那个曾号称“西部排名前列墅”的项目,80%股权归万科了

从2014年开始，“枯木逢春”四个字就反复被成都人用在牧马山这个板块上。最近，这股风又被吹了起来。

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乘风而来的企业不少，首屈一指的就是万科。

一个月之前，万科发布了其在成都一重点项目的信息，案名为万科·君悦云台，主打由294-355㎡联排和719-743㎡独栋组成的纯别墅住区，在那张朋友圈里广为传播的广告图上，万科用一场经典老爷车品鉴展，将大家的目光吸引到新津这个被称作“藏品级”的项目上。

但如果你深入了解就会发现，这并不是什么新项目，近几年新津的土拍市场也没有出现过万科的身影。项目前身是拥有“中国西部排名前列墅”这一抬头的吉宝·沁风御庭，占地约430亩，总户数仅573户，分为6期开发。

（图源网络）

据透明房产网公布的信息，在目前已经取得4次预售证，由新加坡吉宝置业中国有限公司（吉宝置业中国）于2012年10月16日，通过收购成都盛世经纬房地产投资有限公司购得，总价约6.8亿人民币。

今年8月，盛世经纬再次易主，其80%的股份被四川川商置业有限公司、成都万兴产城置业有限公司、成都万科置业有限公司联合拿下，而根据股权穿透图，这三家公司均属于万科旗下。

而之所以是万科，或许和两个已经售罄的项目——万科城及万科公园都会——都是吉宝和万科共同开发这样的前缘脱不开关系。

据大嘴巴了解到的信息，目前万科·君悦云台实景示范区即将亮相，但仅针对少数VIP客户限量预约参观。

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这样的变动在牧马山板块内并不是个例，除了万科，今年7月一股来自杭州“春风”也拂过牧马山的土地。

地铁新津站西侧杨柳河畔，一个原本由蜀道集团独立开发的项目“铁投·牧山溪岸”悄然改名为“蜀道蓝城·桃李春风”，目前项目由蓝城操盘，涉及地块共13宗，由四川铁投集团旗下公司四川省新铁投资有限公司在2011年-2015年通过招拍挂先后取得。

（蜀道蓝城·桃李春风示范区实拍 图源网络）

虽然拿地时间很早，但根据成都市规划和自然资源局的信息，直到2018年4月才项目取得建设工程规划许可证，又搁置了约两年时间，牧山溪岸才于2020年2月、8月和12月陆续在四川省投资项目在线审批监管平台分4次进行备案，涉及地块共9宗。

截止目前项目已开发的仅3、4号地块，面积约135.6亩，368套房源分三次取得预售许可证，产品包括洋房及叠拼，单价8520—15350元/㎡。而这则意味着南城操盘后尚有大量的可开发土地。

2015年，杭州桃李春风推出史上最小别墅约83㎡中式合院。2021年的牧马山，它也将为成都人带来颇具苏式风格的合院和叠拼。

据了解，合院建面约260㎡，叠拼则有建面约160㎡的上叠和建面约200㎡的下叠两种。需要重点提及的是，蜀道蓝城·桃李春风还是牧马山板块内少有一个主打中式建筑的项目，着实有种重塑牧马山居住格局的手笔。

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除了前文所述的沁风御庭，吉宝在牧马山的另一个别墅项目熙山御庭也没有逃离转手的命运。

根据爱企查公布的信息，龙湖舜山府所属开发商为成都希腾房地产开发有限公司（原吉宝全资控股子公司），该公司于2020年11月17日发生股权变更，原股东HILL，WEST，PTE，LTD出资金额缩减50%，龙湖出资7250.000000万新加坡元成为项目主要股东。

今年2月，希腾地产股权再次发生变更，新加坡股东全部退出，成都龙湖地产发展有限公司出资7.1亿人民币成为项目100%控股公司。

此后，成都首座舜山府顺利出市，并于今年4月、5月、7月、8月频繁出货，共推出独栋和叠拼169套，总价较低仅260万元。

（龙湖舜山府实拍 图源网络）

之所以频繁转手，可能还与吉宝近一年来缩减注册资本和投资总额相关。

同样来自爱企查的变更信息，去年9月30日，吉宝成都子公司成都希瑞房地产开发有限公司的注册资本从1.31亿新加坡元缩减至1100万新加坡元，投资总额由2.615亿新加坡元缩减至2196万新加坡元。

吉宝缩减成都市场份额，反而给了龙湖、万科入驻这里的契机。

因此，一个疑问也随之诞生：为什么牧马山会在短时间内受到诸如龙湖、万科、蓝城这样既有实力又有想法的开发者青睐。

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答案可能要从新津今年的读地手册中寻找。

2020年，新津聘请规划大师匡晓明教授为规划总顾问，以片区为城市运营的基本单元，构建以“超级绿叶”为特色的有机城乡一体化空间。

这是自天府新区成立后，新津为加快建设公园城市所做的一件大事，这不仅得益于新津撤县设区这件大事，也和地铁10号线新津段的开通密切相关，而牧马山则属于辐射的主要区域。

从土地供应的角度来看，包括此前排名前列、二批集中供地出让的3宗土地在内，牧马山花源街道所属的“新津TOD公园板块”今年将推出位于新津站TOD附近的5宗住宅用地，共479.3亩。

此外，除去近期可出让的地块，读地手册中还整理出位于“新津TOD公园板块”内的4宗住兼商用地和2宗TOD核心区域商业用地，共约329.91亩。

也就是说，牧马山周边今年至少有809亩土地供应，这对于周边住宅市场来说是一大刺激，考虑到这些，牧马山近半年的变动也可以得到某种程度的解释。

另外，在今年5月举行的新津站“TOD+5G”公园城市社区二期示范项目启动仪式中，天府牧山数字新城的规划也正式出炉。

除了上图这些在建（规划）中的城市配套外，一些重大项目也正式面世。

旭辉·天府未来中心

占地面积355亩，通过“数字化产业+9大智慧人居生活场景体验”引入TOD及城市生活配套资源，打造首屈一指的未来都会级城市化超级聚合体。

牧山E商坊

占地面积270亩，采用双开发模式，打造休闲生活、创新研发、文旅教育、会展运动为主的智慧商业办公以及5G运动馆、5G图文馆、5G会堂等智慧场景。

商通数治科技总部

总建筑面积10万平米，为商业银行等金融机构提供精准营销、信贷风控、粘性服务。

腾讯云启创新中心

面积3000平米，打造西南地区排名前列腾讯生态企业加速器。

58数字科技城·职教培训总部

建设全国招聘培训就业大数据中心、全国人才服务大数据中心。

优必选人工智能机器人科创基地、广联达数字研发及总部基地

打造服务类机器人科创基地（透明工厂）、人工智能机器人创客教育、人工智能产业基金、未来智慧社区及其他场景应用项目。

以“数字孪生”园区为发展理念，利用三维空间图形技术及“云大物移智” 等数字化技术，构建一体化数字平台，共构数字经济产业生态。

蓝城·铁投全龄友好生活小镇

占地面积700余亩，总建筑面积约70万平米。打造以公园城市为主旨、以全龄颐乐生活为主题、以TOD+5G为创新理念的全龄友好的理想生活公园小镇。

杨柳河生态价值转换带

全长5.84公里，构建自然化的生态本底，营造绿色生态场景，植入休闲、娱乐的生态活力消费场景。

成都石笋街小学新津分校

规划用地面积49.24亩，拟规划建设36班小学，提供1620个学位。

成都墨尔文国际学校

占地面积约95亩，建设从幼儿园到高中的一贯制K12国际学校项目，师生规模约2300名。

美丽乡村示范长廊

按照街区一体化设计原则，配套建设天府农博园美丽乡村示范长廊、兴普大道（西侧段）、青云大道（北延线）、翠薇大道（东延线）等项目，提升城市道路品质。

杨柳新桥

以“一桥一景”为设计理念，建设牧山新桥、杨柳新桥等项目，完善片区交通功能。

2014-2016年上半年，牧马山高端配套承诺未兑现，基础配套缺失，交通便利性远低于预期，主要通道沿途呈现面貌较差，实际情况别墅客户预期差距极大，板块价值崩溃；

2016年下半年开始，受到天府新区价值辐射及轨道交通规划的利好，板块价值逐步回升，市场出现回暖迹象；

图源四川中原研究院

而今，牧马山这根枯木，好像真的再次逢春了。

来源：楼市大嘴巴