2021年买房10条“铁律”,刚需要适应新的变化!

文丨老马

每一年，市场都会出现新的变化。

比如，2021年，郑州刚需新房的主战场，已经转移到了四环区域，临近三环的楼盘，几乎都已经成为过去；

又比如，高新区成为了热门区域，甚至要超越管南，成为新的刚需阵地；

主城区成为了改善的主战场，各种豪宅、改善楼盘接踵而来，单价2万以上，也根本不愁卖。

每一年，购房策略，也需要跟随市场的变化，做出新的调整。

01主城区才是安全区

这两年，越来越多的买郊区盘的人开始后悔。

郊区盘，无外乎两种卖点：

其一，环境宜居；

其二，潜力巨大。

绝美的生态环境，吸引了大批的改善以及刚需的购房者，这里就是世外桃源，这里回归本真。

但对于绝大多数人来说，这是一个伪命题，影响生活品质较大的因素是“通勤”，甚至可以这样说：

距离单位越近，生活幸福指数越高。

这句话同样可以放到区域的定义上：

距离东区越近的板块，房价越高。

所以，我们看到杨金片区即使什么都没有，价格依然居高不下，就是因为挨着北龙湖。

在市场平稳的情况下，主城区对刚需与改善的吸引力将越来越大，至于生态环境，没有那么重要。

还有那种看中投资潜力的区域，比如曾经的宇宙中心“白绿”，比如港区的领事馆，无数郑州的、地市的投资者踏破了售楼部的门槛。

但是在当今的市场之下，远郊盘，成为了投资者的噩梦，各种降价、打折层出不穷，那些站在山顶的投资者，顶着冷冷的寒风，等着下一个周期的到来。

唯有主城区，价格一直在涨。

金水北区在涨，南三环旁也在涨，老经开区在涨，中原老城也在涨，主城区就是安全区，至少不会降价。

02看好利率

郑州的利率一直都很高，最近银行又出了新政策，给银行划了两道红线，让郑州的利率又有抬升的势头。

利率是买房时机的风向标。

目前郑州较低利率就是5.39%，据说过完年要升到5.635%。

如果刚需真的要买房，尽量找5.39%的银行。

还有一点，别用首付分期，还着房贷，攒着分期，作为刚需，真不一定能坚持下来。

03四环带地铁

四环区域的房子，必须要带地铁。

对于四环区域的房子来说，地铁就是生命线，是以后通勤的保证，是未来保值、增值的砝码。

地铁要比公园、比商业、比社区本身更重要。

远离那些没有地铁的四环楼盘，否则你连最基本的通勤都无法保障。

04刚需别碰公寓

郑州2021年的公寓库存再创新高，达到了惊人的100个月。

没有燃气、暖气，住起来不划算，二次交易税费太高，这就使得公寓只能是消费品，而不能成为“资产”。

资深中介老Y曾经说过，这么多年，他自己，还有他身边的同事：

再牛逼的销售，也没有卖出去过一套二手公寓。

05别碰筒子楼

在2015年之前，由于70/90政策实施，郑州几乎各个新建小区都有一室一厅的小户型住宅存在。

这些小户型，造就了一大批筒子楼。

LPR加速下降，房地产市场一定会有反应。

时间过去这么多年，这些筒子楼在二手市场的表现十分差劲！

同一小区，筒子楼比正常住宅便宜3-5千，而且挂牌量大，出售困难。

二手房的筒子楼总价低、单价低，吸引了一大批刚需的关注，但是请记住，尽量远离筒子楼。

因为它住起来真的不舒服，卖起来真的不好卖。

06找个靠谱中介

郑州的很大一部分新盘，都是通过中介带看成交的。

这时候，一个靠谱的中介，在看房、砍价过程中，有着非常重要的作用。

他的专业能力，他对区域的解析，他对楼盘的了解，都极大程度上的影响着你的买房决策。

所以，不要不好意思，如果中介只会忽悠，不能给到你足够的专业建议，请立马换掉。

07别着急交定金

售楼部的音乐，成交的氛围，精美的售楼部，会一步一步的逼迫着你马上下定。

但，别着急，给自己一个缓冲的时间，再交定金。

因为一旦钱刷到开发商的卡上，要回来是真的不容易。

08别害怕维权

青岛不吃虾、杭州不理发、郑州不买房。

几乎成为了全国人民的共识。

这是因为河南烂尾楼的数量，高居全国榜首，而郑州就占了很大一部分。

郑州“交房比维权”，好像成为了一条定律，在影响着每一位购房者。

但是，当我们真的去看交房，你会发现绝大多数楼盘的交房，都很平顺，没有大规模的维权，没有大规模的报道，只是开发商默默的交房，业主默默的收房。

而作为普通人，能看到的，仅仅是报道出来那一小部分，这在传播学中，被称为“拟态环境”，即传播媒介经过有选择地加工后提示的“象征性现实”。

真正影响居住的，影响后期二手房价格的，不是交房时的绿化，不是气派的大门，不是结冰的水系，更不是空鼓的墙面。

最重要的因素是：物业！

我们可以看到，万科、恒大、融创这些大品牌物业，即使交房时有各种各样的矛盾，却总能在业主入住之后，极大的挽回口碑。

因为物业足够负责，足够撑起生活的舒适，还有二手房的价格。

只要物业足够好，交房时的那点矛盾，根本不算什么。

09别寄希望于房价下跌

统计出来的郑州房价，好像下跌了。

你看，原来管南的房价1.5万+，现在1.3万+就能买到，甚至部分房源1.1万+就能买到。

但，这不是事实。

这是因为靠近三环的老盘，那些1.5万+，1.6万+的房子，都基本清盘了。

靠近四环，挨着四环的区域，那些更加偏远的楼盘成为了主力，看着是房价下跌了，其实是位置更好、价格更高的楼盘，卖完了。

同一位置，郑州的房价没有下跌，甚至还在慢慢上涨。

10也别寄希望于周期

在深圳、上海、广州迎来一波上涨之后，不少人开始躁动不安：又一个周期要来了，郑州将会是下一个轮动的城市。

看到这些城市上涨的同时，你也应该看到，这些城市都迎来了新一轮的调控。

“房住不炒”依然是悬在头顶的一把利剑，随时都会落下来。

郑州还将持续目前的“稳定”市场，没有大起，也不会大落。

这样才是正常的市场，才是对每一个购房者都公平的市场。

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来源：商都房谈