较低8000多一平!高新这个“价格洼地”能成为下一个金融城吗

11月份，在一个板块内出现了两个让我特别心动的盘。

11月1日，长冶南阳御龙府拿预售，清水单价低至10168元/㎡；11月30日，中铁城锦南汇拿预售，再次刷新了我对高新区房价的认知，较低仅8976元/㎡！

这tm就是三圈层才有的价格啊！

而这两个低价“神盘”都位于成都这两年最炙手可热的区域之一——新川板块。

1、新川板块密集推新，价格悬殊

其实近两个月，高新南密集推新，其中大部分都位于中和-新川板块。

10-11月高新南共有18个楼盘拿证，其中12个都在中和-新川板块，价格也明显低于其他板块。除了一月4次拿证的“奇葩”融创香璟台外，其他楼盘都去化得不错。

而在整个高新区来看，新盘价格也悬殊极大，最贵的已近30000元/㎡，而较低价格却不到9000元/㎡。除区域成熟度的原因外，造成这种悬殊最重要的因素还是地价。

中和板块曾在2009-2010年期间集中供地，但此后曾沉寂数年时间，直至2016年以后新川板块开始发热。也就是这几年时间，中和-新川板块的地价实现了飞跃。

去年12月，新川板块一宗32.8亩住宅用地被高投以13900元/平楼面地价拿下，刷新了高新区地价记录。新川板块的地价也实现了7年时间上涨20倍的奇迹。

这个地价坐火箭的板块，能成为成都的下一个金融城吗？

2、板块规划合理，城建面貌值得期待

时间回溯到2010年，新加坡和四川两方签署了《关于合作建设新川创新科技园合作备忘录》，2012年新川创新科技园正式开工建设，中和-新川板块才开始被人们提及。但与大源-金融城的光辉相比，这一块仍然显得很没有存在感。

直至2016年，各大开发商相继在中和-新川高价拿地，这一板块才开始真正被关注。而此时，天府大道对面的大源板块已经饱和，房价高达15000，中和-新川板块成为高新区的“价格洼地”。

高新区可用土地。按照规划，新川片区目前有2300多亩的纯住宅用地，已经出让了800多亩，还剩下三分之二将在近三年内出让。现在，纵观整个高新南区，金融城、大源版块已经成熟，新川片区在土地储备上是极为充沛的，将是高新南区最后一片未开垦的处女地。

新川片区在规划上很有特色，园区可出让和不可出让用地按50%:50%的比例进行划分，不可出让用地都用于公园绿化和景观道路建设，可出让用地用于产业、住宅、商业用途，形成5:3:2的黄金比例。且从2012年开始建设，基本是按照初期规划进行建设的，所以片区城市建设的预期是稳定的，不存在烂尾或者缩小的风险。

新川科技园区

已建成的新川路，远处在建工地是融创香璟台东苑和北大资源紫境府。

就目前区域的建设来说，西至天府大道和红星路南延线，东至成自泸高速，整个板块大的框架已现，道路宽敞干净，景观及城市建设漂亮。板块的城建面貌和生活舒适度值得期待。

3、大城已现，沿主干道住宅入住率高

驾车沿红星路南延线、应龙路从中和到新川，仿佛从老家到国际城南。天府大道、红星路南延线周边现已高楼林立，显得颇有繁华之气。

北大资源颐和翡翠府

这得益于梓州大道旁新怡花园、龙腾苑等安置房以及中德英伦联邦等早期楼盘的高入住率。同时，这一区域的社区商业也已非常丰富，餐饮、娱乐、超市、家装各种类型业态都有，已经基本可以满足日常生活需要。

新川社区底商

目前板块内天府大道及红星路南延线沿线居住环境已较为成熟，而在中和老城区域及新川科技园南部、东部仍有大量待开发地块。

中和老城正在拆迁的地块

苦编我从白天在这一区域一直逗留到晚上，所看到的情况是，白天行人稀少，即使是在梓州大道这样的主干道旁，空荡荡的人行道和大路上繁忙的车流对比明显。而到了晚上，区域内两条纵向主干道梓州大道和应龙路，沿线高楼内灯光密集亮起，说明这一区域内其实入住率已经达到较高水平。

这或许是由于目前区域内交付入住的多是住宅，而大型商业及写字办公产品入住率较低。

4、高规格的配套规划，体现板块潜力

要说配套，首先要说板块内较为丰富的交通规划。从驾车出行来说，新川路、新裕路、会龙大道等横向干道和梓州大道、应龙路、中柏大道等纵向道路构成了区域内完善的道路网络；从公共交通来说，地铁1号线专门建设一条支线连接新川科技园，还有在建的6号线预计2020年通车，以及规划的红星路南延线BRT。

在建的地铁6号线

而在商业上，目前区域内仍然较为缺乏大型商业体。除社区底商外，区域内现已呈现的集中商业只有华府大道地铁口的伊藤和老成仁路人气寥寥的远大荷兰水街。不过区域内规划及在建的大型商业有北大资源商业项目、华润时光里、远大购物中心等，如果全部建成，区域内的商业配套仍然是未来可期的。

华府大道地铁口的伊藤

此外值得一提的是，在近日的成都轨道地产集团2018年度排名前列批次TOD项目一体化设计招标中，共7个项目就有3个在新川板块。分别是新川科技园南站、张家寺站+锦水花乡站、陆肖站。

所谓TOD项目是指以公共交通枢纽和车站为核心的同时，倡导高效、混合的土地利用，如商业、住宅、办公、酒店等。简单地说就是在地铁站上建设商业、办公等产品，不用出地铁站就能到达办公场所。

新川科技园南站TOD项目效果图

高规格、大手笔的配套规划，体现了政府层面对新川板块未来发展的重视和信心。

5、园区建设及产业发展缓慢

而与如此高规格的配套规划不匹配的是，板块内产业发展和园区建设的缓慢。

在新川创新科技园区内，虽然办公楼修得漂亮并充满现代感，但人迹罕至，所停车辆用手指头就能数过来。科技园的地下停车场内同样也是空空荡荡。

新川科技园空空荡荡的停车场

据了解，新川科技园已经引进北大方正、OPPO手机、咪咕音乐等十几个项目，还有几家生物制药企业，但这些项目并不能引领园区产业发展。

新川科技园

几年前，成都本地就疯传“新加坡被重庆抢走，新川创新科技园烂尾”，其实重庆只是和新加坡签订了一个战略性互联互通项目，对新川科技园不会产生根本性影响。但新川科技园区的建设开始放慢了脚步，原定2018年园区内所有支路全面通车的目标，目前看来已无法实现，园区全部建成仍需几年时日。

6、新川，能否成为下一个金融城？

一个板块的长期发展，要靠人口的聚集。没有产业，就不会获得持续的人才流入。对于新川板块来讲，看起来很美好的产业规划能否落实，是新川能否成为下一个金融城的关键。

但好在，从政府层面的规划和园区内实际建设情况看，这艘巨舰已经启航，并且一直在朝着目标航行，只是行驶得有些缓慢。

对于购房者来说，新川板块必然是长期看涨的，而且目前尚有少量低地价项目待售，不失为入手的好时机。待以后产业发展成熟，高地价项目入市，现在你所看到的1万左右的价格或许就将成为永远的回忆了。

但由于新川板块的教育资源缺乏，目前区域内尚无名校加持，对于急需学区的购房者，需谨慎考虑。

从区域来说，目前板块内最适宜的购房区域建议是天府大道至红星路南延线沿线区域，以及靠近中和老城的区域，配套成熟生活较为方便。而在新川板块南部及东部，发展仍需时日。

来源：直击成都楼市

小助理有话说：

添加“小助理”微信（ID：lousir-2018）或扫描下方二维码，备注“加群”，即可进入购房交流群答疑解惑撩助理哟~