案列解读 | 龙潭水乡为何失败得一塌涂地?

曾经被冠以“成都清明上河图”、“成都周庄”头衔的成都龙潭水乡在开业运营4年后，成为了成华区龙潭总部经济城的“空城”，最初招商的50多户商家几近全部关门，这个项目作为成都龙潭总部经济城较大的配套项目，如今已成为成都人茶余饭后的“笑话”。

又是曾经辉煌

龙潭水乡位于成都市成华区龙潭总部经济城核心区域，占地面积220亩，建筑面积16.1万平方米，由上海裕都集团投资20亿元，经过4年打造和建设完成。定位为成都的“清明上河图”，规模堪比庄周古镇，是龙潭总部经济城较大的配套项目。

按照开发商最初的规划，龙潭水乡是集精品酒店、商务会所、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游为一体的复合业态商业街区。

开业期间生意火爆到什么程度呢？一家豆花店老板说，周日中午1点就已经卖光了所有食品。而另一家中餐酒楼的老板，面对满当当的大堂，忙得不可开交：“生意太好忙得没时间统计这几天的营业额了”。

好景不长，成都龙潭水乡在开业运营4年后，成为了一座“空城”，最初招商的50多户商家几近全部关门，这个项目作为成都龙潭总部经济城较大的配套项目，如今也成为成都人茶余饭后的“笑话”。

这座空城现在变成什么样呢？凄清的街道、锈蚀的栏杆、破败的船只、曾经的美食一条街如今只剩下几个空落落的小摊……

短短几年时间，“成都的清明上河图”龙潭水乡的衰落背后，是怎样深层次的原因导致今日的局面？

开发商有问题

1）工业用地变身“旅游地产”，开发商隐瞒土地违法涉嫌诈骗

龙潭水乡位于成都市成华区龙潭总部经济城，是成都市总部经济试验区，也是成都市中心城区规模较大的总部聚集区。龙潭总部经济城工商注册企业已达1300多家，中国二重、中节能集团、中船重工、中铁建工、中原石油等“国字头”企业先后在此落户。该宗地于2011年2月取得国土使用权证，发证机关为成都市国土资源局，地类用地为工业用地。2012年4月该宗地取得建设用地规划许可证，用地项目名称为非生产性工业科研用房及配套设施、公厕，用地性质为一类工业用地。

而裕都公司所取得的这块工业用地，拔地而起的却是与工业毫不沾边，集旅游、餐饮、娱乐、休闲为一体的龙潭水乡项目。龙潭水乡自建成以来，一直倍受业界质疑。裕都公司曾对外解释称“龙潭水乡只是龙潭裕都总部城的配套设施建设”。国土资源部关于《工业项目建设用地控制指标》明确规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，且严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等。

2）与商家对簿公堂，开发商纠纷不断，官司缠身

游客远不如预期，加上高企的租金及运营成本，使得入驻商家无力再续约，最终，龙潭水乡开发商裕都公司把部分商家推上了被告席。

2015年，如梦初醒的部分龙潭水乡租户联名上书，称裕都公司隐瞒土地违法事实，欺骗商家签订商铺租赁合同，但一次次的维权因“无人过问”而失败告终。

（现在的龙潭水乡哪儿还有人）

收不回来的租金，渐行渐远的游客，这样的死循环把上游供应链企业也卷入其中。2015年至今，作为开发商的成都龙潭裕都实业有限公司被卷入的法律纠纷多达38起，案由包含买卖合同纠纷7起、合同纠纷6起、民事执行6起、劳动争议5起、房屋买卖合同纠纷5起、建筑工程施工合同纠纷4起、装饰装修合同纠纷2起、人事争议1起、广告合同纠纷1起。涉及企业包括银行、建筑公司、装饰公司、广告公司等众多企业。

3）开发不动的“清明上河图”

清冷的街道门可罗雀，偶尔只见些许游客来此拍照游玩，景区游船区的水面上，一大片荷叶在寒风中早已枯黄，飘浮在水面的乌篷船散落空置于东部水域，船只早已破烂不堪。斑驳锈蚀的栏杆、闲置破败的乌篷船、关门闭户的店面、清冷的街道、干涸混浊的水域……仿佛无处不在地诉说这里的萧瑟与惨淡。

对外号称投资20亿打造的龙潭水乡，早已从短暂的辉煌破落到人们只能从纸上看到的“清明上河图”。相关龙潭水乡的未来发展似乎有所动作，网传，成华区政府或将接手这个项目，另有传言透露，云南的房地产开发商将接管这个项目。

但小编觉得，没人愿意接锅。呵呵。

为什么失败了？

1、策划环节

1) 龙潭水乡位于龙潭工业总部基地核心区，有类似刚需的市场支撑，可惜现在该区域还有待发展。项目主打的是成都及周边城市的周边游市场，可是现在除了建筑之外，文化上的混乱、业态上的少有，显然低估了成都人的消费需求。

2) 龙潭水乡号称清明上河园(北方的、宋代的)，看不到任何与之相关的内容，和《红楼梦》一样是个赤裸裸的噱头，龙潭水乡真正的文化灵魂不明确。倘若学习《宋城千古情》，需要强大的市场支撑(外地游客，旅行社)，且与本土发生关联(文化演出上的会客厅功能)，而且需要投入巨大精力、财力打造演艺项目，难度也非常大，显然龙潭水乡走的也不是这个路子。

3) 龙潭水乡与成都、西蜀、乃至西南关联系并不强，没有多少实质内容。

4) 如果这是一个飞来的、外来文化，它是否有落地生根的必要和可能，也就是说，在深圳世界之窗已然进入博物馆的现在，江南水乡从物理距离、文化距离、心理距离等角度，有没有一点点构成“魅惑”的可能?

2、实操环节

1) 操作思路还停留在多年前的旅游景区操作的思路上，没有旅游地产和商业地产的一点思维;操作团队不懂旅游地产或商业地产，没有搞清楚旅游地产或商业地产的核心，不能给老板正确的决策提供支持;

2) 定位不清，不准、或者说根本没有定位，却只把目光放在建筑规划上，这是最无知的操盘人，却不知，没有商业、没有灵魂的建筑永远就只是一堆钢筋混泥土;动线混乱，业态规划混乱、招商能力差、运营更无从谈起。不论是做商业地产还是旅游地产，一个项目的方向错了，注定永远都是个悲剧;

3) 不论是做商业地产还是旅游地产，最最核心的不是区域位置，也不是建筑，而是吸引人的亮点、留住人的核心、让人走了还能不断再来的关键;玩概念的忽悠的时代已过去，尊重市场规律，尊重专业。

4) 商业地产、旅游地产快一步会死，慢一步也会死，快半步就会恰到好处，但这半步的把握需要基础、功底、需要丰富的商业地产、旅游地产从业经验;项目没有核心驱动力的主题和特色，东施效颦注定失败。

龙潭水乡，从曾经辉煌到如今的无人问津。这一令人唏嘘的现实写照不正是反映许多文旅项目在开发运营过程中，每个环节衔接不当的问题吗？

而当每个问题累积叠加时，系统性失败就会像雪崩一样出现。唉，文旅不是随意乱做就能糊弄完事儿的。毕竟市场会给你答案的。

-END-