如果80万可以上车攀成钢,你还“返乡置业”不?

这个神盘要么爱死，要么恨死作者：sunset放在以往的年头，春运一启动，“返乡置业”就会成为热门词。可该死的病毒让新成都人返乡的激情大打折扣，估计三四五线城市的售楼部，惆怅的情绪正在蔓延。打算回老家看房的年轻人，其实可以换个思路。我们之前也强调过多次：今年是成都的城市大年，特别是楼市“上车”的好时机。如果你手头有成都的房票，不妨把在老家置业的钱，花在成都的新房上。嗯？那点少少的银子，在成都买得起吗？可以的。豪宅区攀成钢板块，就有门槛奇低的“神盘”：ICC天骏。对刘德华发誓，我们特别不是在做广告。实际上，地产开发进入尾声的攀成钢，已很少再上新。整个区域上一次推售是在1年零3个月前，而ICC天骏上一次推出新产品也已经是4年半之前。听闻ICC即将推售的消息后，37君来到现场打探了一番。总体上来说，这个港企新鸿基捂了许久的神盘，值得关注，甚至是部分人群不错的投资标的。有必要提醒一句：神盘的各个指标都有点另类，背后是港企另辟蹊径的产品思维。各位尽管用开放的心态，来一一解读。

成都ICC天峻

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建筑面积：约51-126㎡推售套数：1132套房源（现房）容积率：15梯户比：5梯16户总楼层：39-44层物业费用：6.5元/㎡/月（新鸿基自持）开发商：新鸿基、九龙仓、恒基兆业项目位置：成都市锦江区东大路地铁D、E出口上次取证：2016年7月，均价1.32万/㎡清水

教育资源比商业配套香多了

ICC天骏是259亩ICC项目中的一个组团，占地面积仅8.5亩。项目区位优势明显。所处的攀成钢板块，位于东二环外侧，其实多数成都人都比较熟悉。天誉、仁恒滨河湾、伊泰天骄等著名的豪宅，均位于此。区域内四大商业巨无霸，乐天广场、泰合国际、环球汇广场、ICD环贸广场，将在未来2-3年内悉数登场，项目距离万象城、太古里商圈都相当近，开车仅10分钟。讲真，攀成钢的商业配套过剩，实际价值并不值得过于高估。人流被稀释得太厉害，商业氛围也不见得特别好。就算是年轻人，也没心思天天轮换着逛各大商场。

教育资源倒是攀成钢更有价值的配套，ICC天骏的置业顾问表示，“不少购房者来看房，都是看中了攀成钢的学区。”项目紧邻香港文轩YOYO国际幼儿园、三幼国际新城园区、成师附小（慧源校区）、成都七中育才学校新校区等，均是全市拔尖的学校。国际化的程度比较高，对娃娃的英语教育有帮助。ICC天骏所在的东大路地铁站，是2号线和8号线的交汇站点，东大路地铁站E口出来便是ICC天骏的商业。37君从地铁站出来，一眼便看见了ICC天骏即将推售的两栋楼，不得不说距离地铁站实在是近。ICC天骏楼下的商场，可直接与地铁接驳，算得上正宗的地铁上盖。

超高容积率与善良性价比

虽然区域配套上乘，但ICC天骏仍有不少不足之处。显而易见的是容积率极高和梯户比极低。ICC天骏的容积率达到15，直接导致了项目几乎没有中庭景观。梯户比为5T16户，户型排布与公寓产品相似。由于楼栋有4层底商，乘坐电梯还需要在5楼进行换乘。上班高峰期，等电梯可能会产生焦虑感。此外，ICC天骏的公摊了达到了25%，几乎是成都高层住宅公摊较高值，如果购买50㎡的户型，套内建筑面积仅37.5㎡。

2007年12月，新鸿基在攀成钢拿下这块地，到现在已经过去13年，这意味着购买该项目之后，实际居住年限只有57年。此外，值得一说的是，此次ICC天骏推出的户型为50-126㎡，且主力为小户型。可以说，小户型在攀成钢基本绝迹了，甚至在整个大成都新房中，也属于稀缺的品质。对于年轻人来说，小户型的总价相对可控，购房压力较小。100㎡以下户型不通气，不过对于小年轻来说，这不是大问题，毕竟电磁炉可以满足绝大多数的烹饪需求。对于预算有限的首次置业者来说，只要地段足够好，总价足够低，还有先进配套的加持，即使产品设计有些bug，也算得上是性价比较高的产品。或许也可以说，这不是设计bug，而是新鸿基根据地块特性，有意为之。在寸土寸金的香港，这样的操作也司空见惯了吧。

均价若低于一万八，闭眼买

目前ICC天骏暂未对外释放价格，置业顾问表示，“目前，开发商正与房协积极沟通最后的取证价格，清水均价应该会比上批次高。”成都市的房价审批体系中，有个不成文的规定是“房价地价联动挂钩”。政府部门所给出的项目指导价格，综合参考了地价、区域管控红线和周边楼盘价格。ICC项目的地价仅为2769元/㎡，新房上批次清水均价也仅为1.32万元/㎡，预测此批次价格也不会太高。区域内最近一次的推售为2019年推售的cosmo天廊和仁恒滨河湾，cosmo天廊的精装均价在1.9万元/㎡左右，仁恒滨河湾的精装均价在2.1万左右，精装标准4199-4980元/㎡，参考两个项目的价格，ICC天骏的清水价格很可能不会超过1.8万元/㎡，50㎡房源总价能不会超过90万元，入门价很有可能将拉到80万。

贝壳找房显示，攀成钢区域内，吉宝凌云峰阁、天誉南庭、伊泰天骄等项目，二手房均价已经达到3.3万以上，甚至部分房源均价还能达到4万，新房与二手房的剪刀差在1万以上，甚至较高能达到2万。这也就意味着，如果入手ICC天骏，至少立马增值0.5倍。ICC天骏优缺点都相当明显，但只要清水均价不超过1.8万元/㎡，预算有限的无房人群和需要学区房的家庭，基本可以闭眼入。攀成钢已经没有空地，目前仅蓝润泷门和ICC天骏还有大量房源可售，而蓝润泷门为172-233㎡的大户型，即使均价较低，总价也会远超200万。可以说，这将是入驻攀成钢板块较低的门槛，也是买进攀成钢的较佳机会。2021年，成都城市红利全面爆发，主城房价上涨动力强劲，建议符合需求的年轻人们，可以直接入手，无须再等。

PS：香港四大地产商之一的新鸿基，是香港中环地标IFC（国际金融中心）的开发商。虽说近年来曝出了不少新闻（主要来自于郭家），但产品口碑还是持续保持一流。在成都，新鸿基表现得过于谨慎，项目极少，或许香港人对内地的政商环境还是有着微妙的心态吧……不管怎么说，从品牌维度来看，相信爱惜羽毛的新鸿基不会交出潦草的作品。

来源：成都37度