这个楼盘,是我从业以来见过最小的!

昨天，位于建设路板块的金绣铭座项目取得了预售许可证，推出1栋共75套房源，产品为建面约144㎡的套三和188㎡的套四，含精装的单价在27278-33761元/㎡。

该项目所在的地块是金座置业在2018年以10000元/㎡的楼面地价拿下了，地理位置非常好，位于东二环内侧，建设路板块，可以享有建设路已然成熟的居住氛围和丰富的配套。

但项目非常袖珍，仅有约10.8亩，规划了两栋住宅，但其中一栋是返迁房，可售商品房只有一栋共75套房源，这真的是我从业以来见过的体量最小的项目。

从产品面积段和总价来看，目标客群应该是品质改善人群，项目本身的表现是否能支撑这个定位呢？值不值得关注？以下是金绣铭座项目的踩盘报告。

项目基本信息楼盘名称：金绣铭座占地面积：约10.8亩产品类型：小高层、高层容积率：3总户数：143户车位数：218个开发商：成都市成华金座升置业有限公司物业公司：成都佶惠物业服务有限公司物业费：4.95元/㎡/月

＃本次取证信息＃

楼栋：1号楼（整个项目共两栋楼）

楼层：28层

层高：约3.3米

面积区间：建面约144-188㎡

交付形态：精装

装修标准：约3762元/㎡

备案单价：27278-33761元/㎡

登记时间：4月11-12日

交房时间：预计2022年5月

一、地段及配套

主城核心地段，优劣势并存

金绣铭座项目位于二环路东一段的内侧，秀苑东路99号，处于建设路板块，这也是城东其中一个核心板块，发展已成熟，对于想要在主城置业的人群来说，可以说没有理由能够拒绝这里。

金绣铭座

四川省成都市成华区秀苑东路99号

从具体位置来看，金绣铭座项目所处的位置优劣势都比较明显，优势在于不邻二环路主干道，直面沙河景观，算是一个闹中取静的位置；劣势在于项目毗邻多个老旧小区，整体居住界面跟项目的产品定位不搭。

△项目周边实景图

交通配套方面

道路出行主要依靠项目东侧的二环路，公共交通方面，就非常丰富了，有多条公交线路、BRT快速公交以及轨道交通。

重点说下轨道交通，项目周边有两条地铁线路，分别是已经通车的地铁6号线和在建中的地铁17号线二期工程，距离最近的是地铁17号线踏水桥站，位于秀苑东路与建设北路二段交汇的位置，从项目出发，步行几分钟就可以到达，乘坐十分便捷。

商业配套方面

因为地处主城核心地段，所以商业配套完全不用愁，项目周边步行10分钟范围内，就有非常丰富的商业配套。

紧邻项目的就有首创天禧68规划的约5.5万㎡的商业和蓝光coco时代的约2万㎡商业街，再加上其它社区底商，下个楼就能满足所有日常生活所需。

△首创天禧68项目规划的商业街

除此之外就是建设路各大商业体，距离最近的是龙湖三千集，此外还有伊藤洋华堂、SM广场等，都是步行可达的。

教育配套方面

幼儿园有成焊幼儿园（公办）、成都市第十二幼儿园蓝光分园（公办）、电子科技大学沙河校区幼儿园（民办）等。

△电子科技大学沙河校区幼儿园

小学方面，紧邻的首创天禧68项目对口的是电子科技大学附属实验小学，距离项目大约有800米左右的步行距离，项目预计交房时间是在明年的5月，所以学校信息仅供参考。

自然景观资源方面

项目紧邻沙河而建，绝大多数房源的主景观面均可观赏到沙河景观，因为周边多是7层左右的老旧小区，所以高楼层的景观视野会更好。

△项目外实景图

△我在5楼实体样板间拍摄的沙河观景图

从实际居住来说，项目所处的板块和可以享有的配套，可以说没什么好挑剔的，但从资产持有的角度来说，周边老破小多，且不知是否有拆迁的可能性，再加上项目规模太小，个人觉得保值没问题，增值能力方面可能偏弱。

二、规划及产品

袖珍小盘，部分产品指标表现优秀

前面说到，项目体量非常小，仅有约10.8亩，共计规划了两栋住宅，其中2号楼共有17层，为返迁房，1号楼共28层，为可售商品房。

△项目沙盘图

1号楼为2梯3户设计，1-3楼是物业用房和项目配建的文体活动中心，4-28楼是商品房。产品仅有两种，建面约144㎡的套三双卫产品和建面约188㎡的套四三卫产品，层高均为3.3米。

仅从以上产品指标来看，改善品质还是比较突出的，但项目规模太小，可享有的公共空间有限，再加上返迁房，未来整个小区的居住品质需要打个问号。

再来看看产品。

建面约144㎡三房双卫户型

144㎡做三房，照理来说，空间感应该是相对不错的，但参观实体样板间时我感觉，除客餐厅区域内，其它功能空间的尺度感并不突出，尤其是厨房和主卧。

另外，该户型位于2梯3户的中间位置，一字型的建筑布局，导致这个户型只有一面可采光，其中一个次卧还是通过阳台间接采光，采光并不好。

建面约188㎡四房三卫户型

和144㎡户型一样，参观这个户型的实体空间，会感觉并没有188㎡那么大，各个功能空间分配十分均匀，整体来说就是一个没有明显缺点，但也毫无亮点的户型。

该栋房源也全部采用精装交付，公示的精装标准为3762元/㎡，地暖、新风和中央空调三大件均有，地暖选用的是菲斯曼的锅炉，新风和中央空调选用的日立；其他主材方面，客餐厅、玄关及过道的墙地面采用了冠珠的岩板、木地板选用的书香门第、室内门选用的TATA、柜体选用的索菲亚等等。

△左右滑动查看更多图片，前5张是144㎡户型，后4张是188㎡户型

两种户型均做了实体精装样板间，从整体呈现来看，我个人觉得开发商还是花了一些心思的，比如大量的木饰贴面、客餐厅地面全部选用的0.9*1.8m的岩板大板，视觉感受上十分大气、主卫墙地面全部采用的石材铺贴，我个人更喜欢144㎡户型的设计风格，审美在线，对比其他同标准的精装，可以算中等偏上的水平。

三、不确定因素

主要是物业服务质量方面，可能是因为楼盘太小的原因，项目的物业费用偏高，为4.95元/㎡/月，对于这种定位的产品，我倒是觉得这个费用并不算高，只要服务质量能达标，也是OK的。但是有两个方面的问题，一直项目选用的物业公司完全没有听说过，服务质量无从参考；二是，楼盘过小，实际征收的物业费用可能就得不到充分保障，那就会对物业质量形成直接影响，对于这种定位的项目来说，算是一个比较大的不确定因素。

四、价格及购买建议

从备案价格来看，项目的单价为27278-33761元/㎡，含3762元/㎡的精装，除顶楼特殊房源外，建面约144㎡房源的总价约为394.19-446.86万元，建面约188㎡户型总价约为583.25-637.71万元。

对比近期主城区新取证，或是在售的同面积段产品，这个项目除了建设路和沙河这两个特点外，其它方面可以说完全没有优势，同总价目前在主城区范围内的可选择性还是非常多的，且这些项目无论是在板块、规划和产品上，表现都会更优秀，比如此前取证的建发央玺项目，所以不建议作为优选考虑；如果是地缘改善，就喜欢建设路板块的，可以对比看看太阳公元项目。

来源：吴思竹