新房2.4万都卖不完,二手较高却挂到5万以上,魔幻的兴隆湖

兴隆湖的楼市发展像是一个“神话”，让人看不懂更摸不着头脑，因为我从未看到过哪个版块的新房价格和二手房价格会倒挂得如此严重，似乎经济学中的供需关系在这里是不存在的。和大源、金融城这种传统住区的发展路径有着些许的不同，兴隆湖从诞生之初就自带高光，如同现在短视频平台上一炮而红的网红，你不知道它为什么会火，但架不住别人就是火了。不过兴隆湖的这种“火”，相比靠着长时间积累沉淀所得来的城市级住区，还是显得虚浮了很多。就像短视频上面那个“重度美颜”靓女，突然有一天素颜出现在榜一大哥的面前时，榜一大哥那踉跄的脚步……01新增住宅多了掏钱买的人却变少了—“物以稀为贵”这五个字用在兴隆湖的楼市现状上一点都不为过，因为这几年的兴隆湖楼市可以看做是“饥饿营销”的经典范本。

兴隆湖实拍图（摄于2021年3月）2015年由天投开发的北鑫苑开盘，拉开了整个兴隆湖住宅的供应序章。当然，只能说这个序幕拉得很慢，因为从北鑫苑开盘后，兴隆湖的住宅供应就停滞了。一方面受制于无房可售，一方面是兴隆湖的规划逐步落地，市场对于这一区域的住宅呈现出“饥渴”的状态，经常都会传出类似“80万茶水费买兴隆湖”这种企业内部用房拿出来卖的消息。虽然随后都被辟谣，但能看出兴隆湖这一市场的楼市热度是逐渐水涨船高的。

直到2019年10月，仍然由天投开发的东鑫苑入市，兴隆湖的住宅供应才脱离了一房难求的境地，步入正轨。当然，作为四年后排名前列非科学城产业人员可购买的楼盘，1.2/1.3万/㎡的价格确实便宜，一开盘瞬间卖完，只不过因为拿地价格便宜，所以这一销售价格很难正确衡量兴隆湖板块的真正价值。

天投东鑫苑摇号情况2020年8月位于兴隆湖的龙湖天境项目正式取证，整个项目355套房源一次性全推，产品集中在小高层和叠拼，户型建筑面积段（后称建面）在105-329㎡之间，价格相比东鑫苑而言就贵了不少，普通小高层价格大多都在2.2万/㎡左右。不过即便如此，项目报名人数也达到了1153人，开盘当天就全部售罄。

龙湖天境摇号情况但是否兴隆湖就如我们所想，只要有房子放出来就一定会卖得好呢？其实事实并非如此。之前不论是天投东鑫苑还是龙湖天境，开盘就清盘的案例其实说起来并不是兴隆湖真实市场的反应，而是从2015年到2020年这段时间由于区域未能形成有效房源供应，而导致的用户积压。所以当在有新增供应出现市场时，才会出现如此火爆的销售态势。这一点，我们则可以通过以下几个案例看出——

鹿溪悦府实拍图（摄于2020年12月）2020年年底，鹿溪樾府首期开盘。这个由天投和中铁建共同打造的项目一次性推出了315套房源，户型建面117-172㎡，带装修价格在2.2-2.6万/㎡之间；2021年2月，位于兴隆湖北侧的德信弘阳湖畔云璟正式开盘，推出4、6、7、8、9栋住宅，共计188套房源，户型建面169-189㎡，含装修价格基本集中在3万/㎡；一个月之后，鹿溪樾府再次加推5栋楼，合计286套房源，户型建面143-172㎡，带装修价格2.4万/㎡，基本持平上一批次；同年4月，龙光天瀛项目加售，而这也是该项目在2020年12月首开后的排名前列次加推，合计300套房源，户型建面109-143㎡，价格2.3-2.6万/㎡之间。

龙光天瀛实拍图（摄于2020年12月）如果单从价格来看，除了湖畔云璟项目由于土地获取成本，导致取证价格稍高以外，鹿溪樾府和龙光天瀛单从价格来看，也只比龙湖天境贵出了10-15%左右。按道理，如果这是这样一个涨幅，那么根据之前龙湖天境的销售数据来看，买房人大概率是会买单的，不过结果却和预想出现了反差。根据成都住建官网公示，这三个项目的四次取证都存在着不少的房源剩余。

图源：成都住建（图片截止于2021年4月28日）鹿溪樾府的首期开盘的315套房源，截止到4月8日还剩余130套；3月加推的286套房源截止4月23日，还剩余214套，去化率仅为25%。同样的，德信弘阳湖畔云璟首推188套房源，截止4月3日项目剩余120套房源未售，4月48日，又退出4栋以及8栋楼的两套房源。如果按此数据计算，项目开盘去化也仅为35%。龙光天瀛似乎略好一些，4月加推的300套房源目前还有128套剩余。

从以上数据分析可以看出，目前天府新区兴隆湖板块的住宅销售呈现出滞缓的态势，大有2014年成都楼市新政后整体疲软的状态，甚至相比起天府新区的一些其他住区，兴隆湖板块的整体房源剩余数量都会高出不少，这也可以理解为天府新区购房人群对于兴隆湖这一区域的接受度并不是太高。02离谱！兴隆湖二手房挂牌超5万？—但是新房的遇冷似乎只是兴隆湖楼市的一个侧面，因为对于早在2015年就入手北鑫苑的房东来说，兴隆湖自身所携带的价值似乎根本不是目前新房价格能体现的，所以在二手房市场上，部分兴隆湖的挂牌房价就飚高到了一个难以想象的地步……

兴隆湖实拍图通过链家APP查询到目前兴隆湖有且仅有天投北鑫苑一个项目有二手房挂牌出售，出售数量也仅有21套（北区15套，南区6套）。从目前链家给出的3月参考均价来看，北鑫苑北区的二手房价格是33645元/㎡，南区价格37099元/㎡。即便链家给出的二手房参考价已经超过目前区域新房成交均价的50%，但是在实际房源的出售价格中，大多数清水房源价格都已经攀升到4万/㎡，更有位于南区的一套带精装和一套清水房源标价超过5万/㎡，基本是目前新房市场价格的2倍。且不论这种挂牌价格是出于对于市场的试探还是什么，但已经偏离正常市场。

图源：链家而且由于无法准确了解之前北鑫苑二手房是否存在着成交，以及其具体的成交价格，那么是否能单纯用这一项目的二手房挂牌价来衡量兴隆湖板块的价值就有待商榷。而且目前在链家上已经有北鑫苑房东将一套216㎡的清水房挂出570万的报价，折合单价26389元/㎡。虽说这一清水价格相比区域的带精装价格还是存在着一定的差距，但是二手房挂牌价的松动将会在随后一段时间慢慢显现，毕竟4000元/㎡买到的房子，无论现在怎么卖，都只是个挣多挣少的区别。

图源：链家

写在最后：在成都，每一个住区的崛起都是依托于时间的沉淀，而非一场单纯的“造神运动”，兴隆湖也是一样。虽然看起来兴隆湖的呈现已经有数年时间了，但是整体个区域的楼市发展基本可以看做从2020年才开始的，并不能凭借着某一个楼盘的数据指标就来衡量整个区域价值，更应该交给市场来判断，而不是被宣传中所谓的“中字头企业聚集”、“二手房价超过三万”等说法蒙蔽。再加上最近有消息传出说，在成都集中供地的大背景下，天府新区兴隆湖板块所供应土地将会严格控制价格，甚至有清水销售限价的要求，大概率会控制在2万/㎡附近。虽然此消息尚未最终落实，但起码也能从中看到从政策层面对兴隆湖板块形成的价格调控，对于真正想要买在兴隆湖、住在兴隆湖的买房人而言，无疑是一大利好。

来源：买房特工队