锦江潜力板块,未来5年看这两个!

包江桥，曾经的楼市板块小透明，现在有点扶摇直上九万里的意思。

原因也简单，板块开始大规模供地了，而且是住宅用地。

在楼市里，卖商业用地是没有热度的，就比如两周前金融城三期出让了3宗商地，再比如白鹭湾在卖“F4”之前和之后都出让了不少商地，无人问津。

所以说，还得是宅地，量越多，价越高，声越大。

对锦江区来说，上一个板块高光是三圣乡，而下两个热门板块，可能就是白鹭湾和金融城三期（包江桥板块）。

金融城三期、白鹭湾区位与控规（旧版控规，仅供参考）

自去年以来，板块内的土地供应与成交骤增。

从土地成交来看，在成都五轮集中供地中，包江桥的宅地供应与成交占据了锦江区的特别主导地位，累计成交6宗，为锦江区其他板块之和。

其住宅清水限价起点就高，为27400元/㎡，到今年已达29000元/㎡。

自集中供地后，板块热度实现质的飞跃。

PART1

-市场-

持续大量供地

高端项目集中入市

从供地计划来看，据《2022成都锦江投资指南》，前两年的投资热土三圣乡，今年拟供应1宗，已成功出让。今年锦江区拟供应土地，大部分集中在金融城三期和白鹭湾。

其中，上图中的编号为10和11的2宗宅地已成功出让，即城投127亩和华润100亩。2宗地位于白鹭湾新经济总部功能区，紧邻南三环路和新希望锦官府项目，成交楼面价分别为11700元/㎡、16200元/㎡，住宅清水限价分别为28000元/㎡、29000元/㎡。

此外，就在两周前，白鹭湾还新成交1宗约43亩商业用地。宗地紧邻“F4项目”，由深投控、锦江国资和成都产业集团的合资公司以楼面价3240元/㎡底价拿下。该宗地为产业用地，需自持商业建面比例不低于50%。

与这宗43亩商地同一天成交的，还有金融城三期的3宗商地。2宗连襟地由成都交子金融拿下，另1宗由成都传媒拿下，成交楼面价在4012-4082元/㎡之间。

在2022锦江区供地计划中，金融城三期还有3宗商地拟出让，白鹭湾还有5宗商地和3宗宅地可能在下半年入市。

今年6月，白鹭湾新经济小镇土地调规，66公顷留白用地明确了土地使用性质，共有7宗商业用地，主要分布在锦阳大道东侧，3个配套服务地块，包括小学、幼儿园、养老院、农贸市场、文化活动中心等，还有3宗纯住宅用地，容积率1.5，与之前出让的4宗宅地容积率保持一致。

这3宗宅地，正是上图所示（编号15-17）今年拟出让的3宗住宅用地，是比较值得期待的。

结合之前锦江区发布的未来5年供地计划，可以发现，锦江区的核心供地板块主要集中在金融城三期、白鹭湾和三圣乡。三圣乡“功成身退”，未来的高光指向金融城三期和白鹭湾。

另外值得一提的是，上图中的潘家沟片区（属于白鹭湾新经济总部功能区）预计在近5年有950亩土地供应。从之前的控规来看，片区规划是以住宅用地为主的。

虽然今年暂无供地计划，但待后期宅地集中入市，也能为白鹭湾贡献市场热度，也为片区打造高端居住板块提供更多可能。

总的来说，两个板块的规划商业用地占比都比较高。金融城三期目前还处于初级发展阶段，短期内预计不会供应宅地，板块热度不会高涨。白鹭湾在前期已经出让了一部分商地的情况下，开启了商地、宅地同步供应模式，去年4宗宅地集中出让，加上金茂、建发等品牌房企进驻，一炮打响板块热度，下半年或许还有3宗地入市，为维持区域热度持续发力。

从新房市场来看，目前两个板块内在售项目较少，若不计特殊住房白鹭锦城，仅绿城凤栖鹭鸣一盘在售。“F4”中的锦江金茂府和建发天府养云若在近期取证，也将持续推高板块热度。

据了解，锦江金茂府为全6F洋房产品，主力户型建面约165-255㎡；建发天府养云物业形态包括6F洋房、叠拼等，主力户型建面约130-212㎡；两个项目清水限价均为27400元/㎡，预计都是带装修交付，也即预售价格不低于3万元/㎡。

就区域产品特征来看，高端调性明显，凤栖鹭鸣成交套均价超450w，锦江金茂府和建发天府养云预计400w起步，就差贴个“穷刚勿近”。

PART2

-进展-

白鹭湾发展持续高光

“金三”进入实质开发阶段

近期，两个板块都有建设新进展。

1.白鹭湾

据规划，白鹭湾科技生态园规划建设约80万㎡高品质产业空间和32万㎡高品质生活配套，定位于打造成都国家人工智能创新应用先导区示范园区、蓉深合作科技生态创新示范园区、成都双碳智慧示范园区、未来公园社区。

项目建成后，将涵盖展示中心、总部办公、商业中心、共享实验室、企业孵化器、人工智能体验馆等多种功能。

效果图

从建设进度来看，目前片区内部分正在施工的建筑主体结构已经完工。到今年底，项目预计完成11.4万平方米高品质产业空间建设，24万平方米高品质住宅主体封顶，片区绿轴以北基础设施将全面建成投用。

据锦江区白鹭湾新经济总部功能区管委会相关负责人透露，截至目前，片区已实现投资53.54亿元，开工项目13个，其中产业项目3个、住宅项目4个，以及绿轴以北市政道路，潘家沟排洪河，锦江大道、锦阳大道景观工程等3个基础设施项目。

同时，白鹭湾产业招商相关团队在北京、深圳驻点招商，目前两地已对接拜访150家企业，30余家企业达成入驻意向。其中，北京驻点派出团队在当地重点招引链主企业，侧重招引一批与智慧商贸、智慧医养、智慧城市、智能制造领域存在深度融合关系的人工智能企业。

2.金融城三期

今年金融城三期拟供应6宗商业用地，目前已出让3宗，下半年预计还有3宗商地出让。目前来看暂无宅地供应计划。

从区域发展进度来看，前段时间，金融城三期河东片区20个待建地块（600余亩）正式启动项目施工招标，最终被中铁二局中标，项目工期为150天，施工内容主要为项目地块打围以及场地平整等。这意味着金融城三期河东片区终于进入实质性开发阶段。

此次打围的20个地块，以商业用地为主，仅少量公园绿地和住宅用地，加上近期已出让和待出让的土地均为商业用地，可以看出区域前期开发以商业为主，住宅还需要再等等。

另一方面，交子公园位于锦江东侧的河岸区域已全部建成，是成都目前少有横跨锦江中轴线的城市公园。

此外，交子金融梦工厂四期已打围施工，项目占地约58.7亩，分A、B两个地块开发，预计今年11月份竣工。据了解，交子金融梦工场四期定位为“金融科技高品质科创空间”，未来将引入聚焦数字货币、区块链、人工智能、云计算、物联网、大数据为代表的新一代信息技术金融科技创新创业企业。

整体来看，白鹭湾建设进展是略优于金融城三期的，且由于白鹭湾已有宅地集中出让、高端项目集中入市，加上后期还有宅地推出，短期内热度也会高于金融城三期。

PART3

-探讨-

板块发展的局限性

从规划上来说，无论金融城三期还是白鹭湾小镇本身，都是产业＞居住，在用地布局上侧重于商业用地，住宅用地与生活配套算是锦上添花，加上紧邻环城生态带，土地开发受限，整体上较难形成纯粹的高端居住板块概念。

不过，待后期“以住宅用地规划为主”的潘家沟数百亩土地整体入市，或将革新成都的高端居住板块排位。

从配套上来说，白鹭湾最突出的是生态资源，目前区域内地铁、医疗、教育等优质配套较少。地铁方面，金融城三期有6号线、9号线二期（规划）和30号线，白鹭湾只有9号线二期（规划），30号线挨着三环，距离较远。医疗方面，主要依靠三圣乡板块的华西医院。教育方面，就近暂无优质学校，只能等未来规划落地。另外值得注意的是，片区内有一座望山陵园公墓，或许会对部分置业人群产生一定抗性。

整体来看瑕不掩瑜，毕竟锦江区可成片开发的板块已经不多了，金融城三期和白鹭湾作为锦江区重点发展的产业板块，未来也必然持续发声。

只是金融城三期建设尚在起步阶段，目前大部分土地还处于初步整理阶段，已出让和拟出让土地都以商业用地为主，在当前板块竞争格局中声量较小；白鹭湾板块发展渐入佳境，商地、宅地同步供应，高端住宅集中发声为板块造势，下半年或许还有宅地入市，产业也在持续招商，板块热度较高。

来源：克尔瑞四川