2019年,我最焦虑的事情……

成都商报房产发布 2019-01-18 15:37:00
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作为发哥的学姐,过去1年,我们没少讨论房子,她自己前后也考察了不下10个楼盘,但最终一无所获:贵的买不起,便宜的又太远,合适的抢不到。

家住建设路的张姐,在忙了一整年之后,依然最牵挂的还是房子:娃儿眼看上小学了,加上外公外婆,一家五口仍挤在90平米的小面积三房里!

纠结啊!作为发哥的学姐,过去1年,我们没少讨论房子,她自己前后也考察了不下10个楼盘,但最终一无所获:贵的买不起,便宜的又太远,合适的抢不到。

其实,张姐对于房子的要求并不算太高,总结起来就是:

1、主城区!由于高新区没资格,较好三环内,配套才有保证

2、大盘!没小区环境的坚决pass!否则连放娃娃下楼耍都不放心

3、品质!口碑差的就算了,质量品质都没保证,物管也要找个靠谱的

4、最后就是价格!动辄单价2万好几、总价三四百万的肯定买不起

那么,2019年,三环内还有这样的房子么?

成都楼市实景

2019,成都购房逻辑

在回答张姐这个“终极灵魂追问”之前,我们有必要先来梳理以下几个核心问题:

2019,三环内还剩多少房?

2018年,市中心(注:特指五城区及高新区)开了多少个盘?答案是57个!这其中,还有部分项目是老盘推新,而且绝大部分已售罄。

那么,2019年呢?很巧,就在本周一,发哥刚写了一个新闻选题《三环内还有多少住宅可以买?》,经过发哥人肉盘点,答案是不到30个!这其中,包括停盘超过1年的“僵尸盘”、单价总价均超高的高端盘、新近拿地的项目等等,明确今年有具体销售时间表的只有5个左右!

而土地供应来看,主城区依然不见优势。

数据来源:中成房业

中成房业的数据显示,2018年土地供应面积较大的为天府新区。传统的二圈层成为供销主力,在供销和存量上均占据全市的7成左右份额!

一边是主城区可选择的盘少,另一边则是大家更关心的价格。

2

买不进市区,除了郊区就是二手房?

2019,稳字当头,以圈层为基础的价格阶梯将逐渐回归!这是包括贝壳研究院、中成房业、中原地产等多个专业机构给出2019成都楼市的基调预测。从最近3个月预售信息来看,主城区特别是三环内的多个品牌楼盘,带装修的预售均价已超过2万元/平米。

与此同时,随着沉寂大半年的二手房市场“去虚火”,房东心理预期降低,不少刚需群体又将目光转向小户型低总价的二手房。来自贝壳研究院的年报显示,成都二手房热销的主力户型在60-90平米,而新房主力销售面积则在90-120平米!

于是,当前摆在张姐等迫切购房家庭面前的选择似乎只有2个:要么选择传统二圈层单价相对便宜的大面积新房,要么选择市中心老旧的二手房。

除此之外,有没有第三条路?

2

龙湖东二环大盘今年首次推新

最近,发哥刚刚得到一个消息:在亮相近半年后,位于东二环的龙湖·梵城终于有了新品供应——建面约68平米的阔景宽厅精制小户型。

龙湖·梵城阔景宽厅精制小户型“梵城颂”意境创想图

坦白说,从去年底至今,身边不下10个朋友在打听这个项目的较新进展。因此,我准备从三个维度来做个分析:

1

区位

关键词:东二环、双地铁、公园房、沙河

二环的土地稀缺显而易见。数据显示,2016年至今二环两侧出让土地在大成都的占比仅3.5%,东二环先天的区位优势,决定了梵城优越的城市级配套。

二环东半段少有全互通高架匝道口杉板桥立交

这里有二环东半段少有全互通高架匝道口——杉板桥立交,进出城都极为便捷。项目距在建的地铁8号线杉板桥站和东郊记忆站均约三四百米距离,距7号线理工大学站也只有1站地铁的距离。

沙河城市公园

同时,这里下楼就是刚开园的沙河城市公园,约7万㎡。并且,梵城业主还可享一段约400米的沙河河岸线。

2

项目

关键词:百亩大盘、天街、商圈

占地约186亩的龙湖·梵城,是目前龙湖在建项目中体量较大、业态也最为丰富的一个项目,包括滨江天街、星级酒店、商务办公、精制户型、步行街区、高品质长租公寓、颐年公寓、城市大平层、滨水别墅等全年龄层产品业态。

龙湖·梵城意境创想图

最核心的滨江天街是龙湖全自持运营的购物中心,届时,楼下超市餐饮泳池电影院等将一应俱全。同时,项目距离建设路商圈、万年场商圈以及春熙路商圈均十分接近。

龙湖·梵城意境创想图

类似梵城这种既自带小区环境、又有多个商圈伴身的大盘,真正做到了生活便捷性与居住私密性的高度融合,而这也正是目前许多市中心小盘所匮乏的。

3

产品

关键词:百万级、精制户型、龙湖品质

回到产品本身,本次龙湖·梵城即将推出的建面约68平米阔景宽厅精制小户型”梵城颂”,为两房设计,据称较大面宽可以达到约9米。户型设计很方正,配置有指纹密码锁、国际品牌卫浴、龙湖千丁智能系统等,装修风格为年轻人比较喜欢的都市精奢艺术风。

龙湖·梵城意境创想图

产品较大的优势就是南北朝向几乎无遮挡,视野无界。朝南户型,可以一览别墅区和沙河沿岸风景;朝北户型则可对望东郊记忆和沙河城市公园。

整体来看,68平米的户型兼具实用性和功能性,也很好控制了总价,同时还具备龙湖物业及品牌所带来的产品附加值。

3

置业建议

1

关于置业人群的建议

1、 刚需青年VS市中心稀有两房

在动不动就要掏空6个荷包的当下,工作不久的年轻人或家庭经济有限的刚需,除了选择远离主城区,用较低的总价及首付撬动市中心一处优质小户型房产,不失为买入主城区的另一种机会。

龙湖·梵城售楼部实景

梵城颂,既可作为就业初期一处满足基本功能的场所,也可作为后期市中心优质资产的一种合理配置进行保留。

2、 “城市动物”VS城市级生活配套

作为目前购房主力的90后乃至00后,消费观念已发生很大变化——总想对自己好一点。“我可以不在乎早餐,但不能忍受没有咖啡的早晨”、“我可以拒绝朋友间的火锅局,但绝不能忍受超过半小时的外卖”……

滨江天街意境创想图

对于这类“城市动物”来说,留在主城区,享受城市极优质资源,不再是高端买家的专利。梵城颂的优越交通通达性和辐射多个商圈的生活方式,很好地满足这类人群交友和居住的新追求。

3、 同城父母VS改善的第三种选择

就像前文所述的张姐一样,很多需要赡养父母或照顾小孩的改善型家庭,需要兼顾面积和配套,最现实的问题就是:要么选择大面积的郊区盘,要么就只有就近找一套小户型二手房给父母。

龙湖·梵城阔景宽厅精制小户型“梵城颂”意境创想图

在这两种选择之外,梵城颂这类小户型较好地兼顾了资金与距离、投资与自用两种方式,又很好地解决了三代人的现实需求。同时,由于梵城颂的地铁优势和生活配套,既大大缩短了父母子女的探视时间成本,也能给父母在生活上有了更便利空间。

2

关于生活方式的建议

我相信,没人愿意平白无故每天浪费几个小时去挤地铁。我也相信,每个社会人内心,都有一颗住进主城区的心。

如果你对主城区有一种执念和坚守,换个思维方式,或许正好迎合了自己的需求。

无需人云亦云,也没有对与错。就如同买房没有永远的高点与低点,选择自己最想要的,就是正确的。

龙湖·梵城区位图

最后说一句,东二环、百万级产品,留在市中心的机会,真的不多了。

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