时隔10年南一环上新,均价不到3万,值得买吗?
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今年，业内都在聊“回归主城”，那主城的项目可不少，“回归主城”的趋势下，这些项目究竟是怎么内卷的？血拼楼市特别策划【新房卷起来】活动，咨询多位房地产从业人员、置业顾问，锁定了这个刚取证的主城南一环新盘——先进云门锦绣。
因为，项目在本月初取证后，是成都南一环近10年来首次迎来新房供应！
为此，在购房群内也引发了不小的讨论。这其中，既有看重区域的主城党，也有执着剪刀差的真爱粉，各方争执不下，谁都说服不了谁。
那么，项目所处的区域及产品表现到底咋样？值得哪些人购买？下面就和小妹一起来测评一下。
基本信息
先进云门锦绣
物业类别：高层住宅
开发商：四川祥普实业有限公司
项目体量：约24.8亩 4栋住宅及2栋商业
梯户比：2T3户/2T4户
容积率：5.0
地理位置：武侯南一环衣冠庙地铁站C口
预售证号：510107202264513
开盘户型：建面约106.85-443.46㎡
说配套，首先就要说先进云门锦绣的交通优势，项目距离地铁3号线衣冠庙地铁站仅有约100米的直线距离，完全可以说是“就在地铁口边儿”，出门坐上地铁，去哪儿都方便了。自驾出行的话，从项目出来可快速接驳人民南路、二环高架、高新大道、三环路等。
商业方面，周边多个小区建成年代都比较久，底商早已丰富，周边有不少好吃好玩的地方，算是网红店聚集点之一了！比如玉林小酒馆，与项目直线距离只有六百多米，去聚会可方便了。
大型商业体也不缺，国贸时尚汇在项目周边1公里范围内，2公里范围内有成都来福士广场、玉林生活广场、高新商贸中心、罗马假日广场等商业体。想要更热闹，建议直接乘坐3号线去春熙路，也是很方便。
教育方面，项目周边1公里范围内就有高新区永丰幼儿园、武侯区第四十七幼儿园、高新区芳草第四幼儿园等多所幼儿园，选择面还是比较广的。芳草小学、玉林中学附属小学、武侯计算机实验小学梧桐园、成都玉林中学、成都西北中学等中小学都在项目周边1公里范围内。
另外，西南民族大学也在项目周边1公里范围内，四川大学华西校区在项目周边2公里范围内，说不定未来有人可以达成幼儿园、小学、中学、大学全都在家附近的“成就”。
医疗方面，四川大学华西医院、武警成都医院、华西医院西藏成办分院都在项目周边1公里范围内，附近还有不少专科医疗机构和诊所。
总地来说，项目交通便捷，该有的都有了，虽然没在龙湖、万达、大悦城之类标志性大型商业体周边，但坐地铁去哪儿都方便。再就是，项目周边最近的公园是武侯祠旁边的南郊公园，与项目有1.3公里的距离，周末可以走远些玩耍。
据小妹了解，先进的云门系，深耕主城更新，目前在成都已开发云门望古，云门天玺等项目。
同样，先进云门锦绣所在的地块由一个单位集体房拆迁改造而成，属于旧改项目，总占地面积约24.7亩，绿地率35%。
就体量来看，这个项目放在大成都范围内算是不折不扣的“迷你”盘，如此袖珍的地块上，却以围合布局的形式规划了4栋住宅及2栋沿街底商，导致项目容积率高达5.0。
众所周知，自成都提出降容要求之后，低容积率土地供应已是普遍，多数土地容积率为2.0-2.5。容积率越高，意味着小区内的电梯、健身设施、会所等公共设施配套的承压能力高，生活舒适度及幸福感会变低。项目容积率高达5.0，势必会增加公共设施的使用频率，影响业主的居住体验。
好在地块虽小，但围合式布局还是给中庭园林一定的发挥空间，据了解，小区园林景观东西向最长约60米，南北向最长约70米。可以丰富业主日常社区生活，提升邻里交流。
再来看户型，项目产品不够纯粹，上批次推售了1栋和3栋房源，共5个户型，建面跨度约130-207㎡，我们重点来看两个一大一小户型。
建面约130㎡
户型规划三室两厅两卫的格局，竖厅布局，是上批次最小的户型。
其中景观阳台约7.4米，与套房式主卧相联通，保证了采光的同时，也增加了家庭的动线。加上双卫设计，不仅可以增加私密性，业让大家起居不再拥挤。
建面约207㎡
户型为四室两厅三卫，房间的尺度还不错。
采用LDK厅、中西厨、增加X空间等设计，设有酒店行政套房、藏品爱好系统、沙龙派对、思想盛宴四大场景空间，在满足多代同堂的需求同时，可以实现不同生活体验。
尤其是主卧套房更是做足了仪式感与舒适感，不仅面积十分奢阔，高达约44㎡，还配备步入式衣帽间和梳妆台，非常nice！
从取证价格来看，先进云门锦绣的精装均价29271元/㎡与交投大源宗地34500元/㎡的清水限价相比，还有一段距离。而且先进云门锦绣还在南一环，“金贵”程度不遑多让。
小妹觉得，单说价格，长期被PUA的成都人肯定不会觉得贵。但市场下行，对于进场买房的人而言，眼下比价格更重要的是性价比和品质。
我们来做个横向比较，在先进云门锦绣东边一公里左右，是中瑞天悦在今年一批次土拍中拿到的纯宅地，清水限价30500元/㎡，价格比先进云门锦绣要贵一点点。
但中瑞天悦是纯住宅项目，容积率3.0，比起先进云门锦绣的容积率5.0的住兼商地块，品质感或多或少存在一些优势，而且两者之间仅有一公里的距离。这样一看，其实先进云门锦绣的优势并不大。
再放大至整个成都一环，虽然鲜有供应，但也是有货的，主打“南一环”、“核芯地段”的先进云门锦绣潜在的对家也不少。
小妹梳理了下，除了中瑞天悦，一环内还有壹号公馆、西派少城、川发宽窄慢里、天府汇中心和融信世纪缦云等项目。
其中，位于青羊区的壹号公馆推出的产品是建面约44-85㎡的小户型，这个楼盘已经卖了15年，小妹肯定不会推荐大家去买。
而位于金牛区的融信世纪缦云，已经取过证了，精装单价27797-32919元/㎡，目前还有建面约158㎡的户型在售，小一点的建面约122㎡的户型已经全部售罄。
这个楼盘的价格其实和先进云门锦绣差不多。但从销售情况来看，即使是在一环买房，购房者也是要考虑品质和性价比。
另外还有一个来势汹汹的项目——西派少城。首先要说明，这个盘不是限价盘，预计价格2.8-3W/㎡。比价格，先进云门锦绣也没太大的优势。
更重要的是，成都人都很了解“西派”，西派系几乎都是高端改善项目，而且西派少城位于宽窄巷子附近，真正从地段上来讲，可能比南一环还是要“金贵”那么一点点。
而且项目也快入市了，预计推出建面约225-305㎡的产品。单从产品来看，也比先进云门锦绣更纯粹、更高端。
最后，眼下先进云门锦绣已经取证入市，有兴趣的朋友还是可以去看去买。小妹只是觉得，真的不用那么急，货一定要比完三家才对头！
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