外光华千亩土地调规,青羊新城又有两大TOD浮出水面

搜狐焦点成都资讯 2021-12-13 23:12:40
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12月10日,成都市规划和自然资源局官网上公告了两则控制性详细规划,即《青羊区光华新区蔡桥片区控制性详细规划(第3.1版)局部用地控规修改方案》和《武侯区、青羊区花龙门片区控制性详细规划(第2.5版)局部用地控规修改方案》。公告涉及外光华板块两个片区,光华8线南北两侧约1160亩土地。从地理位置上看

12月10日,成都市规划和自然资源局官网上公告了两则控制性详细规划,即《青羊区光华新区蔡桥片区控制性详细规划(第3.1版)局部用地控规修改方案》《武侯区、青羊区花龙门片区控制性详细规划(第2.5版)局部用地控规修改方案》。公告涉及外光华板块两个片区,光华8线南北两侧约1160亩土地。从地理位置上看,两个拟调规片区距离约1.6公里

调规位置示意(图源投资云地图)

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其中《青羊区光华新区蔡桥片区控制性详细规划(第3.1版)局部用地控规修改方案》公告显示,为促进青羊区环城生态区周边地区品质提升、完善配套服务功能,依据《青羊区环城生态区及周边地区城市设计及控规修改方案》,拟对青羊区光华新区蔡桥片区局部用地进行控规修改

该规划片区位于光华大道以南、光华8线以北、光华北六路以西、四环路以东。其南北两侧分别有地铁13号线七里沟站和4号线蔡桥站两个地铁站点,拟修改范围总用地面积约817亩。

图源投资云地图

拟调规内容包括:

1、将原控规二类住宅用地(1#地块)调整为商业服务业设施用地(1#地块、 12#地块),并增加1条南北向16米支路;

2、于原控规2处二类住宅用地(2#地块、3#地块)内增设东西向带状公园绿地,连接环城生态公园;

3、将临环城生态公园的3处二类住宅用地(2#地块、4#地块、6#地块)调整为二类住宅兼容商业服务业设施用地,商业兼容比为5%-10%;

4、将原控规为二类住宅兼容商业服务业设施用地的10#地块调整为二类住宅用地;

5、对片区内部分地块容积率及建筑密度进行调整,调整地块容积率按照拟修改用地布局规划图中标注执行;

6、为补足公服缺口,于13#地块中增配1处社区养老机构及1处再生资源回收网点,于11#地块中增配1处小型多功能运动场地;

7、于14#地块、 15#地块、16#地块中各增设1处II类应急避难场所。

可以看到,本次调规最大的变动是增加了商业用地。不仅将原为纯住宅用地的2#地块调整为了纯商业用地,该地块南侧的3宗住宅用地也增加了比例兼容5-10%的商业。

其中,调整为纯商业用地的地块紧邻着蔡桥地铁站,而成都轨道城市投资集团在9月份对蔡桥站TOD一体化设计前期定位策划方案进行了招标。种种迹象表明,该地块的调规是在为蔡桥TOD“铺桥搭路”,预计蔡桥TOD的落地和建设也将在本次调规后得到进一步的明确。

而区域周边1公里范围内,目前在售的新房项目仅两个。其中,建发央著打造的是中式风、建面90-170㎡(含人才住房)的高层,均价约2.9-3.1万元/㎡;首创禧瑞光华有高层和叠拼产品,高层户型约126-143㎡,单价约2.4-2.8万元/㎡,叠拼户型建面约233-247㎡,单价29999元/㎡。

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同日发布的另一则调规公告,是《武侯区、青羊区花龙门片区控制性详细规划(第2.5版)局部用地控规修改方案》。公告显示,为落实《青羊区环城生态区及周边地区城市设计与控规调整方案》与《青羊区地铁培风路站TOD一体化城市设计》,提升片区功能品质,塑造良好的城市形态,拟对武侯区、青羊区花龙门片区局部用地进行控规修改

图源投资云地图

此次规划拟修改范围为光华8线以南、武青北路以西、规划道路以东的区域。该片区位于武侯和青羊的交界地带,总面积约344亩。

拟调规内容包括:

1、优化道路网,落实小街区规制,增加1条南北向支路,在5#地块内增加1条东西向12米内部通道,跨光华8线新增1条7米南北向地下公共通道。

2、将片区内村镇居住用地相应调整为二类住宅用地、商业服务业设施用地兼容二类住宅用地、中小学用地、服务设施用地和小区绿地。

3、临近培风站地铁站点,结合培风站出入口、风亭等附属设施布局要求,加宽路侧1#地块公园绿地。

4、优化公服设施布局,调整规划养老院位置,在2#地块服务设施用地内增加1处社区卫生服务中心、1处居民健身设施、1处再生资源回收网点,在8#地块小区绿地内增加1处小型多功能运动场地。

5、落实青羊环城生态区整体调整方案进行容积率平衡,调整后地块3#容积率为1.8、地块4#容积率为2. 2、地块5#容积率为2. 4、地块6#容积率为2.4、地块7#容积率为1. 8。

可以看到,本次调规的片区原来均为城镇住宅用地。虽然此前有规划学校、养老机构等场所,但是片区仍主要以城镇住宅为主,城市界面较为老旧,配套建设尚无新的进度。本次调规将城镇住宅用地调整为二类住宅用地、商兼住用地以及相关服务设施用地,进一步明确了片区的建设和打造方向。未来这里将打造更多商品住宅,逐步落地各类配套,进一步提升片区功能品质,呈现更现代美观的城市面貌。

此外,该片区本次的调规与蔡桥片区颇为相似。将原本邻近地铁培风路站的一宗城镇住宅用地,调整成了商业服务业设施用地兼容二类住宅用地,并在地块邻近地铁站点附近增加了公园绿地的面积,这与青羊区地铁培风路站TOD一体化城市设计紧密关联起来

区域周边目前距离最近的在售新房项目包括城投绿城·凤起蘭庭和鼎仁天越。其中,项目城投绿城·凤起蘭庭属于青羊区,目前还有叠拼产品在售,带装修单价约3.4万元/㎡;而鼎仁天越项目属于武侯区,打造的建面约92-110㎡的小高层,总价约200万元/套起。

Notice

外光华的光华大道两侧,近几年由于低密土地的持续出让,已引发了朗基、首创、城投、五矿、绿城、建发等房企的纷纷入驻,区域住宅品质已明显改善化。

而在今年共三批次的集中供地中,青羊新城的土地供应已从外光华的万家湾-中坝片区逐渐转向高坎片区以及马厂坝片区。随着青羊新城各大片区土地供应节奏的加快,区域的城市面貌正在发生巨变,但住宅用地存量也在不断减少。

本次调规后,两大全新的TOD项目浮出水面,并不断让周边教育资源升级、配套建设完善,让该片区域的发展更加值得期待。同时,由于调规增加了商业用地的比例,也让青羊新城的存量住宅用地更加“稀缺”了。

来源:地产全说

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