全的是同样饱经风霜的大爷，如果有车还会上演抢车位大战日常生活还会伴随水压不足，停电检修等问题。而且房龄一旦超过15年，房贷越难办。

自从新政上台之后首推买5—10年内次新盘，少花的税费多买排骨吃不香吗。

看小区情况：

实地看小区的停车状况是否激烈，要是车位不够还要考虑去隔壁小区或商场停车会是个麻烦事。

物业可以看小区的管理，整洁程度，看进小区门看看门卫拦不拦你，caca还遇到过要报业主暗号的小区，虽然麻烦了但安全可靠还是挺好的。

看房需要注意的真的很多，caca这里例举的都是大部分时间会遇到的状况，但是有两点没错，环境配套好，学区好，这两个你抓住一个就不会错的太离谱。

买房手续期

各种对比筛选后，敲定好心仪的房子，接下来就是签合同了：

签订合同：

看好房谈好价格后，就要签订合同了。记住一句话，不签合同之前的谈判都是可以不算的，最多赔违约意向金。房产证上业主的姓名和身份证号须和见面业主一致（出示身份证），签合同时，必须是房产证上所有人的签字；（房本上两个人必须是两个人签字）如有特殊情况，须有公证委托书证明。

前方高能，强烈注意：

1.合同最重要的是总房款、税费承担和违约赔偿。其他如户口迁出、家具家电、交房日期等能详细列出就列出。房屋查档，关注是否查封和房屋用途，若房屋用途是公寓，办贷款时需要提供业主的购房合同或者大国土证等来证明产权为70年。

2.房屋定金不超过总金额的20%。要留尾款防止水、电、煤气等欠费或户口不迁出。资金要走监管账户，房产局免费办理。合同中的定金，一律应为“定”不是“订”，定金较好去柜台或者网银转账，并且写清楚是购房定金，公积金贷款时需要有转账凭条。

3.房产局也提供标准房屋买卖合同，免费的。

4.合同注明配偶等同意出售房屋。

5.每一个除了合同以外的约定都要签补充协议。而合同和补充协议都需要产权所有人签字。不能让一个作为代表。

过户：

需要准备的资料一般包括身份证、户口本、结婚证（单身证明）等的复印件，房产证、土地证（现在合一成不动产证）和钱。

物业交接：

等银行放贷下来就可以进行最后的物业交接了。根据合同，把每项核实好，让房东结清物业费、燃气费、暖气费、电话费、宽带费等并协助办理更名过户，给尾款。

到这里，恭喜这位朋友，喜提新房！

来源：成都房管家

小助理有话说：

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