成都楼市:五城区楼市情况怎样?还有哪些盘值得关注?

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提问：成哥你好，现在成都五城区的楼市情况是怎么样的呢？有哪些盘值得关注呢？可以分析一下吗？

回答：五城区因为基础配套、文化氛围等原因，区内房市很受欢迎。

近期，青羊区的在售楼盘均属改善型，单价和总价都比较高，学区优势也不是很明显。

武侯区是五城区里新盘供应最为充足的，有一部分项目是在去年10月份前开出的。武侯区新盘以改善、豪宅为主，总价也不低，金科博翠府和君启主力户型都大于150平，双凤桥TOD凤舞七里有130平以下的户型，热度比较高，基本都售罄了。

成华区新盘供应仅次于武侯区，价格对刚需和刚改购房者很友好，比青羊锦江武侯都更为低廉，未来很有可能持续走高。

金牛区价格低但是问题不少，好的地段的新盘就还挺有前景，像中铁御花府。

锦江区一直以来热度都很高，供不应求，这次的新盘比较中庸，没有什么亮点，有德商锦江天玺、茂业豪园、禹州宴山河在售，前者为供应主力。

提问：成哥你好！我准备买法拍以下几个拍卖楼盘哪个值得买！

1、沙河壹号 二期 距离开始5天 锦江区出价130 估价160 锦江区 有学区 套三缺点 容积率； 2、永泰雅居。28 天 天府新区 150 估价200 跃层 有学区； 3、 瑞雪港湾。6天103 市场价144 套三。天府 新区 133m； 4 、美城悦荣府 18天 天府新区套2 软件园。位置 好 出租。 90 万 市场价120； 5、兴元嘉园 7 天。 跃层 115。 市场160 148m； 6 、海伦印象； 7 、齐盛艺境

回答：你好，你看的都是法拍房的话，一方面要价格捡漏，另一方面也要确实去看值得买的房源和楼盘。

1、沙河壹号二期，目前挂牌价2万+，目前套三行情价170-250万，出价130，估价160能买到，也算是捡漏了。学区的菱窠路小学，一般。容积率确实比较高，是比较刚需的楼盘。

2、永泰雅居属于华阳板块，天府新区A学区，多校划片。挨着地铁站不远，适合出租或者自住，房龄比较大， 14年，属于老小区，整体来说顶跃挂牌价在185万左右，起步价150万捡漏不多，表现一般；

3、 瑞雪港湾也是华阳老小区，车位严重不足，目前挂牌在174-200万左右，起拍价103万，捡漏比较大，可以稍微关注，但是后期的流通性不佳。毕竟是老破大；

4、美城悦荣府 是地铁口次新小区，属于天府新区，套二行情价大概在165万以上，目前起拍价90万，捡漏比较大，可以着重看这个楼盘；

5、兴元嘉园属于武侯西三环的老小区，挨着三环噪音比较大。起拍115万，相比市场价160万，也有一定折扣，可以稍微关注，但是后期转手困难；

6、海伦印象，天府新区次新楼盘，可以关注；

7、齐盛艺境属于高新区远大板块，热度也比较高，可以关注。

综合来看美城悦荣府、海伦印象>齐盛艺境>沙河壹号二期>兴元嘉园、永泰雅居、瑞雪港湾。建议你买三环内或者天府新区高新区的次新（房龄10年内），从这个角度去找。

提问：成哥你好，自己在市中心有一个60多平一居室，贷款还剩29万，手里有30万，觉得还贷款不值当，就委托中介找投资项目，周六带我去看了中港的公寓，在中介和顾问的说辞下，认购了一个31平带天然气的loft，公摊30%，后来我越来越不想要了，知道公寓难卖，但是不知道值不值得去投资出租。

回答：公寓是最差的投资产品。公寓没有学位，是商用水电，只有40年，这都不重要。最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。具体更多分析详见内部！

提问：你好成哥，今年打算在成都买套刚需自住房，想知道今年成都刚需买房的话有什么行情变化吗？

回答：排名前列个变化是二圈层不再是备选，目前很多二圈层区域都出现了难买的情况，再不下手就只能选别人剩下的了；第二个变化是神盘逐渐消失，房源减少，由于近几年土地价格不断上涨，现在很多盘都不具备做神盘的优势了；最后一个变化是热门区域将发生改变，一些热门区域的开盘频率越来越低，热度将会转移到那些能开出较多高价盘的区域，并不排除会有黑马出现的情况。

提问：成哥你好！请问川发天府上城和远大中央公园要怎么选呢?哪个位置更好？哪个性价比更高?麻烦从各方面分析下，增值，商业，配套，居住质量。

回答：从理论上两者性价比都很高，都值得买。但如果让我二选一，我会选川发天府上城。锦江生态带肯定远远好于南湖板块，无论从板块规划，定位，各种配套来说，都存在等级差。川发的土地容积率低一些，产品品质更好，远大其实是上一个时代的土地容积率，产品其实是刚需定位鼓捣加了豪装，目的是把价格抬上去，增加利润。现在的精装水分至少一半吧，所以清水不用买水分，也不用维权。当然，远大的价格其实更便宜一些，所以它也有合理性,但我会更倾向于川发一些。

提问：成哥，坐标成都，您看好天府新区的核心板块秦皇寺片区吗？天府大道以东，这里定位未来的CBD商务核心区。地标建筑旁有“中海天府里”这样容积率6.3的高密盘。110的套三，2.2的精装单价，价格不低的刚需盘。但位置核心，周边配套完善，未来有升值空间吗？还是考虑锦江生态带这样单价便宜3000左右的纯住宅片区呢？

回答：天府新区距离市中心太远了。而且2万的单价也不算特别便宜，如果可以的话，尽可能往市中心走走。如果一定要考虑天府新区的话，建议买核心区，便宜3000的价格坡度不够，不值得放弃确定性。具体更详细的分析详见内部文章!

提问：成哥好，打算买个商铺投资试试，但是买商铺的话也是排名前列次，请问该怎么买到合适的呢？有什么建议呢？

回答：购买商铺一定要考虑商用价值，这就要比购买住宅难一些，特别是很多销售商在向买家推荐的过程中，由于各种因素，会误导购房者，比如在17年成都商业综合体快速成长，很多销售商借助一些大型商业中心来渲染自身价值，导致很多不懂行情的人纷纷入坑；18年二手房价格上涨，限购政策升级，销售者用商铺价格和住宅价格作对比，导致想从商铺市场觅得良机的人们深信不疑。现在看来，这两者之间不管是行情还是价格都没有必然联系；前年格子铺炒得火热，底商租售比越来越高，但都是在薅消费者羊毛，真正有实力的商业体是不会轻易出售这些商铺的；去年出现了很多“地铁口商铺”，大家也要谨慎下手，地铁口人多不代表消费能力强，不要轻易上当。

提问：成哥，总价80w，首付25w，纯投资，中长期持有，重庆的话买哪里比较好呢？

回答：首付25预算来说选择不多，推荐几个板块：九龙坡华岩新城，位置要比大学城要略胜一筹，因为从市中心到华岩新城没有大山的阻隔，但到大学城必须要过隧道才能到。单从这一点华岩要好，虽然大学城是重庆最平坦的地方，但是交通始终是阻碍发展有硬伤。另外华岩新城随着5号线通车以后，到主城各大核心区域都是非常便捷的。

还可以看看礼嘉，正在形成独立自主、自成体系的商圈，集中布局，在居住、生产、消费等环节都有核心所在。但礼嘉还处于开发阶段，兑现时间较长。礼嘉的定位：1.欢乐谷 2.龙湖天街和滨水商圈 3.zf卖的低容积率土地。学校：礼嘉中学、星光小学、两江巴蜀中学、白马中学礼嘉的发展主要看它的配套与兑现周期，一系列高端配套落地礼嘉，城市价值会不断兑现。另外巴滨路那块，巴南是重庆区域里，投资者竞相追求之地，而巴滨路又是巴南区里最容易吸引房企的。房企们密布在巴滨路沿线。即是巴滨路，包括龙湖、金科、旭辉、华远等，巴滨路的价值也正在崛起 。重庆投资价值高的板块及楼盘详见内部！

提问：成哥你好！华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边，主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好？

回答：投资囤面积，自住看品质，尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变，神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳，龙潭市属于进攻型产品可以长持，投资收益倾向龙潭市，稳健实用推荐尚云庭。具体更详细的分析及建议详见内部！

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